Лилия Николаевна, последние годы объем сдаваемого жилья в Перми не растет, явно не увеличится он и по итогам 2019 года. В чем основные причины этого явления? И как в такой ситуации планируется решать задачи, поставленные Президентом Путиным, по наращиванию показателей сданного жилья?
– Конечно, Перми не хватает жилья. По экспертным оценкам за последний год в связи с недостатком предложения на рынке жилье в Пермском крае подорожало на 10-15%. Количество вводимых многоквартирных домов снижается. Несмотря на то, что общий объем вводимого жилья, казалось бы, остается в рамках допустимого, но вызывает опасение соотношение между индивидуальным жильем и многоквартирным жильем. Безусловно, хорошо, что люди занимаются ИЖС и регистрируют возведенные объекты, но таким образом проблему обеспечения жильем не решить. Хотя мы понимаем, что по мировым меркам именно индивидуальное жилье является наиболее комфортным для жизни.
Кроме того, необходимо стремиться к восстановлению жилого фонда. В Пермском крае огромный массив жилья, нормативные сроки эксплуатации которого уже истекли. Соответственно, нужна программа по его замене. А если говорить о дне сегодняшнем, то нужен комплекс мероприятий по стимулированию жилищного строительства. Планы, представленные правительством Пермского края на последнем Строительном форуме, особого энтузиазма не вызвали ни у профессионального сообщества девелоперов и архитекторов, ни у представителей органов местного самоуправления.
На ваш взгляд, как увеличить объемы сдачи жилья в Перми?
– Комплекс мер должен быть направлен в первую очередь на работу с Генеральным планом Перми. Именно этот документ определяет траекторию развития города. Будем откровенны, сегодня Генплан оказался оторван от жизни, хотя именно он должен регулировать систему расселения, определять точки городского роста.
Застройщики ждут возврата к хорошо себя зарекомендовавшей в краевой столице теме развития застроенных территорий. Стоит отметить положительный момент: в этом году мы наблюдаем появление системного подхода к расселению ветхого и аварийного жилья. Мы видим, что при планировании средств на расселение рассматриваются целые кварталы для последующего развития, а не отдельные кусочки внутри них.
Я думаю, стоит более пристально присмотреться к промышленным территориям. Промышленные предприятия готовы к диалогу по теме редевелопмента. В плане развития территории города безусловный интерес вызывают места, где расположены многочисленные гаражные кооперативы. В ходе разработки генплана города, в 2010 году, этой теме было посвящено много дискуссий, но реальных шагов за 9 лет так и не сделано, к сожалению. Необходимо взяться хотя бы за один крупный гаражный кооператив.
По статистике в Перми резко снизилось число выданных разрешений на строительство, доля отказов превышает 70%. Чем вы объясняете такое явление?
– Для отказов есть формальные основания – документы, предоставляемые застройщиками, не соответствуют установленным требованиям. Однако, отталкиваясь от норм Градостроительного кодекса РФ, нельзя согласиться с тем, что генплан Перми рассматривается как документ прямого действия, который влияет на выдачу конкретного разрешения на строительство. Если он определяет одно зонирование участка, а Правила землепользования и застройки – другое, то в случае предоставления застройщиком документов, соответствующих ПЗЗ, отказов быть не должно. Это одна из тем, влияющих на увеличение числа отказов.
Вообще причины отказа, как правило, именно формальны. К примеру, мэрия Перми в течение двух лет отказывала в выдаче градостроительных планов земельных участков или выдавала их с необоснованно большими отступами от границ участка, уменьшая пятно застройки. Это привело к десяткам исков, и судебная практика сложилась не в пользу администрации.
Выступая на заседании комитета по градостроительству Пермской думы, вы сказали: «В качестве краеугольного камня выступает отсутствие диалога представителей власти с бизнес-сообществом». Именно отсутствие диалога?
– Поясню, почему сделаны такие выводы. Не так давно прошел Шестой Открытый форум Прокуратуры Пермского края. На нескольких секциях обсуждались различные темы. И вот когда подводились итоги Форума на общем пленарном заседании, спикер секции по вопросам поддержки малого и среднего предпринимательства сказал, что все полтора часа говорили не о поддержке, которой по факту бизнес не чувствует, а о том, что диалог между бизнесом и властью идет трудно: власть хочет, чтобы поняли ее, а бизнес – чтобы поняли его.
