Феноменом роста цен на жилую недвижимость в Пермском крае вплотную занялось УФАС. Антимонопольное ведомство провело собственное исследование, в ходе которого инициировало экспертный опрос региональных застройщиков. Девелоперы откликнулись, и в их оценке происходящего «виноватыми» оказались дефицит земельных участков, существенное повышение цен на строительные материалы, увеличение расходов на заработную плату, миграционные ограничения, «бум» спроса, а также эскроу-счета / проектное финансирование.
Напомним, конец 2020 года запомнился пермскому рынку недвижимости из-за непомерно разогнавшегося роста цен на недвижимость. Вместе с этим «вразнос» пошел и спрос – жители региона скупали квартиры, не обременяя себя долгими раздумьями. Так, по итогам прошлого года цена за квадрат в новостройках выросла в среднем на 15-20%. По итогам апреля 2021 года стоимость установилась на отметке в 76,8 тыс. рублей.
Не пропустите:
За полгода в Перми пройдут торги по 27 земельным участкам под индивидуальное жилье22 мая 2021, 09:30Помимо перечисленного в УФАС заметили, что по итогам 2020 года ни одну строительную компанию или группу таковых в Пермском крае нельзя назвать доминирующей: самый преуспевающий игрок на рынке, «Сатурн-Р», имел долю в 15,76% от всех проданных квартир в крае. С ним соревнуются немало других компаний, чьи показатели превышают или чуть отступают от порога в 10%. А значит, ни один девелопер не мог диктовать свои цены. К слову, на 2021 год прогноз антимонопольщики дают ровно такой же.
По мнению Сергея Ширинкина, генерального директора ООО «Альфа-групп» и группы компаний «Альфа», все умозаключения УФАС верны. «Приведу пример – сегодня цены на некоторые ключевые для отрасли материалы выросли в два раза, а в некоторых случаях даже больше. Арматуру год назад покупали за 32-35 тысяч рублей за тонну, сейчас это все – 75 тысяч рублей за тонну. По непонятным причинам», – рассказал г-н Ширинкин.
Аналогичная история с утеплителями, металлом, пластиковыми трубами и т.д., подешевевших стройматериалов нет в принципе. Застройщики не исключают, что стоимость может вырасти еще больше. «Рост подстегнули в большей степени не льготная ипотека и проектное финансирование, а другие факторы: подорожание сырья и комплектующих, которые используются в производстве, увеличение цены закупаемого в валюте сырья. Маржинальность строительства, особенно в регионах, не превышает в среднем 15-20%, поэтому удерживать стоимость квадратного метра, когда многие позиции дорожают, нет возможности», – высказался Виктор Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект».
Виноват ли эскроу?
Мнение об эскроу-счетах у застройщиков по-прежнему неоднозначное. По одну сторону баррикад – девелоперы, которые говорят, что строить так намного сложнее, экономический цикл проекта совсем другой, деньги строительная компания не видит до самого момента сдачи дома. С другой стороны оказались те, кто считает, что проектное финансирование дает возможность строить непрерывно. Ведь даже если продажи квартир идут невысокими темпами, для строительства всегда есть средства, которые выдаются банком.
«Первый год стал для всех переходным периодом, временем наработки опыта, отработки взаимодействия. Застройщик несет затраты на обслуживание кредитных средств. Вместе с тем есть существенный плюс – это стабильное финансирование строительства (конечно, при условии своевременного выполнения застройщиком всех этапов). Сегодня застройщик не зависит от колебаний спроса на рынке. Например, если будет некоторый спад при завершении программы льготной ипотеки – финансирование строительства от этого не приостановится, так как деньги застройщик получает не от дольщиков, а от банка. А это значит, что сроки будут соблюдаться или даже опережать намеченные. Таким образом, в глобальном плане это несет в себе положительные изменения», – рассказал Виктор Суетин.
Земельный вопрос.
Отсутствие ликвидных земельных участков застройщиков – основная причина роста цен. Об этом говорят сами строители. Несмотря на то, что Пермь – город большой, новые площадки под строительство в нем появляются, мягко говоря, с ленцой. «Да, дефицит участков есть. Для поддержания баланса, при вводе в Пермском крае более миллиона квадратных метров жилья ежегодно, необходимо, чтобы на рынок выходило не менее 350 тысяч квадратов земельных участков. Кроме того, мы ждем изменений в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), они необходимы, так как порой даже на имеющихся участках ввиду ПЗЗ строительство нерентабельно», – отметил г-н Суетин.
Но девелоперы лелеют надежды на скорое улучшение ситуации, так как после перераспределения градостроительных полномочий между мэрией Перми и краевыми властями наблюдается активизация работ по вовлечению в оборот новых участков.
«Правительство края сейчас активно занимается этой проблемой. Надеемся, что на торгах появятся новые участки под застройку и что это хоть как-то нивелирует ситуацию с повышением цен на стройматериалы», – сказал Сергей Ширинкин.
А если не Пермь?
Но пока в краевой столице ведутся только подготовительные работы для направления подходящих участков земли под застройку многоквартирными домами. Значит, резонно перенести внимание куда-то вне Перми? Девелоперы такую точку зрения разделить не могут, ведь строить в других территориях региона полностью нерентабельно и попросту не для кого.
«Ни для кого не секрет, что в регионе новых производств почти нет. Соответственно привлекательность территорий для застройщиков малая. Молодежи в муниципалитетах мало, она там не остается. Отчасти в этом направлении еще можно рассматривать Березники, но мы, в частности, скорее ориентируемся на другие регионы», – заключает Сергей Ширинкин, генеральный директор ООО «Альфа-групп» и группы компаний «Альфа».
«У СПК реализовано немало проектов в малых городах Пермского края. Первичным фактором в решении о реализации проекта является емкость рынка, покупательская способность. Для Пермского края, возможно, нужны какие-то программы поддержки, пересмотр стоимости квадратного метра в муниципальных адресных программах. У нас есть себестоимость квадратного метра, ниже которой мы не можем реализовать проект. И если мы понимаем, что потенциала на рынке нет, то в такой проект стартовать не будем. Но участки в городах Пермского края мы рассматриваем, изучаем, не исключаем вероятность таких проектов», – добавил Виктор Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект».
Не пропустите:
Все выше, и выше, и выше. В апреле жилье в Перми вновь подорожало24 мая 2021, 07:00
