На площадке регионального отделения «Общероссийского народного фронта» в Пермском крае обсудили перспективы точечной застройки. Строители, архитекторы и чиновники сошлись во мнении, что необходимо разрабатывать нормативы и правила градостроительной политики в части проектирования объектов точечной застройки.
В Перми обсудили перспективы развития точечной застройки. За последние два года на нее приходилось 55% проектов, это порядка 220 домов. Стратегия развития жилищной сферы на период до 2025 года определяет точечную застройку генеральным направлением развития городов в нашей стране, которое дает возможность формирования их компактной структуры. Так или иначе, есть ряд объектов, которые на всех этапах реализации могут вызывать недовольство горожан. С целью избежать в дальнейшем таких конфликтов было принято решение организовать рабочую встречу с приглашением всех заинтересованных сторон. В пермском штабе «Общероссийского народного фронта» собрались строители, архитекторы, краевые и городские чиновники, горожане. Они обсудили слабые места точечной застройки, предложения по их укреплению, а также возможности внесения изменений в федеральное и муниципальное законодательство.
Один из вопросов точечной застройки и строительства в целом – прохождение проектом экспертизы. Она требуется для всех домов свыше 3 этажей и может быть как государственной, так и частной. «Экспертиза рассматривает только соответствие проектов техническим регламентам. Я не сомневаюсь, что построенные точечные объекты в Перми, которые по тем или иным причинам не нравятся жителям, соответствуют всем техническим регламентам, установленным в городе. А вот внешний вид, более узкие параметры, комфорт проживания – зависят от органов местного самоуправления: от того, какие местные регламенты действуют в городе, как формируются правила землепользования и застройки (ПЗЗ)», – начал дискуссию член Общественного совета при Министерстве строительства и архитектуры Пермского края Андрей Головин.
Большинство собравшихся с ним согласились, выразив мнение, что госэкспертиза – действительно не панацея, и лучше пойти путем введения муниципальных градостроительных регламентов. Такие «правила игры» смогли бы регулировать не только единичные проекты, но и отрасль в целом, служили бы на благо города и помогали формировать его архитектурный облик. Но в Перми, к сожалению, такие регламенты практически отсутствуют – это слабое место точечной застройки.
По словам г-на Головина, муниципальные техрегламенты должны фиксироваться в ПЗЗ. Но в Перми их нет, что и приводит в итоге к появлению нежелательных объектов. Более того, в России почти нет городов, где бы действовали такие градостроительные нормы.
Андрей Головин поднял еще одну острую тему – градостроительное зонирование. В частности, речь шла о так называемом массовом зонировании, которое применяется к одной большой территории, включающей в себя сразу несколько участков. «Но все территории разные, формы земельных участков отличаются друг от друга, поэтому нужно формировать зоны, учитывая все эти различия, делать зонирование более точечным. И градостроительные регламенты также должны у каждой территории быть свои», – добавил чиновник.
По мнению заместителя министра строительства и архитектуры Пермского края Михаила Берникова, у горожан сегодня есть возможность повлиять также и на федеральное законодательство. Например, в части внесения поправки, которая позволила бы распространять региональные нормативы градпроектирования не только на комплексное освоение территорий, а вообще на любое строительство. Это позволит учитывать при возведении того или иного дома объекты инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры.
«Есть предложение и по точечной застройке. Сегодня спорные ситуации возникают, на мой взгляд, из-за того, что в сентябре прошлого года такой регламент, как коэффициент плотности, был введен только для трех зон – ЦС-2, Ж-1 и Ж-2. Мы предлагаем максимально расширить перечень этих зон. Кроме того, сейчас коэффициент плотности мы получаем в результате деления площади жилой застройки на площадь земельного участка, не учитывая при этом нежилые помещения. Но последние порой занимают несколько этажей. А это тоже поток людей, автомобилей, поэтому нужно учитывать коэффициент плотности из общей площади», – отметил чиновник.
Главный архитектор ООО «Сатурн-Р» Игорь Луговой настаивал на необходимости восстановления института публичного обсуждения. «На федеральном уровне давно рассматривается этот вопрос. Все проекты капитального строительства должны проходить градостроительный совет с участием профессионалов рынка и общественности».
С тем, что мнение жителей обязательно должно учитываться, согласен и пермяк Олег Кузнецов. Он уверен, что публичные слушания можно назвать эффективным инструментом, только если «за» проголосовали бы 75% жителей. «И только в этом случае разрешать стройку», – считает житель. Вместе с тем практика показывает, что обеспечить такую явку практически невозможно.
По словам Михаила Берникова, сегодня существует механизм, который предусмотрен Градостроительным кодексом, но почти не используется – отклонение предельных параметров застройки. Он хорош тем, что в случае если коэффициент плотности не позволяет застройщику реализовать проект и получить экономическую выгоду, то у него есть право организовать публичные слушания и презентовать проект жителям. Данный механизм сегодня не является совершенным, но применять его можно и в случае с точечной застройкой. Это позволит решить сразу две задачи – делать город более компактным и давать толчок расселению ветхого/аварийного жилья. «Если сегодня ОНФ выйдет с соответствующим предложением к краю, уверен, это даст в будущем ощутимый результат», – заключил замминистра.
Что касается объектов, строительство которых уже ведется, по ним также необходимо разрабатывать правила и механизмы спокойного и комфортного сосуществования застройщика и местных жителей.
«Я в профессии 42 года, и могу сказать, что точечная застройка – это вечная тема. Тенденции градостроительства показывают, что проекты стремятся вверх, а не вширь. Это экономика, технологии и экология. Если же говорить о проблемах, то они сводятся к главному – нужно опираться на действующее законодательство. Важно также слушать и слышать друг друга. Я не знаю случая, когда точечная застройка вызвала бы восторг. Поэтому задача застройщика заключается не в том, чтобы воевать, а в том, чтобы искать компромисс и предлагать пути решения. Не нужно забывать, что строители тоже несут затраты – организуют детские площадки, ремонтируют внутриквартальные проезды и инженерные сети. Нужно работать в открытом диалоге, а не стремиться к конфронтации. У нас, как и у любого другого застройщика, такой цели нет», – поделился мыслями Владимир Альборов, представитель ООО «Леонова» – застройщика дома «Юго-Запад» на ул. Космонавта Леонова, 68б.
