Непредсказуемое затишье. На рынке недвижимости Перми продолжает царить низкая цена

Автор: Екатерина Булатова

По итогам анализа рынка недвижимости, проведенного Российской гильдией риэлторов, Пермь поддерживает общероссийский тренд рецессии рынка. Из-за этого «затишья» эксперты опасаются делать прогнозы – в такой ситуации рынок может повести себя совершенно непредсказуемо. «По итогам третьего квартала некая стабильность в экономике России появилась. При этом усилилась и неопределенность в том плане, что будет дальше: либо эта стабильность действительно перерастет в прирост показателей в следующем квартале и этот процесс продолжится и в 2018 году – экономика выйдет из кризиса; либо ключевые показатели вновь снизятся, а потом будут восстанавливаться – кризис от России пока не отступит, – рассуждают риэлторы.

Главное – цена.

В Перми стабильность, о которой они говорят, четко наблюдается. Например, за 9 месяцев 2017 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках, по данным Российской гильдии риэлторов, не изменилась. В то время как, например, в Самаре за этот же период произошло падение на 13%, а в Иркутске имеет место рост на 8,3%. За год, с сентября 2016 года по сентябрь 2017 года, средняя стоимость квадратного метра в новом доме в Перми снизилась на 0,9% и составила 51,3 тыс. рублей. На вторичном рынке цены немного выросли – на 1,3% за девять месяцев. Но все же они остаются немного ниже, чем на рынке новостроек – 50,4 тыс. рублей за «квадрат».

По словам Юлии Селиверстовой, главного аналитика «КД-консалтинг», в третьем квартале года предложение значительно превышало спрос, покупатели могли тщательно выбирать объект. Хотя в целом их активность на рынке увеличилась. Об этом свидетельствует статистика Росреестра – в Пермском крае по итогам 10 месяцев 2017 года количество сделок по ипотеке жилья выросло на 4,1%.

«Определяющим фактором для покупателей является цена квартиры. В массовом сегменте спросом пользуются жилье низкой стоимости: однокомнатные квартиры – до 1,5 млн рублей, двухкомнатные – до 2,2 млн рублей, трехкомнатные – до 3 млн рублей. В бизнес-сегменте наиболее высокий спрос на квартиры до 8 млн рублей», – подсчитала Юлия Селиверстова.

Эксперты отметили, что к жилью с низкой стоимостью на вторичном рынке преимущественно относятся квартиры в домах брежневской, хрущевской застройки, в девятиэтажках 121-й серии. «Этот сегмент – основа жилищного фонда нашего города, поэтому является ядром предложения на рынке. Его особенность – высокая степень износа зданий: 50-60%», – рассказала Анна Габова, эксперт федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми.

В новостройках есть альтернатива этому предложению – квартиры-студии и маленькие «однушки». Они всегда пользуются спросом, их широкое распространение на рынке – маркер кризиса в экономике. По данным компании «Этажи», в Перми продается подобный объект с минимальной стоимостью 875 тыс. рублей.

Ксения Болдина, руководитель отдела продаж компании «СтройПанельКомплект», отметила, что наибольшей популярностью сейчас пользуются маленькие квартиры площадью 25-28 квадратных метров, хотя есть предложения меньшей площадью – 20-22 «квадрата». «Нередко покупатели, выплатив ипотеку, возвращаются и приобретают квартиру большей площади. Это удобно – застройщик уже проверен, появляются индивидуальные ценовые предложения при повторных покупках, больше уверенности, когда первоначальный капитал в виде собственности уже есть», – прокомментировала г-жа Болдина.

«Популярность маленькому жилью с низкой стоимостью добавляют сертификаты на материнский капитал, средства которого можно направлять на первоначальный взнос по ипотеке, – рассказал Александр Каменев, руководитель Центра недвижимости и права «Белые ночи». – Для семей, у которых нет накоплений, это реальное подспорье для покупки жилья. В нашем центре в этом году около 70% сделок происходит по маленьким объектам – комнатам, студиям и однокомнатным квартирам».

Хотя спрос на квартиры небольшой стоимости повышается, цена строительных работ остается прежней. Застройщикам приходится искать другие способы экономии. Например, в последние годы застройщик «Трест №14» возводит дома в районах, прилегающих к городу, где ниже стоимость земельных участков. При этом спрос на квартиры в их объектах «Первоцветы» и «Новое Двуречье», которые строятся во Фролах и в поселке Горный, остается стабильным, рассказала Ольга Мишина, начальник отдела продаж ПАО «Трест №14».

По словам специалистов, застройщики жилья массового сегмента не пытаются экономить на архитектурных решениях зданий. Они, наоборот, пытаются выделить свои дома на фоне проектов конкурентов и старого жилого фонда. Поэтому опасаться ухудшения внешнего облика города из-за тренда на жилье по низкой стоимости не стоит. «Тенденции развития городской среды и ожидания покупателей «диктуют» застройщикам определенные требования. Современные жилые комплексы – это индивидуальные фасадные решения, выполненные в определенной тематике, организованная придомовая территория – с игровыми площадками, зонами отдыха, озеленением. Сегодня без этих опций сложно представить себе проект, который будет востребован», – прокомментировала Ирина Чиркова, директор по строительству компании «СтройПанельКомплект».

Скидки, тренды и закон.

