2019-й отметился несколькими важными для пермского рынка недвижимости событиями. В первую очередь, довольно сурово изменились правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в решения властей оформились новые правила игры на местном рынке для строительных компаний. Все ради глобальной инфраструктурной перекройки Перми.
Огромное внимание к себе приковал район ДКЖ. Обитель исконно железнодорожной инфраструктуры города планируется существенно обновить и переформатировать. Краевые и городские власти всерьез хотят увидеть здесь частичку мегаполиса – небоскребы, футуристичные строения, масштабную транспортную развязку и многое-многое другое. И если одни застройщики проявили интерес к участию в возведении титанических проектов для «Пермь-Сити», то другие обнаружили здесь кладезь новых строительных площадок, которые активно развиваются. Любопытно и то, что ДКЖ стал своеобразным полигоном, где успели отметиться и другие тенденции уходящего года.
Несмотря на ужесточение ПЗЗ, институционализировались взаимоотношения между застройщиками и городскими властями в вопросах о выходе за предельные нормы строительства. Если и раньше существовали договоры о развитии застроенных территорий (РЗТ), предполагающие передачу территории девелоперу в случае расселения и сноса ветхого жилья, то теперь появилась новая возможность легально выходить за предельные нормы строительства. Пути два – либо возводить детские сады или школы на застраиваемой территории, либо выплачивать по 4000 рублей с каждого квадратного метра в бюджет.
Не пропустите:
Последний бросок. Соглашение о развитии социальной инфраструктуры получило финальные правки 12 декабря 2019, 07:00В тестовом режиме эта схема заработала раньше, чем утвердилась легально. Так, в важном для проектов «Пермь-300» районе ДКЖ такие застройщики, как ПЗСП, «Стройконтракт-Партнер», «УралДомСтрой», «Пермглавснаб» и «Альфа-Инвест» берут на себя социальную нагрузку, но в то же время воплощают свои проекты в том виде, в котором они были задуманы. Застраивающий целый микрорайон «Деволопмент-Юг» тоже взаимодействует с мэрией, и не только в залах арбитража. Да и в других районах города хватает примеров, например, «Талан» и ГК «Альфа» в Индустриальном районе. Первые проектируют в своем доме детский сад, вторые строят дороги и прочие объекты инфраструктуры на прилегающей к дому территории. «Орсо групп» тоже не обходит стороной эту тему, участвуя в развитии социальной инфраструктуры районов застройки. Тем же занимаются застройщики «КОРТРОС» и «Сатурн-Р».
«Мы уверены, что параллельно с возведением нового жилья должна создаваться и социальная инфраструктура. Именно поэтому микрорайоны «Ива» и «Погода» проектируются и строятся с учетом обеспечения населения всем необходимым в шаговой доступности. Все соцобъекты мы строим за свой счет и безвозмездно передаем муниципалитету. В Спортивном микрорайоне «Ива» корпорация «Девелопмент-Юг» уже построила и передала городу детский сад на 300 мест, раздаточные пункты детского питания и другие объекты. На год раньше обещанного срока завершаем строительство многофункциональной поликлиники, где будет взрослое и детское отделения, травмпункт, подстанция скорой помощи и женская консультация. В ближайшей перспективе в микрорайоне «Погода» предполагается строительство инновационного для Перми спортивно-образовательного кластера, состоящего из школы, детского сада, культурно-досугового центра, спортивного блока и стадиона. Там же планируем создать уникальное общественное пространство для жителей – прогулочный парк-бульвар», – рассказывает о работе с городской инфраструктурой вице-президент ООО «Девелопмент-Юг» Алексей Востриков.
С одной стороны – двойная выгода, с другой – у застройщиков напряглись нервы, да и неизвестно, как новые правила скажутся на ценообразовании. А вернее, известно – как.
Еще одной яркой статьей информационной повестки региона стал вопрос о расселении аварийных и ветхих зданий – край тратит на это серьезные деньги, привлекая в том числе и средства из федерального бюджета, а также вновь идет на соглашения со строителями.
Не пропустите:
Недострой-недострой, я вот-вот разберусь с тобой. Как теперь считают проблемные стройки в крае05 января 2020, 12:00В лексикон участников рынка прочно вошло слово «эскроу». Обманутые дольщики – больная тема для Перми, и краевые власти считают, что закончится это тогда, когда все жилье в регионе будут строиться только с применением эскроу-счетов. Кто-то из застройщиков не спешит активно использовать эскроу, кто-то взял на вооружение. Интересно, но после появления в поле зрения эскроу-счетов у покупателей недвижимости вновь возник интерес к договорам долевого участия. Но прогнозы о развитии ситуации никто давать не отваживается.
