В Пермском крае в 2021 году было введено в эксплуатацию рекордные 1,3 млн кв. метров жилья, среди которых 724 тысячи квадратов – индивидуальные дома. Развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в регионе происходит преимущественно вокруг крупных городов, а при подготовке площадок под застройку у муниципалитетов не хватает собственных средств для создания инфраструктуры. Потребители плохо информированы о комплексных застройщиках ИЖС, отсутствует массовый банковский продукт для девелоперов, подобный ипотеке.
В рамках Камского форума профессионалов недвижимости прошла рабочая встреча по вопросам развития рынка ИЖС. Участники попытались найти решения и выработать предложения по имеющимся проблемам.
Первый заместитель министра строительства Пермского края Александр Пономарев отметил, что индивидуальное домостроительство уже давно находится под пристальным вниманием Президента России Владимира Путина. В 2020 году на заседании Госсовета дано поручение разработать комплекс мер по развитию ИЖС. «С 2017 года в Пермском крае неуклонно увеличивается доля вводимого индивидуального жилья. В 2016 году она составляла 29%, в 2017 году – уже 42%, в 2021 году она поднялась до 55% и превысила долю многоквартирных домов. Было сдано в эксплуатацию 724 тыс. кв. м ИЖС. Это уже серьезный показатель», – сообщил г-н Пономарев.
По данным Министерства строительства Пермского края.
В сентябре 2021 года принято постановление Правительства РФ, которое распространяет ипотечные льготные субсидии на ИЖС. Стал доступен комплексный подход к формированию участков для освоения территории в целях ИЖС и проектное финансирование. АО «ДОМ.РФ» объявило конкурс на разработку типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов. Осенью 2021 года отобраны 40 победителей, которые должны пройти экспертизу, а затем войдут в реестр и станут основой для домостроения.
Директор консалтинг-группы S.Research&Decisions Регина Давлетшина обратилась с просьбой разместить информацию о типовых проектах, пригодных для строительства в Прикамье, на сайте краевого Минстроя.
Григорий Мюресов, заместитель министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, сообщил, что регион один из первых субъектов заключил с Росреестром соглашение, в рамках которого на публичной кадастровой карте размещена информация о земельных участках под ИЖС. Край также предоставляет площадки в рамках проекта «Земля для стройки». С 1 июня 2021 года утвержден регламент взаимодействия краевого Минимущества с органами местного самоуправления (МСУ) при вовлечении в оборот земельных участков для строительства. «Он позволяет при поступлении заявления через сервис рассматривать их, направлять в муниципалитеты, получить обратную связь в течение 1-2 месяцев. Под жилищное строительство во время действия проекта вовлечены 47 земельных участков, из них 38 – под ИЖС, общей площадью 3,8 га», – добавил он.
Замминистра привел несколько примеров. Он рассказал, что в рамках комплексного развития незастроенной территории села Лобаново первым этапом предусмотрено вовлечение участков площадью 2,5 га посредством проведения публичных торгов, вторым – 13 га для жилищного строительства через аукцион. Территорию деревни Паздерино планируется вовлечь также в два этапа. Сначала 3,8 га – под блокированную застройку, строительство сельской врачебной амбулатории и парка. На втором этапе – 33 га для возведения МКД или блокированной застройки, детского сада на 350 мест, логистического центра. Торги на право заключения договора КРТ ведомство намерено провести в конце апреля – начале мая 2022 года.
Начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Пермскому краю Ольга Исмагилова пояснила, что с 2020 года при Управлении создан оперативный штаб, куда входят краевой Минстрой, Минимущества, Росимущество и Дом.РФ. Проводится актуализация списка земельных участков, на которых возможна реализация жилищного строительства. Найдено техническое решение – с февраля 2021 года информация о них размещена на публичной кадастровой карте.
