По итогам 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в Пермском крае упал почти на 40%. В условиях общего ухудшения экономической конъюнктуры на финансовом рынке население стало меньше брать ипотечные кредиты, считает Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG. По данным Банка России, за минувший год кредитные организации выдали в Прикамье 15,839 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 21,225 млрд рублей. Это ниже показателей 2014 года на 38,9% и 39,1% соответственно.
Показатели Пермского края аналогичны общероссийской ситуации. «Рынок ипотечного жилищного кредитования в рублях по системе выглядит следующим образом: объемы кредитования упали практически в 1,5 раза – с 1,5 трлн рублей в 2014 году до 1 трлн рублей в 2015 году. Портфель при этом вырос на 11% – с 3,4 трлн рублей в 2014-м до 3,8 трлн рублей в 2015-м», – отмечает Алексей Симкин, управляющий Нижегородским филиалом РОСГОССТРАХ БАНКА.
Удержала от падения.
Эксперты сходятся во мнении, что без программы господдержки провал мог быть еще более существенным. «Более четверти объема жилищных ипотечных кредитов в 2015 году оформлено по госпрограмме субсидирования ставок. И это дает основу для умеренного оптимизма. В 2016 году при текущей учетной ставке ЦБ, вероятно, доля кредитов по госпрограмме будет возрастать и может достигнуть показателя 30-35%», – считает Алексей Симкин. По словам управляющего «ВТБ24» в Пермском крае Светланы Щеголевой, ипотека с господдержкой оказалась одним из драйверов рынка. «С помощью нее удалось предотвратить падение рынка в 4 раза», – подчеркивает Светлана Щеголева.
Специалисты Западно-Уральского банка Сбербанка России отмечают, что объем выданных ипотечных кредитов рос во многом благодаря государственной программе «Ипотека с государственной поддержкой». «На сегодняшний день это самый востребованный розничный кредитный продукт в Сбербанке. Процент отказов по ипотечным кредитам не изменился, а уровень одобрения заявок остался на том же уровне, что и в предыдущие периоды», – констатируют специалисты банка.
«Если бы государством не были приняты меры по субсидированию ипотеки, объем продаж у пермских застройщиков упал бы более чем в два раза».
Анастасия Гилева, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Перми, оценивает долю ипотеки с господдержкой в общем объеме ИЖК более чем в 50% и отмечает, что она по итогам прошлого года подтвердила свою эффективность и востребованность. «Одной из основных тенденций в 2015 году стал рост первичного рынка на фоне мер государственной поддержки. В частности, Абсолют Банк увеличил за год долю ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, в 10 раз.
Сокращение выдач происходило преимущественно за счет вторичного рынка. Это обусловлено перераспределением спроса на ипотеку с пониженной ставкой благодаря мерам государственной поддержки и участию крупнейших застройщиков в дополнительном субсидировании ставок. Средний уровень ставок, который предлагают лидеры ипотечного рынка, составляют сейчас 14-15% на вторичном рынке и 11,5-12% на первичном», – комментирует Анастасия Гилева и добавляет, что еще одной важной тенденцией 2015 года стало уменьшение средней суммы кредита. «Так, в 2014 году средняя сумма кредита составила 2,15 млн рублей, а в 2015 году – 2,05 млн рублей», – рассказывает Анастасия Гилева.
Прямая зависимость.
По словам Юлии Цепенниковой, начальника отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group (ПФП-группа), 2015 год продемонстрировал прямую зависимость пермского рынка жилья от доступности кредитных средств. «Наиболее ярко эту корреляцию показал первый квартал 2015 года. По оценкам крупных застройщиков («СтройПанельКомплект», «ПЗСП», «Камская долина») объем продаж упал на долю ипотеки, которую имела строительная компания в своем портфеле сделок. А именно: от 55 до 70%. У PAN City Group в силу наличия предложения в более высоком сегменте эта доля составила 40%. Если бы государством не были приняты меры по субсидированию ипотеки, объем продаж у пермских застройщиков упал бы по итогам 2015 года более чем в два раза по сравнению с показателями 2014-го.
