Дмитрий Валентинович, что сейчас происходит с рынком недвижимости Перми и стоит ли ждать его оживления в сентябре?
– Летом ситуация на рынке по сравнению с апрелем и маем поменялась однозначно. Здесь также накладывается сезонность высоких продаж загородной недвижимости. Новостройки тоже оживились, люди начали рассматривать вопрос о покупке. Многие коллеги в начале лета были в унынии, но ситуации исправилась, и сделок стало больше. Покупатели уже проснулись, а когда вернутся из отпусков, то будет поживее. Сейчас нужно делать оговорку: «Если ничего нового не случится». Скорее всего, стоит ожидать экономических последствий от санкций, потому что они имеют инерционно отложенный эффект. Компании до сих пор уходят из России, люди теряют работу, бизнес закрывается – все это примерно через полгода начнет сказываться. Осенью мы можем почувствовать традиционный подъем в продажах, но его съест этот спад.
Росстат публиковал информацию, что в России второй месяц подряд фиксируется дефляция 0,14 %. Как Центральный Банк России поведет себя осенью – непонятно. Он же снизил в июле на 1,5 % ключевую ставку до 8 %, это очень много, если сравнивать с предыдущими действиями. На мой взгляд, ждать снижения дальше особо не стоит, хотя, чтобы скомпенсировать инфляцию, могут это сделать, но не больше 0,5 %. Если ничего не случится, то продолжится рост цен на жилье. Вопрос: какой он будет? Но спада не стоит ждать однозначно. Дальше уже все будет зависеть от политики государства.
Центробанк сообщил об июньском росте выдачи ипотеки в России в 1,8 раза. Как обстоят дела с ипотечными кредитами в Перми в августе?
– Здесь важно понимать, какую точку отсчета мы берем. Если апрель-май, то спрос на ипотеку увеличился. Она выдается, у людей проснулся высокий интерес к субсидированным ставкам, если выражаться простым языком – это ставка, в которую заложено будущее повышение цены. Например, у вас небольшой платеж по ипотеке, но по факту вы, заходя в объект недвижимости, который сдается через полгода – год, получаете рост цены. Никто же не будет себе в убыток продавать. Это часто используют федеральные или крупные пермские застройщики и договариваются с банками, а покупатели получают возможность купить квартиру со ставкой 0,1 % годовых на весь срок кредита, но при этом стоимость объекта в договоре увеличивается на весомую сумму – от ста до пятисот тысяч рублей, а иногда и больше в зависимости от площади. Субсидированная ставка по ипотеке распространяется не на все объекты, а на определенный пул квартир на объекте. В таком случае застройщик оплачивает банку комиссионное вознаграждение за клиента. Но для покупателей-ипотечников, которые берут квартиру для проживания, а не для инвестиций, субсидированные ставки выгодны, так как они получают платежи по ипотеке, сопоставимые с платежами за съем квартиры.
Основная доля покупателей жилья – это ипотечники, особенно на рынке новостроек. Чаще всего, чтобы добрать сумму, люди продают «двушку», покупают «трешку», и им не хватает полмиллиона, поэтому они добирают его ипотекой. Здесь аппетиты клиентов могут снизиться: если раньше они хотели купить четырехкомнатную квартиру улучшенной планировки в центре, то сейчас выбирают в спальном районе, а разница в цене уже меньше.
Какое жилье сейчас в основном покупают пермяки и почему?
– Модным сегментом остаются европланировки. Изначально это был маркетинговый ход – квартира с большой кухней-гостиной. Наиболее востребованы «евродвушки», а по сути это «однушка» с большой кухней. По планировке они позиционируются как двухкомнатные, но логичнее говорить – квартиры с одной спальней.
В ценах между новостройками и «вторичкой» отличия существенные, первых осталось много у инвесторов, которые входили в 2020-2021 гг. в проекты. Такие объекты сейчас уже сданы. Инвесторы выходят на рынок, продают дешевле застройщиков и конкурируют с ними.
Есть ли сейчас инвесторы? Или все ждут определенности? Какую недвижимость предпочитают покупать с инвестцелями?