Эксперты рассказали, что в кризисный период спрос на квартиры повышенного класса комфорта падает не так ощутимо, как в массовом сегменте. Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми, проанализировала продажи квартир в современном квартале «Новый центр» и сделала вывод, что 44% сделок заключаются в отношении двухкомнатных квартир стоимостью до 5 млн рублей. На втором месте по востребованности - однокомнатные объекты ценой до 3,5 млн рублей.

Компания «Трест №14» предлагает жилье бизнес-класса другой ценовой категории, нехватки покупателей застройщики не ощущают. «Квартиры в малоквартирном доме, практически клубного формата, не могут продаваться, как горячие пирожки. Кирпич, проверенная веками технология, является преимуществом для наших покупателей. И у застройщика цена не может быть ниже себестоимости. Имеющиеся сегодня в продаже квартиры найдут своего покупателя по той цене, которую они стоят. Двухкомнатные квартиры мы продаем за 7,4 млн рублей, а трехкомнатные - уже за 8,9 млн рублей», – рассказала Ольга Мишина.

По словам специалистов, в третьем квартале застройщики продолжали делать скидки покупателям при 100-процентной оплате – 1,5-3% (данные компании «Талан»). В риэлторской компании «Этажи» средний размер скидки или экономии за счет беспроцентной рассрочки или отказа от рассрочки вообще обозначили как 100 тыс. рублей.

Наталья Андаева отметила, что к 100-процентной оплате девелоперы приравнивают также ипотеку, поскольку денежные средства банка поступают на счет застройщика в течение двух недель. «В эконом-классе до 90% сделок проводятся с использованием ипотечных средств, в комфорт-классе доля ипотеки составляет в среднем 30-50%, в бизнес-классе – 15-30%. Приобретение недвижимости в рассрочку на сегодняшний день чаще всего интересует покупателей жилья повышенной комфортности», – прокомментировала г-жа Андаева.

Среди ярких изменений, которые произошли на рынке за три квартала, эксперт отмечает снижение доли инвесторов в большинстве новостроек. Кроме того, произошло размытие четкой границы между классами жилья. В объектах комфорт-класса появляются опции, которые всего пять лет назад были присущи исключительно домам верхнего ценового диапазона, например, красиво оформленные холлы, импортные лифты, дополнительная шумоизоляция в квартире. А приобрести квартиру уровня комфорт в Перми сегодня можно даже по цене эконом-сегмента, уверена Наталья Андаева.

Несмотря на широкий диапазон цен на рынке новостроек, интерес покупателей в 2017 году смещен в сторону вторичного рынка. В первую очередь это связано с «проблемными» объектами, количество которых с конца 2016 года и за 9 месяцев 2017-го существенно возросло, по данным «КД-консалтинг». «На 1 октября 2017 года из 144 строящихся домов Перми 27 объектов являются долгостроями, 22 объекта имеют существенное отставание по срокам ввода в эксплуатацию. В целом таких объектов 49, а это 34% от общего числа новостроек. Получается, что с 2014 года количество «проблемных» объектов увеличилось в два раза», – подсчитала Юлия Селиверстова.

Источник - Российская гильдия риэлторов (приведены города РФ с уровнем развития выше среднего).

Специалисты предполагают, что происходящие в законодательстве изменения, которые направлены на защиту участников долевого строительства и на повышение требований к застройщикам, окажут положительное влияние на ситуацию, и пермяки перестанут опасаться покупать квартиры в строящихся домах. «Ужесточение законодательных мер позволит наконец-то разобраться с недобросовестными игроками, прекратить бандитизм в сфере строительства, поможет людям отличить мошенников от реальных игроков. Продолжит усиливать контроль и губернатор Пермского края, который проводит совещания по проблемам строительной отрасли с участниками рынка. Мы выступаем за конструктивный диалог, за снижение административных барьеров, связанных с регламентами согласований строительной документации», – отметила Ольга Мишина.

Участники рынка рассказали, что у происходящих в законодательстве изменениях есть и недостаток: они могут повлиять не только на снижение количества проблемных объектов, но и на уменьшение всего объема строительства. «С одной стороны, защищать интересы дольщиков необходимо. Каждый раз, когда слабеет экономика, проблемы обманутых дольщиков усугубляются. Но, с другой стороны, застройщикам тоже нужна поддержка. Большинство сделок с недвижимостью происходят сейчас за счет заемных средств – у людей нет денег. Рассчитывать при возведении дома только на деньги дольщиков становится все труднее, необходим дополнительный источник финансирования. Он может появиться при сотрудничестве застройщиков, краевых министерств и банков», – прокомментировала Екатерина Пахомова, вице-президент «Российской гильдии риэлторов», директор по развитию агентства недвижимости «Территория».

По словам эксперта, сейчас основную долю рынка недвижимости занимают крупнейшие корпорации. Некоторые из них приходят в Пермский край из других регионов и чувствуют себя очень уверено даже в условиях нынешних изменений законодательной базы. «Основное преимущество таких компаний – финансовая состоятельность. Кроме того, они отличаются жесткой системой управления, современным подходам ко всем процессам своей деятельности, продуманным маркетингом отношений с каждым сегментом аудитории. Радует, что такие компании есть и в Перми. Молодые фирмы обучаются современному подходу к строительному бизнесу и выводят рынок на новый уровень. Усиление законодательного контроля над отраслью не ухудшает положения дел подобных компаний. Маленькие компании сметет с рынка, но о глобальных изменениях говорить преждевременно», – отметила Екатерина Пахомова.