На протяжении 2017 года вторичное жилье отвоевывает позиции, потерянные в период действия ипотеки с господдержкой, которая распространялась на новостройки и позволяла им успешно конкурировать со «вторичкой». Эксперты ожидают постепенного роста стоимости квадратного метра строящегося жилья. По прогнозам уже ко второй половине 2018 года средние цены на первичную и вторичную недвижимость в Перми сравняются. Выбор интересных вариантов на первичном рынке тоже уменьшится.
По данным Центробанка, за 9 месяцев 2017 года в Пермском крае была оформлена ипотека на сумму 22,2 млрд рублей, из которых только около 6 млрд – это кредиты, выданные под залог прав требования по договорам долевого участия (ДДУ). «Выходит, что на покупку строящегося жилья приходится лишь 27% ипотечных кредитов или каждый четвертый заем, а ведь еще в начале 2016 года доля «первички» доходила до 40%», – вспомнил Александр Каменев, руководитель Центра недвижимости и права «Белые ночи».
Он отметил, что объем кредитов, выданных под залог ДДУ, за год почти не изменился, в то время как в целом выдача ипотеки увеличилась на 20%. Получается, что именно вторичная недвижимость сегодня обеспечивает рост – за год выдача кредитов на приобретение готового жилья выросла сразу на 30%. Специалист делает вывод о том, что вторичное жилье более популярно, чем первичное. Такой расклад сил на рынке сохранится в течение многих лет.
«Любопытно, что за последний год почти на 100 тыс. рублей увеличилась средняя сумма ипотечного кредита в Пермском крае – по состоянию на 1 октября 2017 года она равна 1,44 млн рублей. Суммы кредита на покупку нового жилья выше – 1,68 млн рублей. Скорее всего, у покупателей стало меньше накоплений на первоначальный взнос», – предположил Александр Каменев.
По мнению экспертов, падение спроса на новостройки отчасти связано и со снижением темпов их ввода. В 2017 году в Перми стал ощущаться определенный дефицит земельных участков, интересных застройщикам. Те же участки, которые в наличии и перспективны, выставляются по довольно высоким ценам, и застройщики не спешат их приобретать, отметил Владислав Мезин, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Перми.
Эксперты уверены: популярность вторичного жилья над первичным сохранится в течение многих лет.
Отпечаток на низкие объемы ввода жилья наложила и демографическая ситуация в стране, уверен Андрей Титов, директор ООО «Сириус». «Сейчас к возрасту, когда обычно задаются вопросом покупки квартиры, подошли люди, которые появились на свет в период кризиса и низкой рождаемости. Их мало, поэтому снизился спрос, а вместе с ним и количество предложений. Кроме того, у новостроек теперь нет весомого преимущества перед «вторичкой», как было в период действия ипотеки с господдержкой», – рассказал г-н Титов.
Владислав Мезин считает, что переориентация интересов покупателей на вторичное жилье после окончания действия программы ипотеки с господдержкой – исключительно психологический момент. «Сейчас ставки гораздо ниже, чем даже в 2016 году, когда действовали субсидии от государства. Первичный рынок интересен покупателям, тем более что в некоторых случаях стоимость «нового» квадратного метра оказывается ниже, чем на вторичном рынке при равных условиях, на 1-2 тысячи рублей. Но есть и ряд сдерживающих факторов», – отметил г-н Мезин.
По словам Андрея Титова, перед покупкой новой квартиры пермяков часто останавливает «негативный фон» рынка недвижимости – обсуждаемые ситуации с недостроями, банкротствами застройщиков, мошенниками. «Компании банкротятся из-за общероссийских кризисных процессов. Несколько лет назад, когда экономика страны и края была стабильной, земельные активы были переоценены. В нынешних условиях многие компании оказались не в силах справиться с кредитной нагрузкой, полученной в докризисный период», – объяснил Андрей Титов.
