В январе-ноябре 2022 года на территории Пермского края сдано в эксплуатацию почти 19,3 тыс. квартир общей площадью 1,7 млн кв. метров. Это на 38,9% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Индивидуальные застройщики сдали 1,19 млн кв. метров жилых помещений, а девелоперы – 509 тысяч квадратов. Такие данные приводит Пермьстат. В Министерстве строительства Пермского края ранее отметили, что показатели по вводу в эксплуатацию многоквартирных домов в 2022 году соизмеримы с данными 2021 года. Всплеск регистраций индивидуальных домов в ведомстве связывают с проведением краевыми властями, органами местного самоуправления и Росреестром разъяснительной работы с жителями по получению дачной амнистии и по ранее возникшим правам.
На организованном Пермской ассоциацией строителей дискуссионном клубе генеральный директор АО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин отметил, что успехи по вводу жилья в регионе – это «заслуги прошлых лет».
«Следующий год не будет провальным для строительной отрасли, даже если произойдет какая-то негативная ситуация. Каждый девелопер понимает: не достроить нельзя, поскольку все работают по проектному финансированию. Были приняты меры поддержки стройкомплекса, внедрены программы льготной ипотеки. Однако сейчас существует проблема: желающих взять кредит на жилье даже под 7% годовых не очень много. Застройщики пошли навстречу, предоставив ставку в 1%. Поэтому здесь меры господдержки и действия бизнеса сработали», – рассказал он.
Среди трудностей, с которыми столкнулись девелоперы, Виктор Суетин отметил дефицит материалов и кадров: «Скорее всего, в ближайшее время мы не увидим западные комплектующие, но застройщики научились работать в новых условиях, хотя это и добавляет трудностей с логистикой. В последнее время, особенно после объявления частичной мобилизации, усугубилась проблема с кадрами. Если низкоквалифицированных рабочих мы еще можем найти, то специалистов нет вообще. Сейчас это самая серьезная угроза. Кроме того, необходима проработка земельных участков в Перми. Без новых площадок у застройщиков нет будущего».
Такого же мнения придерживается генеральный директор АО «ПЗСП» Евгений Дёмкин: «Сегодня одна из главных проблем строительной отрасли Перми – дефицит земельных участков. Пригодной для застройки земли с подходящими градостроительными параметрами крайне мало, формирование участков идет тяжело. Эта проблема только начала решаться. Надо отметить инертность строительного комплекса – прежде чем вовлеченные в оборот участки будут застроены, пройдет два-три года».
Среди основных угроз эксперты выделили большой вес и слабую прогнозируемость нерыночных факторов, усиление негативного влияния потребительского экстремизма и риск, вызванный утверждением приаэродромной территории «Большое Савино». Она составляет 30 км от его контрольной точки и покрывает почти весь город, включая микрорайон Молодежный и часть Краснокамска. Таким образом, любое строительство в этом радиусе требует проведения экспертизы с замерами шума.
По данным информации проектной дирекции Минстроя России, на 1 декабря 2022 года в Пермском крае вовлечено в оборот 337 га земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных домов. При этом предельная площадь жилья, возможная к размещению на данных площадках, составляет более 5 млн кв. м. Такие данные предоставляет проектная дирекция Минстроя России.
Пузырь или нет?
Цена на квадрат в новостройках в Перми за 11 месяцев 2022 года выросла на 25,9%, отметила директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Она разбила весь этот рост на отдельные периоды. «Только за январь 2022 года цена возросла почти на 10% – это традиционное поднятие с Нового года. Следующий скачок обусловлен февральскими событиями, в итоге прирост за февраль-март 2022 года составил еще 12,9%. За период с апреля по ноябрь цены поднялись на смешные 1,4%. Приняв во внимание уровень инфляции, можно сделать вывод, что стагнационные процессы в сегменте новостроек уже проявились во всей красе. Весь рост в размере 25,9% связан с инерционностью и субъективностью принятия решений конца 2021 года, а также событий специальной военной операции на Украине», – поделилась она.
В качестве одной из основных причин роста цен на жилье Евгений Дёмкин выделяет повышение обеспеченного спроса за счет доступности ипотеки, кроме того, увеличилась себестоимость строительства. «Весной произошел резкий скачок цен на строительные, отделочные материалы и особенно – на инженерное оборудование. Большие расходы при возведении жилья приходятся на покупку земли, цена которой сегодня растет как на дрожжах. Уже известно, что льготная ипотека будет продлена, но ставка по ней повысится. В свою очередь застройщики совместно с банками будут разрабатывать новые механизмы субсидирования ипотеки, чтобы сделать ее более доступной для клиентов и сохранить восстанавливающийся сегодня спрос на рынке недвижимости», – отметил г-н Дёмкин.
Регина Давлетшина добавила, что сейчас происходят различного рода информационные вбросы про высокий уровень инфляции, кризисы и дефолты, которые направлены на то, чтобы хоть как-то стимулировать людей вкладываться в недвижимость как наиболее стабильный актив. Но даже это не может раскачать спрос.
«Есть недооценка и неправильная трактовка сложившейся ситуации, многие забыли, что рынок имеет возможность снижаться под воздействием неблагоприятных факторов. Я рассматривала кризисы начиная с 2008 года. Тогда был «пузырь», который повлек снижение стоимости квадрата в новостройках, в последующие периоды такого не было, поэтому не происходило и проседания рынка. Цены стабилизировались, а потом снова начинался рост. Сейчас мы опять пришли к состоянию пузыря, который неизбежно должен привести к снижению цен. Этот фактор вместе с льготной ипотекой будут способны поддержать рынок и повлиять на него. Даже при наличии текущих действующих программ продажи находятся не на том уровне, на котором хотелось бы. Чтобы потребители могли покупать квартиру за 110 тыс. рублей за квадрат, ставка по ипотеке должна быть 3%. В следующем году, скорее всего, рынок ждут новые потрясения политического плана. Мы от этого не застрахованы. Рынок недвижимости сейчас уже негативно реагирует на эти события. Сделки сохранятся, но их доля в Перми уже сократилась на 35% по сравнению с прошлым годом», – резюмировала Регина Давлетшина.
На вторичном рынке, по словам Регины Давлетшиной, прирост по ценам с мая 2022 года составил 10%. «Этот сегмент разогнался во втором полугодии вслед за новостройками, но здесь также больше сыграл эмоциональный фактор. Первыми с рынка ушли дешевые объекты, от 1 до 1,5 млн рублей, потому что люди стали рассматривать недвижимость в качестве инвестиций и избавляться от наличных средств. Объем предложения вырос, что говорит о сокращении спроса, но вторичный рынок стабилен и не перегрет. Рост общей средней цены за квадратный метр идет за счет новых объектов, которые впервые выставляют на рынке», – подытожила она.