Тем не менее эта ситуация имела бы более позитивный характер по сравнению с 2009 годом, когда розница совсем ушла из структуры продаж застройщиков. Дополнительную поддержку строительному бизнесу оказал ажиотажный 2014 год, который позволил сформировать финансовую подушку на сложный период, а также опыт прохождения прошлой кризисной фазы», – полагает Юлия Цепенникова.
Ряд экспертов, опрошенных Business Class, отмечают, что в 2015 году увеличился объем просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования. «Качество ипотечного кредитного портфеля остается самым высоким в розничном сегменте. Однако в 2015 году уровень просрочки вырос и в ипотечном портфеле. Социальные дефолты сделали свое «черное дело». До критического уровня далеко, но рост просроченной задолженности в данном сегменте наиболее ощутим для банков по причине низкой маржинальности этого продукта», – объясняет Алексей Вырков, председатель Правления банка «Урал ФД».
«При выборе квартиры одним из решающих факторов для клиента является размер процентной ставки, по которой банки готовы кредитовать жилье от застройщика».
Максим Русаков связывает некоторое ухудшение кредитного портфеля с повышением уровня безработицы и снижением заработной платы, когда у заемщиков пропадает возможность платить по ипотечному кредиту, в результате чего просрочки по ипотеке растут с каждым днем. Алексей Симкин приводит следующие данные: просроченная задолженность по системе в 2015 году увеличилась на 20%, составив 1,1% от общего портфеля в рублях в 2015 году против 0,88% в 2014 году. «Другой результат был мало ожидаемым. Доля просроченных платежей увеличилась, прежде всего, в относительных величинах. Кредитные портфели не росли, хорошие кредиты были погашены, а плохие продолжали оставаться в портфеле, и их доля увеличивалась на фоне падения реальных доходов населения из-за общей макроэкономической ситуации. Сейчас банки вновь начали восстанавливать кредитование, однако этот процесс будет долгим. Поэтому ожидать в 2016 году значительного снижения объема просроченных платежей и доли плохих долгов на фоне роста кредитных портфелей не приходится. Общая ситуация с платежеспособностью также пока мало изменилась. Лишь небольшая часть заемщиков потихоньку входят в графики платежей, в том числе и за счет программ реструктуризации», – объясняет Алексей Симкин.
Сами запустили.
2015 год стал годом запуска совместных акций банков и застройщиков на рынке жилья, в рамках которых ставки по ипотечным продуктам опускались ниже среднерыночного уровня. «Цель данных программ – активизация ипотечного рынка, и, соответственно, все его участники в этих программах заинтересованы. Если говорить по сути, то «спонсором» таких программ является застройщик, который фактически оформляет свои предложения по скидкам и рассрочкам через банковский инструмент – ипотеку, снижая процент банковской ставки. Банк при этом работает в рамках своей операционной маржи. Таким образом, довольны все: застройщик увеличивает сбыт жилой недвижимости, банк – объем выдач ипотечных кредитов, покупатель получает квартиру и льготные финансовые условия от банка. Данный опыт, безусловно, успешен и будет продолжен в 2016 году», – констатирует Алексей Вырков.
«Сейчас самое время покупать жилье, пока избыток предложения давит на цены».
Светлана Щеголева также подчеркивает, что совместные акции – выгодный инструмент как для застройщика, так и для банка, и добавляет, что при выборе квартиры одним из решающих факторов для клиента является размер процентной ставки, по которой банки готовы кредитовать жилье от застройщика. Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», называет такое сотрудничество кредитных организаций и девелоперов на фоне падающей платежеспособности населения и снижения объемов кредитования взаимовыгодным. «Банки увеличивают долю ипотечного кредитного портфеля, а застройщики активизируют продажи и получают дополнительное конкурентное преимущество. Со стороны застройщиков такой ход позволяет делать скидку на квартиры в неявном виде, то есть только для покупателей-ипотечников. Остальные совершают покупку на общих основаниях. Таким образом, поддерживается средний уровень цен на новостройки», – заключает Евгений Железнов.