– Инвесторы входят осторожнее. А я не рекомендую отдельным категориям инвесторов это делать по ряду причин, особенно, если деньги могут понадобиться в ближайший год. Прогнозировать риски сейчас достаточно сложно. Если люди готовы на несколько лет вложиться, то можно рискнуть при условии, что у них есть деньги на депозите или активы, которые можно быстро продать. Реализация квартиры никогда не была быстрым вариантом выхода. Коммерческие объекты инвесторы рассматривают в основном с арендаторами. Их сейчас сложно найти. Основные крупные федеральные арендаторы — это банки, торговые сети. За них идет борьба. При том, что они тоже сократили планы развития, открываются в основном новые форматы – дискаунтеры, но по ним требования к помещениям уже другие, чек на аренду должен быть ниже.
Не пропустите:
Живая осень. На пермском рынке недвижимости растет спрос на покупку жилья в ипотеку29 августа 2022, 07:00Молодые инвесторы продолжают играть на рынке ценных бумаг, кто-то просто поменял структуру активов. Многие из тех, кто вложился в новостройки с чистовой отделкой, сдают их в аренду. Этот рынок чувствует себя хорошо, он пополнился несбывшимися мечтами ипотечников. Люди не могут себе позволить квартиру, которую изначально хотели купить, но жить надо, поэтому они идут на рынок аренды. Август немного вымыл предложение. Ликвидные объекты уходят быстро. Единичные случаи есть, когда зависает объект, но это в основном большие по площади квартиры или со специфичной планировкой.
Из-за ухода импорта как обстоят дела с качеством стройматериалов? Смогут ли отечественные материалы их заменить?
– Многие материалы уже производятся в России, а у остальных есть аналоги в Азии. Застройщики отмечают, что проблем с этим нет. Самое сложное – это заменить «инженерку» и сети. По ним должны найти замену в ближайшее время. Сейчас переходный период и временные трудности. Считаю, что ситуация благоприятна для того, чтобы начать локализацию производства в России. Вопрос в том, как смотреть на ситуацию: как на проблему или возможность?
Как вы относитесь к разговорам о возможном поэтапном раскрытии эскроу-счетов?
– Центральный Банк России высказался против, и я поддерживаю такую позицию. Нам уже хватило историй с обманутыми дольщиками «Камской долины» и Треста № 14. Это неправильно. Есть механизмы защиты, и не нужно их ломать. Эскроу-счета и проектное финансирование стимулируют застройщика сдавать объект раньше срока, потому что механизм эскроу-счетов подразумевает, что застройщик получит деньги с блокированных счетов после сдачи дома и подписания хотя бы одного акта приема-передачи.
Вы недавно писали про партнерское взаимодействие между агентствами и застройщиками, как это может помочь пермскому рынку недвижимости?
– Если сравнивать рынки Перми и Москвы, то можно увидеть большую разницу. В столице с агентствами не работает только компания «ПИК». Я люблю повторять: «Если вы не любите работать с партнерами, значит, вы просто не умеете это делать». С агентствами взаимодействуют в основном не пермские компании, но есть и налаженные отношения с несколькими местными застройщиками. Они не просто оплачивают вознаграждение за приведенных клиентов, но и активно вкладываются в обучение риелторов, предоставляют промоматериалы. Агентствам нужно внимание, информация и стабильность отношений. Когда мы четко понимаем регламент взаимодействия, видим открытость отношений, и когда наших сотрудников учат – это отлично, и вызывает доверие. Но это надо делать на постоянной основе. И к застройщику в таком случае возникает высокий уровень лояльности. На одном из Камских форумов выступал маркетолог из Тюмени, который рассказал, что решил обзвонить пермские агентства недвижимости с заявкой на покупку квартиры. В итоге девять из десяти агентов предложили объект одного и того же застройщика, а это значит, что он реально работает с партнерами.
А что касается развития профессионализма самих риэлторов, то здесь есть ряд проблем.
Конечно, крупные риэлторские агентства стараются учить своих сотрудников. Но, к сожалению, этого недостаточно. Чаще всего это либо тренинги по продажам, либо мотивационные. Из профильных учебных заведений, дающих качественное обучение по профессиональному стандарту, в Перми есть только Международная школа недвижимости, но в нее не стоит большая очередь из агентов, желающих повысить свой профессиональный уровень. Да и в целом в Перми нет высокого интереса к обучению и повышению квалификации. Само риэлторское сообщество достаточно разрозненно, и нет единой организации, которая бы представляла его интересы.
