В советское время строительная отрасль, по сути, была государственной: строительство жилья, как правило, финансировалось из госбюджета, частных риэлторов не существовало (функцию по продаже и покупке жилья выполняло «Бюро по обмену жилой площади»). Что происходило с рынком недвижимости после падения СССР?
– Начнем с того, что была так называемая большая приватизация и малая. В первой участвовали крупные промышленные предприятия, в том числе и работающие в строительной отрасли: строительно-монтажные тресты и строительно-монтажные управления. В строительной отрасли Прикамья существовал Главк – «ГлавЗападУралСтрой» и иногородние подразделения строительных трестов.
Предприятия строительной отрасли приватизировались по второму типу, когда выкуп предприятий производился его работниками, а не через чековые аукционы. Изначально предприятия выкупали трудовые коллективы. Как правило, в силу экономических условий (инфляция в 1990-е доходила до 360-720% годовых) работники продавали свои акции, поэтому они консолидировались у руководства или сторонних инвесторов.
Не все строительные предприятия, работавшие в советское время, смогли приспособиться и выжить в новых условиях. Так, ушли с рынка несколько трестов, работающих с промышленными предприятиями. Это Строительно-монтажный Трест №12, Трест №9, «Пермстройпуть», «Березникихимстрой» и другие. Промышленные предприятия не могли обеспечить заказами строителей, так как сами находились в глубоком кризисе. Причинами ухода этих предприятий с рынка стало как отсутствие заказов, так и то, что в 90-е годы в строительной отрасли, впрочем, как и во всей экономике, процветали бартер, взаимозачеты и неплатежи. Исключение составил строительно-монтажный Трест №7. Благодаря заказам «Пермнефтеоргсинтеза», грамотному руководству и частичной ориентации на возведение жилья, он выжил.
Строительные предприятия, работающие на жилищном рынке, в большинстве своем выжили и успешно развиваются сейчас. Это строительно-монтажный Трест №14, Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП), ОАО «СтройПанельКомплект», созданный на базе треста проектного строительного объединения (ППСО, ранее – Завод крупнопанельного домостроения).
Насколько быстро смог перестроиться рынок? Когда появились частные риэлторы?
– Квартирный рынок был всегда, однако в советское время не существовало открытого рынка купли-продажи жилья: все сделки были закрытыми. Прямая продажа существовала только в секторе кооперативного жилья. Все квартиры обменивались. Для этого существовало «Бюро по обмену жилья». Оно располагалось по ул. Максима Горького: весь забор вокруг здания был обклеен объявлениями. Это место стало точкой маклеров, где происходили все обсуждения по сделкам.
Позже появилась газета «Пермский вестник», где концентрировались все объявления по обмену, продаже и покупке жилья. Спрос на эти услуги оказался настолько огромным, что публикации выходили через две-три недели после подачи объявления.
В 1991 году вышел закон о приватизации, в том числе и жилья, и квартиры стали оформляться в собственность. В это же время начали заключаться первые сделки, но они были полузакрытыми: о стоимости жилья не сообщалось. В объявлениях эти сведения не раскрывались, как правило, могло указываться «цена договорная». Условия рынка очень быстро менялись, процветали бартерные расчеты: зачастую квартиру меняли на автомобиль или видеодвойку (телевизор и видеомагнитофон). Такие вещи были в дефиците, и тогда их цена на рынке была сопоставима со стоимостью квартиры.
В начале 1990-х стали появляться агентства недвижимости. Первыми стали АН «Тимур» АН «Гиндис и Куранов» («ГиК»). Позже образовались «Пермское агентство недвижимости» («ПАН») и «Пермский аукцион», в котором я работал; АН «Перспектива» и «Тереза-РИЭЛ». Именно эти агентства недвижимости выступили инициаторами создания Пермской гильдии риэлторов и оценщиков (сейчас «РГР. Пермский край»). Директором «ПАНа» в то время был Владимир Пучнин (ныне финансовый директор холдинга «КД ГРУПП»), «Пермский аукцион» возглавлял Вячеслав Пермяков (ныне президент группы предприятий «Пермский торговый дом недвижимости»), АН «Тимур» – Андрей Ширшов.
Рынок риэлторских услуг быстро рос, в первой половине 1990-х годов появилось очень много агентств. Но в 1996 году губернатор Пермского края издал постановление об их лицензировании. Через шесть лет его отменили, и на рынке вновь начались «разброд и шатание».
В тот период, когда для работы на рынке риэлторских услуг компании необходимо было получить лицензию, Гильдия риэлторов и оценщиков окрепла, поскольку все агентства недвижимости стремились в ней оказаться. После отмены лицензий очень многие агентства покинули гильдию, и сейчас в ней остались самые «крепкие» и крупные участники рынка.
