Руководители строительных компаний загородной недвижимости, девелоперы коттеджных поселков, представители банков, аналитики и практикующие риэлторы обсудили главные тенденции пермского рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В первой части круглого стола, организованного Business Class, эксперты отметили, что бум на рынке прослеживается в основном в эконом-сегменте, активно продаются земельные участки, а готовые дома уходят не так быстро. Изменить ситуацию могут организованные коттеджные поселки от проверенных девелоперов, на такие объекты также можно взять льготную ипотеку. Но какой она будет после 1 июля, пока эксперты затрудняются ответить. При этом с каждым годом земельный фонд становится все меньше.
Генеральный директор группы компаний «ЭР-Сити» Дмитрий Шерстобитов рассказал, что пермский рынок загородного жилья не такой большой, и все девелоперы между собой знакомы и взаимодействуют друг с другом. «У нашей компании есть поселки, где мы продаем участки без подряда. Они уходили очень хорошо во всех локациях. Поставленные планы по ним выполнены, чего не скажешь про готовые дома. Они реализуются не так активно, но надо учесть, что мы находимся в сегменте «комфорт». В начале года сильно озаботились «закручиванием» ипотечных программ, но, тем не менее, первый квартал прошли нормально. Заказы идут, но мы заметили небольшое снижение активности. Видимо, не так удобно стало людям заходить в ипотеку, потому что сейчас взносы и требования повысились, увеличилось количество отказов. За счет повышения цен на земельные участки охладился спрос. Есть ощущение, что надо еще это сделать, чтобы на рынке была здоровая рентабельность. Массивов земельных впереди для дальнейших работ с коттеджными поселками остается не так много. Считаю, что надо думать уже о рентабельности, изучать новые проекты, больше строить домов, чем зарабатывать на участках», – рассказал эксперт.
Директор консалтинг-группы «Система исследований и решений» и модератор круглого стола Регина Давлетшина отметила, что на рынке загородного жилья наблюдается увеличение спроса. При этом растут цены, появляется больше девелоперов и строительных компаний, а также новых проектов. Она обратилась к участникам с вопросом: «Можно ли говорить о том, что действительно есть бум и ажиотаж на рынке?».
«Боюсь произносить такие слова, потому что неясно, что будет после 1 июля. Есть сведения, что готовится специальная ипотека для ИЖС, которая будет близка по условиям к семейной», – ответил г-н Шерстобитов.
К лету могут появиться различные варианты комбо-ипотек и сельской, пояснила руководитель дополнительного офиса «Пермский» АО «Банк Дом.рф» Анастасия Фадеева.
«Однозначно есть понимание, что льготной ипотеки больше не будет. В каком виде пройдет трансформация семейной, мы узнаем уже чуть позже. Наблюдается бум по выдаче ипотеки. В 2022 году кредитование ИЖС от общего объема ипотеки было всего 0,6%, в 2023 году – почти 7%, а в первом квартале текущего – уже 14%. Да, появились отказы по заемщикам, но дело в том, что их количество возросло. Показатель одобряемости не стал ниже. Со стороны банков, в частности «Дом.рф», льготные программы продолжают действовать в текущем году. Посмотрим, какие меры поддержки предложит государство после 1 июля. Ожидаем в ближайшее время введение эскроу-счетов для ИЖС. Таким образом рынок загородного жилья хотят сделать более цивилизованным, убрать неблагонадежных застройщиков, привести к защите конечного потребителя. Для этого есть специальные программы, которые являются аналогом кредитования многоквартирных домов. Они сейчас активно вводятся в массы. Спрос есть, поэтому рынок будет расти в ближайшие годы интенсивно», – выступила она.
Для девелоперов «загородки» есть два варианта воспользоваться кредитованием от банка: это возобновляемая кредитная линия (ВКЛ), если речь идет про точечную застройку, или проектное финансирование, когда про комплексную. «Застройщик принимает для себя решение, находит поселок, обрисовывает видение будущей застройки и идет к нам с моделью. Мы не говорим возводить одновременно 200 домов, можно делать это поэтапно. Банк готов такие проекты рассматривать. В том числе сейчас появляются запросы про КРТ в ИЖС, когда мы говорим о том, что будет создаваться инфраструктура. Все идет к тому, чтобы развивать цивилизованное поселковое строительство», – добавила г-жа Фадеева.
Практика использования эскроу-счетов адаптирована на протяжении многих лет с высотным строительством, и она оправдала себя, напомнил собравшимся директор ООО «Мастерская событий» Владимир Пучнин. По его словам, девелоперы ждут, когда начнется не теоретическое, а практическое ее внедрение в сфере загородной недвижимости.
Первый КРТ-проект
В Пермском крае запущен пилотный проект комплексного развития территории под ИЖС, который получил правительственное финансирование в рамках Федерального закона № 214 как малоэтажный жилой комплекс. Это дает возможность девелоперу привлекать денежные средства участников долевого строительства. Коттеджный поселок «Барбарис» расположен в деревне Паздерино. Состоит из 30 домов (пять этапов строительства) площадью по 130 квадратных метров, включает полное благоустройство территории. Таких проектов по России всего два – второй реализуют под Санкт-Петербургом.