«Размещенные там земельные участки – это, к сожалению, неполный список. Данные поступают от органов МСУ, оцениваются членами оперштаба. Актуальный перечень участков составляет 147 объектов, их общая площадь – 235 га. Они будут обновлены и добавлены в конце апреля. Среди них под ИЖС – 94 участка (136,5 га). К концу года ставим задачу увеличить площадь земель до 400 га», – прокомментировала Ольга Исмагилова.
Один из участников рынка поинтересовался, сколько людей воспользовались ресурсом и станет ли он собственником, если выиграет торги. «На сегодняшний день предоставлены 60 участков, их площадь 19 га, под ИЖС – 50 объектов площадью 5,3 га. Для ИЖС сам человек выбирает – в аренду или собственность берет земельный участок», – ответила Ольга Исмагилова.
Дмитрий Шерстобитов, генеральный директор ООО «ГК «Эр-Сити», спросил, какие требования будут к участкам под КРТ, которые находятся в частной собственности, при разрешении на разработку проекта планировки территории. «Финансовая модель у нас и так низкомаржинальная, нет такого запаса рентабельности, чтобы включить неожиданную социальную нагрузку. Хотелось бы иметь более прозрачные правила игры и понимание, сколько времени это займет. Может быть, появится какая-то рабочая группа по рассмотрению механизмов КРТ для ИЖС», – поделился г-н Шерстобитов.
«Если мы заходим в КРТ, то должны заключить договор по инициативе правообладателя, и в этот период до разработки проекта планировки оговариваются все обязательства каждой стороны. Сейчас появилась возможность разрабатывать проект планировки и параллельно вносить изменения в ПЗЗ и Генплан», – ответила Елена Небогатикова, начальник управления архитектуры и градостроительства, главный архитектор администрации Пермского муниципального района.
Регина Давлетшина рассказала, что ознакомилась с сервисом и обратила внимание, что все участки идут без инженерных сетей. «Это одна из причин, почему бизнес по строительству ИЖС имеет низкую маржинальность – из-за высоких затрат на инфраструктуру», – добавила она.
«Пермский район – лидер по ИЖС в Прикамье. На его примере можно увидеть все плюсы и минусы. В частности, темпы роста строительства индивидуальных домов превышают возведение в первую очередь социальной инфраструктуры. Если без асфальтированных дорог люди прожить еще готовы, то необходимость возить детей в город становится дополнительной финансовой нагрузкой. Муниципалитет вынужден строить социальную инфраструктуру. Финансирование на это в Пермском районе выделяется высокое, поэтому на остальное средств не остается», – поделилась Елена Небогатикова.
Участников встречи интересовал вопрос газификации будущих коттеджных поселков и комплексной застройки. По новому законодательству девелопер не может самостоятельно строить сети с последующей компенсацией от жителей, а газ необходим для развития площадки. Представитель Министерства ЖКХ сообщила, что первоочередная задача государственных и региональных программ – до 2027 года догазифицировать территории, где уже есть сети. Поступило предложение включать в программы населенные пункты, которые имеют потенциал для комплексной застройки, для этого нужна обратная связь от девелоперов.
Застройщиков также волновал вопрос проектного финансирования. Это уже разработанный продукт для МКД, но он не учитывает большого количества домов и длительных сроков реализации проектов ИЖС.
Управляющая ДО «Пермский» АО «Банк Дом.РФ» Анастасия Фадеева ответила, что в 2021 году реализовано два проекта по России и принимаются заявки от застройщиков.
Александр Пономарев предложил рассмотреть возможность поэтапного проектного финансирования, где каждый этап, куда входят 15-20 домов, рассматривается как отдельный проект. Участники обсуждения пришли к выводу, что также необходимо создать площадку для взаимодействия девелоперских компаний и риэлторов, а на административном уровне – для размещения информации о проверенных застройщиках коттеджных поселков.
Не пропустите:
К стадии принятия. В Перми оценили новые условия работы на ипотечном рынке29 марта 2022, 14:09