Первым официальные цены на пермском рынке недвижимости опубликовало агентство «Тимур» в 1993 году. Другие участники рынка на него немного обиделись, но постепенно также начали открывать цены. Рынок начал легализоваться, стал более понятным. До этого момента риэлторы, конечно, знали примерную стоимость квартир, но до покупателя не доводили. Последний приходил в агентство, по сути, вслепую, а далее – уже договаривались о цене объекта.
Создавались ли в 1990-е годы строительные компании, основанные на частном капитале?
– Такие компании стали появляться, но это, скорее, были единичные случаи. Чаще отпочковывались подразделения крупных компаний. Новые частные предприятия до 1998 года практически не создавались, поскольку строительство не являлось той сферой, куда шли деньги. В основном они крутились в торговле – самой рискованной и самой рентабельной отрасли, на рынке ценных бумаг – в зачетных схемах.
А возведение домов было трудным: в 1990-е процветали неплатежи, бартерные расчеты – за поставку материалов застройщик мог расплачиваться площадями, а за электроэнергию – векселями. Из-за этого в строительство никто не вкладывался.
После завершения кризиса 1998 года, когда решили проблемы с неплатежами энергетиков, газовиков, нефтяников (нужно отдать должное товарищу Чубайсу), в отрасль пошли прямые деньги. Плюс в это время торговля стала менее доходной, и те, кто ранее инвестировал в эту сферу, также переключились на строительство.
В начале 2000-х годов стали образовываться девелоперские компании, которые выступали заказчиками: находили площадки, покупали их, нанимали подрядные организации (число которых также выросло) и продавали квартиры. Бурный рост числа строительных компаний прекратился в 2008 году. В это же время появилась и основная масса «обманутых дольщиков».
Первым звоночком, еще до кризиса, стала ситуация с компанией «Поллукс», когда со сменой мэра города у компании пропали и площадки. Это было связано с тем, что между застройщиком и городскими властями существовали договоренности. Застройщик расселяет площадки, а город их предоставляет ему для строительства. Но смена мэра нарушила эти договоренности. Права на земельные участки оказались не дооформлены, и «Поллукс» «подвис», не сумев выполнить обещания дольщикам. Проблема позднее была решена силами другого застройщика и при помощи городских властей.
Тем не менее, такой прецедент произошел, а в 2008 году, когда платежеспособный спрос населения резко упал, одновременно несколько предприятий попали в аналогичную ситуацию.
Были ли в Прикамье недобросовестные застройщики в 1990-е годы? Какие объекты они возводили?
– В 1990-е были обманутые дольщики, особенно много их появилось в кризис 1998 года. Но тогда люди, во-первых, рисковали, во-вторых, многие вопросы решали «по понятиям», а в-третьих – были внутренне готовы к тому, что могут возникнуть какие-то проблемы.
Могла сложиться такая ситуация, когда девелопер уходил в процедуру банкротства, а объект незавершенного строительства, в который люди вкладывали деньги, продавался. В итоге дольщики дома оставались ни с чем. Для того чтобы таких ситуаций на рынке не происходило, и был впоследствии принят закон о долевом участии в строительстве.
Но кроме проблемы обманутых дольщиков существовала и другая – долгострои. Она была основной. Эти дома, как правило, сдавались, но сроки сдачи очень серьезно затягивались. Один из долгостроев того времени – «дом губернатора» по ул. Сибирской, 52. Также зачастую со значительной задержкой сроков окончания строительства сдавались объекты «Оргтехстроя», «Стройиндустрии» и других мелких застройщиков.
Что происходило с объектами, находившимися в собственности государства в советское время? Продавали ли их на торгах? Как организовывались торги? Кто становился, как правило, владельцами таких помещений?
– Что касается малой приватизации, то первые торги по продаже предприятий проводили «ПАН» и «Пермский аукцион», выступая организаторами аукционов. Затем Фонд имущества города взял эти торги на себя, так как все права по продаже имущества передавались ему.
В рамках малой приватизации осуществлялась продажа не собственно недвижимости, а предприятий, которые имели имущественные комплексы. Большинство социально значимых объектов (булочные, продовольственные магазины, бани и т.д.) продавались с обременениями, то есть предприятия должны были сохранять профиль деятельности в течение 3-15 лет. Крупные промышленные предприятия приватизировались на чековых аукционах.
Кто, как правило, покупал недвижимость на торгах?