Руководитель проекта коттеджного поселка «Барбарис» Татьяна Михалева рассказала об основных моментах, с которыми пришлось столкнуться при его реализации: «Сложностей оказалось много и с точки зрения проектного финансирования, и дальнейшей работы. Изменения в законодательство внесли, но имеющиеся на рынке инструменты не доработаны ни с точки зрения модулей, ни с точки зрения возможностей. Банки предлагают коммерческую ставку, плюс ее понижение в зависимости от количества открытых эскроу-счетов, минимальная ставка отсечения – порядка 4%. Пока все выглядит привлекательно, но посмотрим, как это будет работать. Мы пошли по пути траншевой системы кредитования, чтобы была возможность поменять на понижающую коммерческую ставку. Продукт на рынке новый, поэтому потребитель смотрит на договоры долевого участия пока еще под своей призмой. Да, с одной стороны он защищен, с другой – возникает много вопросов. Оценить в полной мере, насколько будет выгоден этот проект, очень сложно, но пока он нас радует», – поделилась она.
У проекта уже есть первые дольщики, которые заключили договоры, поделился руководитель агентства недвижимости «Твой дом» Дмитрий Клементьев (партнер КП «Барбарис»). Дома долго не выпускали в открытую продажу, потому что дорабатывали все требования с точки зрения Росреестра и государственного жилищного надзора. Девелопер получил проектное финансирование от банка, но при этом кредитная организация пока так и не выдала аккредитацию. Она нужна для того, чтобы люди могли оформить ипотеку на покупку домов в коттеджном поселке. Таким образом, банки только настраивают свою работу под новое законодательство.
Эксперты рассказали, что в Пермском крае принят отдельный нормативный акт регионального правительства, который определяет вектор развития застройщиков. Все земельные участки площадью выше одного гектара вовлекаются в оборот посредством комплексного развития территории. Поэтому далее все проекты в регионе пойдут с применением механизмов КРТ, которые также предполагают строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Ее застройщик должен передать на обслуживание и содержание органам местного самоуправления, на территории которого расположен поселок. По словам Татьяны Михалевой, в будущем это может привести к сложностям с управлением территорией, законодательство также не подразумевает появления у участников КРТ общего имущества.
Участники круглого стола в ходе обсуждения пришли к выводу, что этот вопрос будет решаться по аналогии с многоквартирными домами, где задача по обслуживанию лежит на застройщике.
Основатель компании «Балков РФ» Дмитрий Рукосуев рассказал, что тоже рассматривал возможности проектного финансирования для строительства 19 домов на продажу в едином стиле, но отказался от этого в силу сложности и непонятности процедуры на текущий момент. Он пояснил, что на рынке загородного строительства многие работы и закупка стройматериалов проходят за наличные средства, поэтому цены на дома ниже, чем в многоквартирном жилье.
«Мы решили сделать продукт, который нравится нам с инженерными решениями. Готовы давать гарантию 10 лет на несущие конструкции, в этом нет сложности. В любом случае, за все ответственность несет застройщик, а не подрядные организации. Клиент обращается к нам, ему не важно кто на каком этапе проводил работы. Конкурировать с теми, кто строит «хозспособом» лишь бы продать сложно, но у нас есть свой покупатель, которому важно качество, инженерный и строительный опыт компании. Привлекаем и собственные средства, и частные инвестиции. Так как у нас небольшой земельный участок и немного домов, то мы все-таки решили аккуратнее и помедленнее вести стройку, но с большей прибылью», – пояснил г-н Рукосуев.
Относительно роста числа точечных застройщиков, которые продают готовые дома низкого качества, посетовала руководитель компании «Мечта там» Ирина Смирнова. По ее словам, для каждого ценового сегмента ситуация отличается, и бум происходит в основном в эконом-секторе.
Ирина Котова, руководитель проекта, эксперт СК «Шевченко&Ко», считает, что важна вовлеченность собственника в процесс: необходимо работать с покупателями, привозить их на площадку и показывать каждый этап строительства дома. Сейчас компания занимается возведением домов небольшими поселками-улицами.
В процессе обсуждения участники пришли к выводу, что строительный рынок «загородки» находится в стадии «нецивилизованности». При этом есть компании, которые, несмотря на отсутствие финансирования, поддержки со стороны государства и льгот, строят качественно и при этом дают гарантию до 10 лет.
«Сейчас переходный период от рынка подрядчиков к более цивилизованным формам и застройщикам, работе по эскроу-счетам. И это повлияет на цену конечного продукта, но полностью самострой и подряд не исключит», – подытожил Дмитрий Клементьев.
Еще одна часть круглого стола была посвящена технологиям и тенденциям строительства загородных домов. Расскажем об этом в следующем материале.
Снова запрыгнуть в последний вагон? Куда движется рынок новостроек: прогнозы и перспективы18 апреля 2024, 13:10
