Дополнительная налоговая нагрузка, возникшая в результате изменений исчисления налога на коммерческую недвижимость, уже дает свои первые результаты. Владельцы офисных и торговых площадей пока стараются работать, как прежде, но, по уверениям экспертов, рентабельность бизнеса снизится.
Пострадает неликвид.
Речь идет о налоге на недвижимость, который теперь исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. С 1 января 2018 года в Пермском крае он составляет 1,5%. Этот показатель будет расти: в 2019 году – до 1,6%, в 2020 году – до 1,8%. В текущем году изменения касаются только юридических лиц, владеющих коммерческой недвижимостью, а с 1 января 2019 года по-новому платить налоги будут и частные предприниматели, и владельцы квартир.
Ищут выход.
Евгений Железнов отмечает, что сегодня владельцы коммерческой недвижимости ищут способы законного снижения налогов. В частности, речь идет, например, о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости. «Однако это работает только в случаях, когда кадастровая стоимость выше рыночной», – комментирует г-н Железнов.
Еще один способ – исключить объект из перечня недвижимости с соответствующим налогообложением. «Существует два критерия, по которым объекты попадают в перечень: назначение (торговые, офисные, общепит, бытовое обслуживание) и площадь (свыше 1000 кв. метров в городских округах и свыше 300 кв. метров в муниципальных районах). Если объект перестанет соответствовать данным критериям, то он выпадает из перечня», – заключают в компании «Инвест-аудит».
«Налогом облагаются все помещения площадью свыше 900 кв. метров. Но хитрость в том, что даже если у тебя всего 50 кв. метров в большом офисном здании (чья площадь превышает те самые 900 метров), платить придется по-новому. Конечно, бизнес пострадает», – прокомментировала ситуацию Екатерина Пахомова, директор по развитию АН «Территория». Она также добавила, что сегодня проводится массовая кадастровая оценка коммерческих и жилых помещений, с которой, вероятней всего, можно будет ознакомиться с 1 сентября. Эта оценка станет базой для исчисления налога в 2019 году. «Так или иначе, рентабельность бизнеса, который построен на сдаче помещений в аренду, снизится», – отмечает г-жа Пахомова.
С ней соглашается и Константин Копытов, директор УК «Столица Пермь». По его словам, изменения отразятся, в первую очередь, на владельцах неликвидных помещений. «В некоторых случаях нагрузка на собственников площадей настолько тяжелая, что вообще ставит под вопрос рентабельность владения объектом. За ТРК «Столица» я спокоен, бизнес-модель владения площадями здесь выгодна, поскольку объект считается ликвидным на рынке. Но есть масса примеров в Перми, когда площади торговых центров пустуют, а собственники с трудом находят средства хотя бы на содержание и обслуживание здания, не говоря уже о прибыли. В результате вступивших в силу изменений они вообще останутся на грани выживания», – считает собеседник.
Эксперты отмечают, что сложившуюся ситуацию теоретически могло бы изменить повышение арендных ставок, но на пермском рынке их диктует не собственник недвижимости, а спрос. «Если владелец поднимет аренду в и так пустующем торговом центре, это ни к чему не приведет. Такое может сработать только в востребованных объектах. А если площади пустуют, то ставки вообще придется снижать», – отмечает Константин Копытов.
По словам Елены Денисовой, генерального директора ООО «Труменс-Групп», в Перми сегодня наблюдается большое количество пустующих коммерческих площадей. «Исходя из этого, повысить стоимость аренды не представляется возможным, и налоги полностью лягут на плечи собственников. По нашим объектам предварительные подсчеты показывают увеличение расходов в пять раз», – добавляет собеседница.
Волна переоценки.
Такой рост расходов уже приводит к переоценке активов. По словам директора компании Research&Decisions Регины Давлетшиной, за последние полгода оценщики зафиксировали рост количества обращений с целью оспорить кадастровую стоимость. Об этом же говорит и Екатерина Пахомова, по мнению которой число обращений продолжит расти, а начало 2019 года породит еще одну волну переоценки активов, когда налоговые изменения коснутся и физических лиц. «Сейчас еще не до конца отлажены механизмы массовой кадастровой оценки объектов недвижимости. Есть множество нюансов и тонкостей, которые она не учитывает. Из-за этого многие и начинают ее оспаривать. В Перми работает комиссия, в которую юридическое лицо сегодня может обратиться и предоставить доказательства неверной оценки. Если комиссия с доводами не согласится, для бизнеса остается только решать вопрос через суд. Поэтому стоит ожидать еще и увеличения числа судебных производств», – поясняет г-жа Пахомова.
В оценочной компании «Инвест-аудит» подтверждают рост числа обращений. По словам директора департамента оценки Евгения Железнова, количество заявлений с целью оспаривания кадастровой стоимости по объектам капитального строительства увеличилось в разы после принятия изменений 25 ноября прошлого года в Налоговый кодекс. «До этой даты они были единичны. Пик пришелся на первый квартал 2018 года, когда подошло время платить авансовые платежи по налогам. Нужно отметить, что по многим обращениям кадастровая стоимость была на уровне рыночной или ниже», – добавляет эксперт.
Пойдут под снос.
Сложившаяся ситуация может привести к не самому оптимистичному сценарию развития бизнеса. Сегодня владельцы коммерческих площадей ищут способы нивелировать расходы, которые возникли в результате роста налогов. В ближайшем будущем, по мнению Константина Копытова, первое, что увидит рынок, – массовая распродажа коммерческих площадей. «Более того, ее можно наблюдать уже сегодня. Продается все – от складов и заводов до крупных деловых и торгово-офисных центров. В конечном итоге это приведет к тому, что на рынке останутся только успешные объекты. А неликвидные сначала собственники попытаются реализовать, но в случае неудачи – будут снимать их с кадастрового учета и сносить. И Пермь в некоторых районах будет похожа на руины, оставшиеся после Сталинградской битвы. В целом же новые правила налоговой игры совершенно точно не будут способствовать развитию экономики», – добавляет собеседник.
По словам Елены Денисовой, снятие с учета и снос – крайняя мера, и держаться «на плаву» собственники недвижимости будут до последнего. «Хотя такое развитие событий вполне возможно. Более того, подобные прецеденты есть уже в Москве. Думаю, у нас они тоже будут», – добавляет собеседница.
Освобождаются от налога на имущество застройщики в течение года после сдачи дома в эксплуатацию. Это период, который дается на реализацию построенных квартир. Аналогичная льгота действует также для жилищных кооперативов и фонда пайщиков. Что касается торговых и офисных площадей, то здесь преференции есть лишь у малого бизнеса. Последний может получить налоговый вычет за 50 кв. метров площади.
