В администрации Перми на заседании рабочей группы обсудили доработанный проект соглашения между муниципалитетом и застройщиками. Документ регламентирует участие девелопера в возведении социальных объектов при строительстве жилых домов. Проект был принят Пермской городской думой в первом чтении в октябре. Однако у прокуратуры и экспертов еще тогда возникли вопросы, власти обещали нивелировать их ко второму чтению.
Соглашение предполагает два варианта участия застройщика. Если компания строит отдельный социальный объект за собственные средства, то она разрабатывает планировку территории, проводит экспертизу, а затем передает объект городу. Также застройщик может финансировать строительство. При выборе финансовой поддержки инвестор может совершить единовременную выплату или внести 20% от стоимости проекта. После ввода объекта в эксплуатацию он выплачивает оставшуюся сумму. Сумма вложений рассчитывается из стоимости 1 кв. м общей площади квартиры и составляет 3951 рубль.
Обсуждение развернулось вокруг нескольких моментов. Одна из поданных поправок уточняла средства, которые застройщик потратит на возведение соцобъекта. Это могут быть собственные или привлеченные деньги. Из суммы в размере 3951 рубля (с каждого квадратного метра жилой площади) вычитается размер налога на прибыль. «Таким образом, сумма будет составлять 3951 рубль минус 20% налога, – пояснила глава департамента градостроительства и архитектуры Мария Норова. – Мы исходили из расчета, что налог застройщик и так уплатит. По итогу в бюджет поступит все равно около 4 тыс. рублей».
У экспертов возник вопрос, не придется ли из бюджета доплачивать эти 20% на строительство детского сада или школы, поскольку сумма рассчитывалась исходя именно из количества мест в социальном объекте. «Таким образом, вы просто уменьшаете количество мест, которые заложены в методике. А у нас садики и школы типовые», - напомнил представитель Контрольно-счетной палаты Перми Андрей Шомполов.
«В прошлый раз вы вообще выступали против привлечения средств застройщиков», – парировала Мария Норова.
«С точки зрения налогообложения надо было еще сверху добавить 20% и НДС, а не уменьшать», – предложил региональный министр по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Николай Гончаров.
Далее мэрия уточнила понятие «типовой проект» в соглашении. По нему и должны возводиться социальные объекты. Предлагается добавить формулировку «строительство объекта осуществляется по типовой проектной документации, разработанной для аналогичного объекта капстроительства, информация о котором размещена в реестре экономический эффективной проектной документации».
Депутат Пермской гордумы Михаил Бесфамильный уточнил, а что если проект будет эксклюзивным: «Например, если типовой проект не влезет на участок под застройку». Мария Норова объяснила, что при составлении положения исходили из экономических причин – типовой проект обойдется застройщику дешевле. Против ограничения строительства зданий по типовому проекту выступила прокуратура. По мнению надзорного органа, такое положение нарушает права застройщика возводить объект с меньшим количеством мест.
Депутат гордумы Михаил Черепанов объяснил, что типовой проект не предполагает детсад исключительно на 280 мест. «Типовой проект не один, их множество вариаций. Просто имеется ввиду, что он может использоваться неоднократно, применяться и при последующих стройках», - напомнил парламентарий. «Это прежде всего упрощает и удешевляет проект», - добавили в мэрии.
Не пропустите:
Почва для цены. Количество ипотечных сделок в Пермском крае выросло на тысячу за квартал07 декабря 2019, 09:00Другой спорной поправкой стало положение, регламентирующее предоставление банковской гарантии на сумму первого платежа, которую застройщик должен перечислить в бюджет города. Замечания выразила прокуратура. «С одной стороны, соглашение добровольное, но оно еще и обеспечивается гарантией, получаемой в госбанке, и действует в течение трех лет. То есть опять же всеми возможными способами ограничиваются права застройщика. Хотя соглашение должно действовать на условиях договоренности», - заявила представитель надзорного органа.
Николай Гончаров заметил, что соглашение может рассматриваться в одном ключе с договором дарения: стороны берут на себя права и обязательства, и расторжение в одностороннем порядке невозможно. «Это сделка односторонняя, она зависит от одной стороны: если застройщик не захотел давать деньги, - он не дал. Принудить его нельзя», - отметила представитель прокуратуры.
По мнению Михаила Бесфамильного, банковская гарантия также ущемит конкуренцию. «Она предполагает финансовые обязательства, залог. Получается, если девелопер хочет изменить параметры высотности, он должен получить банковскую гарантию под залог, а это очень сильно снижает возможности одних застройщиков по отношению к другим», - предупредил депутат.
Также участники рабочего стола предположили, что кредитные организации, возможно, и не готовы к оказанию такой услуги. «Через это никто не проходил, и, вероятно, у банков даже нет такого продукта», – добавил г-н Бесфамильный.
«Есть задача принять документ. Мы должны утвердить его в такой форме, чтобы он устоял», – заключила заместитель администрации Перми Ольга Немирова.
Одна из поправок предусматривает размещение на сайте администрации реестра соглашений с застройщиками. Это предложение не встретило замечаний, все отметили, что открытость и прозрачность приветствуется.
Всего к документу было подано более 40 поправок. Однако часть из них предусматривает альтернативные варианты, которые находятся на подписи у главы Перми. Они должны нивелировать возможные риски в предложенных изменениях. Участники рабочей группы сошлись на том, что обсуждение продолжится на следующем заседании рабочей группы 10 декабря.