– В первую очередь коммерсанты. Многие из них занимались торговлей, и помещения, например, под магазины были необходимы. Сами трудовые коллективы обычно не могли выкупить на торгах предприятия, поскольку ставки по кредитам находились на очень высоком уровне, а сам заем получить было достаточно тяжело.
Как проходили сделки по продаже-покупке объектов недвижимости на рынке? Действительно ли на сделку приходили с чемоданами и мешками наличных?
– Сделки происходили, по сути, так же, как и сейчас: одни клиенты покупали квартиры через агентства недвижимости, другие – напрямую от застройщика. Безналичные расчеты в то время уже существовали: одни сделки проводились через банк, на другие – действительно люди приходили с мешками денег, позже средства передавались через банковские ячейки.
Когда появилась ипотека и пользовались ли таким инструментом пермяки?
– Как таковой ипотеки в 1990-е не было. Средства в банках для покупки жилья пермяки, конечно, брали, но это были исключительно коммерческие кредиты. Только в декабре 2000 года был создана некоммерческая организация «Пермский областной ипотечный фонд», а в 2005 году на ее базе открыто ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Активное развитие ипотеки началось в 2006 году, затем этот сегмент кредитования сконцентрировался в основном в крупных банках с государственным участием. Так, Сбербанк России запустил программу «8-8-8», «10-10-10», «12-12-12». Это типичные проекты того времени.
В силу больших темпов инфляции в 1990-е годы людям было выгодно вкладываться в строительство на нулевом этапе: для покупателей цена фиксировалась, и ежемесячные платежи индексировались по коэффициенту удорожания в строительстве. При этом ежегодная индексация оказывалась все-таки ниже инфляции, это являлось несомненным плюсом для покупателей. Такое финансирование было выгодно и строителям, так как частично отпадала потребность в кредитах. Строители активно этим пользовались примерно до 2006 года, после перешли на продажу объектов на конечном этапе, так как это более выгодно и интересно для девелоперов.
Работали ли в Перми «черные риэлторы», распространены ли были случаи мошенничества, связанные с арендой жилья?
– Они есть и сейчас, просто в 1990-е годы черных риэлторов было больше: во-первых, время было такое, а во-вторых, кто-то попадал в них ввиду незнания законов: законодательство менялось очень быстро.
Были такие случаи, когда летом 2008 года человек, имея большие средства, приходил в агентство недвижимости, чтобы купить квартиру. Пока искали подходящий вариант, наступил август 2008 года и цены взлетели. В результате денег стало значительно меньше, и купить на них квартиру было уже нельзя. Но разве этот риэлтор мошенник?
Рынок недвижимости был криминализирован?
– Он развивался вместе с общей экономической ситуацией, по-другому быть не могло. Сомневаюсь, что криминал контролировал какие-либо предприятия строительства.
Сколько стоил квадратный метр жилой и коммерческой недвижимости в 1990-2000-е годы?
– Однокомнатная квартира в 2000 году в среднем стоила 200 тысяч рублей, но тогда и люди по-другому зарабатывали. Сейчас цена аналогичной квартиры составляет 2 млн рублей, то есть за 15 лет жилье подорожало в среднем в 10 раз. Интересную динамику показывают 2004 и 2006 годы: тогда цены на жилье выросли на 50%; в 2008 году они просели примерно на 30%.
И тогда, и сейчас торговая недвижимость продается примерно на 20% дороже, чем жилая. Цена офисной недвижимости была выше на 10%, чем на квартиры. Сейчас рентабельность вложений в офисную недвижимость снизилась, поэтому ее стоимость сопоставима сегодня с ценой квартир.
Какие этапы в становлении пермского рынка недвижимости можно выделить?
– Этапы развития больше всего характеризуются кризисами. Можно сказать, что до 1998 года рынок недвижимости был хаотичным, с 2000-х начался рост, как и во всех секторах экономики, – это так называемые «жирные 2000-е». В 2008 году мы ушли в кризис, и затем снова начался рост. С 2009 года рынок становится более насыщенным и стабильным. И сейчас у нас сейчас очередной этап развития рынка недвижимости.
В сравнении с другими крупными городами, соседним Екатеринбургом, насколько развит был рынок недвижимости Перми в 1990-е? А сейчас?
– Рынок Екатеринбурга гораздо более развит, Уральская палата недвижимости сконцентрировала порядка 70-80% агентств. К сожалению, в Перми такого не получилось: как только отменили лицензирование, многие разбежались, «РГР. Пермский край» сегодня объединяет порядка 30% участников рынка.
Пермь и в 1990-е, и сейчас – периферийный город, в котором присутствуют клановость и разобщенность. В каждом городе должна быть своя изюминка, в Перми ее, по-моему, нет.