Еще одна тема 2019 года – регламент взаимодействия между застройщиками и агентствами недвижимости. Ранее существовавший больше неформально, в ноябре регламент при активной поддержке заинтересованного сообщества обрел физическое воплощение. На бумаге это стало пятью пунктами, содержащими в себе наболевшие вопросы, по которым соприкасаются строители жилой недвижимости и ее продавцы. Последняя встреча прошла не без гневливых выступлений из зала, но вполне конструктивно. Регламент в основном принят сообществом позитивно, появились и новые предложения – создать специальную комиссию по урегулированию конфликтных ситуаций между застройщиками и риелторами.
«Сейчас нужно, чтобы прошло достаточно времени. В первую очередь для того, чтобы те агентства, которые зарабатывали именно на уводе у застройщика клиентов, вводя их в заблуждение через манипуляцию информацией, настроились на добросовестную и честную конкуренцию. Чтобы оказывалась именно риэлтерская услуга клиенту, а не что-то иное. Враз это, безусловно, не сделать. Нужно время на перестройку, в том числе ментальную. Регламент не стал просто неким документом, он принят всеми застройщиками, заинтересованными в том, чтобы соглашение работало. Застройщики объединились для создания новых правил. На данный момент исключений всего несколько – одни компании вовсе не работают с агентствами недвижимости, другие не согласны с несколькими пунктами регламента», – рассказывает Екатерина Пахомова, руководитель АН «Территория» и представитель Российской гильдии риелторов (РГР).
И напоследок немного статистики: несмотря на все перипетии, население края и города стало активнее на рынке недвижимости. Росреестром было зафиксировано хоть и незначительное, но увеличение числа приобретения недвижимости в ипотеку и по условиям договоров долевого участия. В первом случае рост составил 10% за III квартал 2019 года (с 13,3 тыс. до 14,1 тыс.), во втором к сентябрю завершающегося года количество ДДУ достигло 9,8 тыс. договоров, что на полторы тысячи больше летних показателей.
По всем прогнозам цена на квартиры будет постепенно расти ввиду как общеэкономических факторов, так и возрастающей себестоимости возведения новых жилых объектов. На данный момент годовой рост цен на жилье в новостройках составляет 6-8%, стоимость квадратного метра в Перми колеблется от 37,6 тыс. до 96 тыс. На рынке вторичного жилья рост в 2019г. составил 2-4%. Специалисты Аналитического центра «КД-консалтинг» зафиксировали 72 новостройки, в которых девелоперами предлагалась покупка жилья, что к концу ноября составило 6,6 тыс. квартир.
«Подводя итоги года, хотелось бы вспомнить события, важные для «Орсо групп». Если затрагивать тему социальных объектов, то новые условия функционирования рынка требуют от застройщика повышенной ответственности. Люди должны жить в комфортной среде и для этого необходимо делать все возможное для развития инфраструктуры, ведь это – залог успешности и возводимого объекта, и самого застройщика. Со своей стороны, мы строим муниципальный детский сад на 100 детей в квартале «Маасдам» – в одном из корпусов на первых двух этажах. Еще одна веха 2019 – совершенствование регламента взаимоотношений между девелоперами и агентствами недвижимости. Важно, чтобы в нашем сообществе появилось понимание, что цель этого документа создать максимально прозрачные условия работы с клиентом. Соглашение призвано сделать процесс продажи квартир простым и понятным для всех участников процесса. Последнее время активно обсуждались новые условия работы с муниципалитетом. Очень нежелательно, что бы изменение предельных параметров объекта носило субъективный характер и зависело только от готовности девелопера финансово участвовать в развитии инфраструктуры. Есть множество не менее важных для городской среды факторов – архитектура объекта, транспортная доступность локации и тому подобное. Есть опасение, что эти изменения скажутся на цене квадратного метра. Мы понимаем, что расти бесконечно цена не может, будем работать над оптимизацией своих процессов. Для нас это своего рода вызов, при всех внешних условиях сохранить комплексность и качество работы, контроль над каждым аспектом застройки – от выбора локации и проектирования, до благоустройства и эргономики конечного объекта. Для этого, например, мы создали как собственного генподрядчика, так и собственную управляющую компанию, которая, в будущем, сохранит нашу идеологию на этапе эксплуатации объекта», – вспоминает о событиях года генеральный директор ООО «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.