Несколько лет назад, в благоприятный для строительства период, стремительные темпы ввода жилья дали мошенникам возможность активизироваться, предупреждает эксперт. Они брали деньги у клиентов, но домов возводить даже не собирались. Покупателям стоит быть внимательными. Если цена квадратного метра ниже его себестоимости – следует насторожиться», – рассказал г-н Титов. Он отметил, что сейчас нет предпосылок для снижения стоимости новостроек. Это может произойти только за счет уменьшения себестоимости строительства, что невозможно в период, когда стройматериалы и квалифицированная рабочая сила становятся все дороже.
К 2020 году ставка по ипотечным кредитам может опуститься до 8%.
Такого же мнения придерживается Ольга Козырева, исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг». «На текущий момент строительная отрасль переживает не лучшие времена. Себестоимость строительства не позволяет снижать цены, как требует рынок. На мой взгляд, только внешнее вмешательство может спасти строительные организации и помочь им выжить в сложившейся ситуации», – прокомментировала г-жа Козырева.
Эксперты добавляют, что варианты снизить цену жилья все-таки могут появиться в будущем. «Очень большую часть в расходах застройщика занимает проведение сетей и подключение дома к ним. Если эти затраты перейдут на ресурсоснабжающие организации или разделятся с ними, можно будет говорить о снижении стоимости квартир», – уверен Андрей Титов. Кроме того, на цену новостроек, а вместе с тем и на их популярность среди покупателей повлияет оптимизация административных процессов, связанных со строительной сферой.
Несмотря на проблемы строительной отрасли и снижение покупательской способности пермяков, их интерес к покупке жилья держится на высоком уровне. «Рынок ипотеки в Перми сегодня благополучен и развивается. Впереди – декабрь, традиционно это один из самых активных месяцев в плане выдачи ипотеки. До конца года мы ожидаем рост выдач минимум на 10% относительно начала ноября. Люди предпочитают экономить на поездках за границу, бытовой технике, мебели, шубах, походах в рестораны и при этом инвестируют в собственные квадратные метры», – отметил Владислав Мезин.
Борьба всех.
В настоящий момент наблюдается сильная конкуренция в кругах собственников квартир, застройщиков и банков. Специалисты замечают, что современным покупателям не важен уровень качества отделки в квартире, главное, чтобы она выглядела опрятно. Гораздо большее внимание они обращают на состояние сантехники и радиаторов, окна, двери – на то, что требует серьезных инвестиций. Если косметического ремонта нет, окна и трубы в квартире плохие, то продавцу придется снизить цену в среднем на 10-15% от среднерыночной, чтобы сделка состоялась, подсчитали специалисты «Абсолют Банка». Застройщики торговаться не могут, поэтому конкурируют с помощью качественного сервиса и уникальных предложений.
Конкуренция между банками возникла на фоне уравнивания ипотечных ставок. Теперь даже ведущим игрокам рынка приходится искать новые способы, чтобы привлечь больше заемщиков. Популярностью пользуются специальные программы с пониженной ставкой, разработанной совместно с застройщиком, но ими уже никого не удивить, поэтому банки выводят на рынок обновленные продукты. «Одним из наиболее ярких трендов конца 2017 и всего 2018 года будет являться рефинансирование ипотечных займов, полученных в 2014-2015 годах. В настоящий момент уже наблюдается всплеск активности клиентов по рефинансированию, и по нашим ожиданиям к концу 2017 года доля кредитов по программе рефинансирования займет 15% от всех выдач по РФ. В некоторых банках клиент может рефинансировать ипотечный кредит, взятый на покупку строящегося жилья, то есть не ждать ввода в эксплуатацию своего жилья и получения права собственности, а прямо сейчас, еще на этапе строительства, снизить ставку по кредиту», – рассказал Владислав Мезин.
Среди других продуктов, обеспечивающих конкурентоспособность банков в нынешних условиях, – выдача ипотеки только по паспорту, предоставление кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении другого банка.
Квартира под елкой. Желание купить квартиру в «оптимальное время» грозит пермякам высокой ценой07 ноября 2017, 18:30