Ситуация с ростом отказов на строительство лишь подтверждает эту тенденцию. Мы видим, что в администрации отсутствует интерес в положительном результате. Застройщики жалуются на отказы, полученные буквально из-за отсутствия запятой. В органах власти говорят: «Для нас результатом рассмотрения заявления является любое из следующих решений: выдача разрешения на строительство или отказ в выдаче». Получается, если чиновник отказал застройщику, то в его понимании муниципальную услугу он все равно оказал. Вроде как и претензий быть не должно!
Но если у власти стоит задача способствовать развитию бизнеса, то надо реально помогать, а не прикрываться формальными поводами для отказов. Между сторонами необходим, так сказать, «общественный договор» по итогам конструктивного диалога. Вот примеры существующих площадок для такого взаимодействия: Общественный совет при Минстрое, Пермская торгово-промышленная палата.
Важно, решая одну проблему, не породить несколько новых. И здесь, конечно, нельзя забывать об интересах жителей города.
Вот, как раз о потребностях жителей: как вы относитесь к сегодняшним требованиям к бизнесу возводить социальные объекты? Какой здесь оптимальный путь?
– Социальные объекты городу, безусловно, нужны. Есть, как минимум, несколько вариантов заинтересованности всех сторон в их появлении.
Начиная с самого проверенного – застройщик возводит объект за свой счет, а затем государство выкупает его по цене, которую определит независимая экспертиза. Есть опыт, когда для таких приобретений привлекаются не только местные и краевые, но и федеральные средства.
Есть вариант государственно-частного партнерства (ГЧП), когда компания возводит здание детского сада, а затем государство или муниципалитет арендуют здание и оказывают в нем муниципальную услугу. Или услугу может оказывать специализированная частная организация, арендующая здание у застройщика, а государство/муниципалитет предоставляет соответствующую субсидию за оказание муниципальной услуги.
Наконец, возможен вариант, при котором затраты на строительство социальной инфраструктуры, безвозмездно переданной государству, относятся на себестоимость деятельности застройщика. Соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Госдуме.
Пока же по закону застройщик обязан строить социальный объект за свой счет только в двух случаях – при реализации проекта развития застроенной территории или проекта комплексного освоения территории. Во всех остальных случаях строительство социальных объектов – это обязанность власти. Принуждать строительную компанию к строительству детского сада, потому что в новом микрорайоне будет жить много людей, с точки зрения экономики и логики, – это примерно то же самое, что заставлять крупный завод строить кусок автодороги, ведь по ней на предприятие ездят его работники. Да и надо признать, что такие требования ведут к удорожанию жилья.
Что произойдет с рынком недвижимости в условиях давления на строителей и одновременно низкой платежеспособности населения?
– В строительной отрасли сейчас переломный момент – начиная с введения эскроу-счетов, заканчивая набирающим невиданный размах так называемым «потребительским экстремизмом». На сегодняшний день всего несколько пермских компаний перешли на применение эскроу-счетов. Не все строительные предприятия выдерживают проверку и уровень требований, которые предъявляют банки для работы с эскроу-счетами. Выход для таких – строить за счет собственных средств или не строить вообще. Третьего не дано. Однако в целом введение системы эскроу-счетов – положительный момент для рынка. С одной стороны, это, конечно, усложняет жизнь застройщиков, но с другой – является серьезной гарантией для покупателей квартир. Ненадежные фирмы больше не смогут собирать с граждан деньги и не строить дома. А проверять строительные компании будут банки, и они в этом деле – большие мастера, «копают» точно глубже, чем инспекция строительного надзора. Покупатели станут намного более защищенными в случае приобретения жилплощади по новой процедуре.
В последнее время очень много новостей связано с проблемами строительных компаний, их банкротством. На ваш взгляд, можно прогнозировать подобные новости в отношении крупных игроков в ближайшей перспективе?
– К сожалению, в сложившейся ситуации вероятность этого высока. Экономическая и административная нагрузка на бизнес действительно растет. И любое необоснованное несвоевременно выданное разрешение на строительство, любое административное препятствование усугубляют ситуацию. Итогом могут стать миллионные убытки.
То есть любое необоснованное административное давление может привести к банкротству компаний, в том числе крупных?
– Следствием могут явиться банкротство и ликвидация застройщиков, производителей и поставщиков строительных материалов, уменьшение объемов многоэтажного жилищного строительства и как следствие – рост стоимости жилья, снижение объемов производства строительных материалов, массовое сокращение работников, уменьшение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
Не пропустите:
Год первый. Интервью с бизнес-омбудсменом Пермского края Анатолием Маховиковым20 апреля 2019, 12:00