Не хуже 2015-го.
Ключевым моментом для ипотечного рынка в начале этого года стало продление госпрограммы по поддержке ипотеки на первичном рынке. По оценкам экспертов, в начале этого года наблюдался всплеск выдачи ипотеки на фоне отсутствия информации о том, продолжится ли действие программы в 2016 году.
«Многие клиенты банка, не зная, будет или нет продлена программа, в начале 2016 года спешили воспользоваться льготными условиями. В результате за февраль 2016 года Абсолют Банк показал рекордные выдачи ипотечных кредитов – на 2,6 млрд рублей, из них 74% приходится на программу с господдержкой», – делится Анастасия Гилева и добавляет, что основные параметры программы остались прежними. «Однако по условиям постановления на один процентный пункт снизился размер субсидии от государства. Поэтому по новым условиям банки-участники программы пересмотрели процентные ставки. Для банков в рамках новой программы также увеличен плановый объем выдачи ипотечных кредитов с 700 млрд рублей до 1 трлн рублей.
По мнению Алексея Выркова, госпрограмма поддержки ипотеки окажет существенное влияние на рынок в этом году. «В 2015 году минимум каждый третий ипотечный кредит выдавался в рамках программы господдержки. В 2016 году программа поддержки ипотеки изменена: устранены досадные недоразумения в виде ограничений по допуску средних и региональных кредитных организаций на данный рынок. Указанный фактор, наличие отложенного спроса на жилую недвижимость, а также адаптация населения к текущим реалиям нашей жизни придаст рынку ипотечного кредитования в 2016 году дополнительный импульс», – резюмирует Алексей Вырков.
Светлана Щеголева прогнозирует, что 2016 год для ипотечного рынка окажется не хуже предыдущего. «Зависимость от ипотеки с господдержкой, если не будет других инструментов, сохранится. Что касается цен, застройщики будут использовать инструмент предоставления скидок клиентам для стимулирования спроса, но это не может осуществляться на постоянной основе: застройщик не может работать в убыток», – полагает Светлана Щеголева. По мнению Евгения Железнова, в 2016 году продажи новостроек должны остаться на прежнем уровне, а цены застройщиков – неизменными. «Возможны некоторые варианты с сезонными акциями, партнерскими программами с банками по временной компенсации ставки», – добавляет г-н Железнов.
«Дальнейшая поддержка ипотечного рынка в виде субсидирования процентных ставок – не самый удачный способ поддержки, но, вероятно, на выработку другого уже нет времени и ресурсов».
«Сегодня основная задача банков – сохранить показатели выдачи ипотечных кредитов на уровне 2015 года. Спрос на улучшение жилищных условий остается высоким. Главное, чтобы сохранился выбор качественных объектов. Прогноз на 2016 год основан на информации о продлении программы государственной поддержки с одной стороны и наличия отложенного спроса на фоне снижения цены на вторичном рынке – с другой. С учетом этого мы прогнозируем выдачу ипотечных кредитов на уровне 2015 года», – делится Анастасия Гилева.
Алексей Симкин прогнозирует рост рынка ипотеки в пределах 7-10% относительно 2015 года. «Скорее всего, 2016 год выдастся не самым простым, и мы увидим много крутых поворотов. При наличии такой возможности сейчас самое время покупать жилье, пока избыток предложения давит на цены. Жилищная ипотека – это, пожалуй, один из немногих продуктов, которые банки сегодня сравнительно активно предоставляют. Ставка в размере 15-16% годовых, конечно, великовата для сумм и сроков таких кредитов. Однако здесь может наложиться эффект ценовой просадки некоторых категорий недвижимости, что стимулирует спрос на ее приобретение, в том числе и за счет кредитных средств, пусть даже и недешевых. Дальнейшая поддержка ипотечного рынка в виде субсидирования процентных ставок – не самый удачный способ поддержки, но, вероятно, на выработку другого уже нет времени и ресурсов», – считает Алексей Симкин.
