Просеять рынок. Пермские застройщики обсуждают возможный запрет долевого строительства

Переходный период для отказа от «долевки» составит три года. Проблема долгостроев решится, но дешевых квартир в новостройках больше не будет

Минстрой, Банк России и АИЖК разработали план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, сообщает пресс-служба Минстроя РФ. Из документа следует, что застройщикам будет запрещено получать средства дольщиков на квартиры, не завершенные строительством. При этом возможность заключения договоров ДДУ на этапе строительства сохранится. Платежи по таким договорам будут поступать не строительным компаниям, а уполномоченным банкам на специальные эскроу-счета*. Банк будет выступать стороной договора участия в долевом строительстве. По информации портала Единый реестр застройщиков, пока ни один банк не сообщил о готовности работать по схеме счетов эскроу.

Если привычный механизм «долевки» уйдет, у застройщиков останется возможность строить за собственные и заемные средства. Сейчас в Пермском крае есть объекты, построенные таким образом, но их минимум. Большинство домов возводятся в формате долевого строительства, равно как и большая часть квартир в новостройках покупается дольщиками на этапе стройки. Эксперты уверены, что после окончательного перехода на проектное финансирование стоимость квартир однозначно вырастет, но в ближайшие три года у пермяков есть возможность купить квартиру в знакомых условиях и по привычным ценам.

Участники рынка стоят на пороге глобальных перемен, если уйдет долевое строительство существенно изменятся «правила игры» для застройщиков. Для наглядного понимания масштабов перемен, Владимир Яцук, директор ООО «Главстройиндустрия» экспертно оценил, что сейчас в Перми примерно 80-90% средств по финансированию объектов жилищного строительства – это деньги дольщиков, только 10-20% – заемные средства.

В «Орсо групп» рассказали, что 100% их покупателей приобретают квартиры на этапе строительства. Срок экспозиции каждого проекта в среднем составляет 17 месяцев. К моменту сдачи дома свободные квартиры есть только у инвесторов.

Пока не все застройщики верят в реальность запрета долевого строительства. По мнению Михаила Бесфамильного, генерального директора компании «Орсо групп», инфраструктура не готова к таким изменениям. «Скорее всего, у кредитных учреждений не будет возможности финансировать строителей в большом количестве. Самому застройщику тоже необходимо будет добиться возможности использования кредитных средств. А это не так просто. Зачастую банки перестраховываются и отказывают строителям. Таким образом, переход приведет к сокращению предложения и росту спроса на рынке. Как следствие, вырастут и цены», – прокомментировал Михаил Бесфамильный.

Он напомнил, что «долевка» в целом не уйдет. У покупателей сохранится возможность покупки квартир на этапе строительства, но механизм станет другим. «Появится третья сторона в лице банка. Покупатели будут вносить средства на эскроу-счета, где они и будут храниться до окончания строительства. Застройщику придется платить процент за пользование этими деньгами. Здесь закономерны несколько вопросов: насколько банки готовы руководить процессом; насколько банки готовы кредитовать тех, кто хочет строить; сколько застройщиков смогут работать по таким ставкам», – рассказал Михаил Бесфамильный.

Каким бы ни был механизм ухода от долевого строительства в части финансирования стройки, будь то переход к заемным средствам или к счетам эскроу, уровень финансовой нагрузки застройщиков отразится на ценах квартир, уверены эксперты. В российских СМИ некоторые специалисты спрогнозировали подорожание квартир на 40%, именно столько, по их мнению, могли сэкономить люди, покупая жилье на начальном этапе стройки. Пермские эксперты возможность такой сильной динамики не подтвердили, как и процент изменения цены. Например, в «Орсо групп» рассказали, что между стартом и финалом продаж стоимость квадратного метра в среднем увеличивается на 10%. По подсчетам Александра Зайкова, директора по развитию АН «Любимый город», экономия клиентов при покупке квартиры на начальном этапе возведения составляет 20-25%, но рост цены будет обусловлен не только готовностью жилья. «Строительные компании будут строить на собственные средства или же на средства банков и инвесторов. Продаваться квартиры начнут только после того, как дом будет сдан. Соответственно, цены на квартиры будут на уровне готового жилья – то есть станут на 20-25% выше, чем на этапе котлована. А если застройщик еще использовал заемные средства, то за 2-3 года к стоимости квартир добавится процент за пользование кредитными средствами – еще 10-20%. У большинства людей потеряется возможность приобрести квартиру в новом доме за доступную цену», – предположил Александр Зайков.

Однако участники рынка роста цен на недвижимость не прогнозируют, тем более в ближайшие годы. «Кредитная и ресурсная нагрузка застройщика увеличится, но в полной мере переложить ее на потребителя не получится, потому что доходы населения ограничены. Каких-то существенных изменений цены в ближайший год ждать не стоит. На законодательном уровне очередные ограничения по привлечению денег от дольщиков вступят с 1 июля 2018 году, но реальные последствия этой инициативы – повышение стоимости жилья, окончательный уход «долевки» и другое, мы увидим не раньше, чем через 3-4 года, когда текущие проекты, начатые на привычных условиях «долевки» окажутся завершенными», – рассказал Владимир Яцук, директор ООО «Главстройиндустрия».

Он отметил, что анонсирование грядущих изменений спровоцировало активное освоение новых участков застройщиками по всей стране и в Перми в том числе. «Для того чтобы иметь возможность в течение еще 3-4 лет привлекать средства дольщиков компании оформляют разрешительную документацию и заключают первые договоры долевого участия по земельным участкам, которые имеются в портфеле застройщиков», – рассказ Владимир Яцук.

Размер процентной ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков, стал еще одним широко обсуждаемым вопросом среди участников рынка. По данным ТАСС, министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень предположил, что деньги эскроу-счетов должны стоить 2-3%. Пермские эксперты не рискуют делать прогнозы о будущей ставке по кредиту для застройщиков или о стоимости пользования счетами эскроу, но в вероятность низких ставок опрошенные не верят. «Некоторые застройщики пользуются кредитными линиями и мы в том числе. Сейчас ставка на уровне 14-16%. Комфортной для застройщиков могла бы быть ставка ниже 10%. Но я сомневаюсь, что коммерческие банки смогут выдавать средства под такой процент самостоятельно. В таком случае государству нужно будет субсидировать банкам выданные кредиты. Механизм проектного финансирования под изменяемый закон до конца не определен. Некоторые банки осуществляли его ранее, но пострадали от этого – объекты не были введены в эксплуатацию и кредитные организации остались с залогами в виде недостроенной «долевки», – рассказал Владимир Яцук.

Эксперты сошлись во мнении о «разгрузке» рынка, которая произойдет после изменений строительного законодательства. На рынке останутся только крупные застройщики, которые имеют ресурсы для привлечения кредитных средств. Возможно, будут происходить объединения каких-то строительных фирм, укрупнение застройщиков. Но часть компаний уйдет однозначно. По подсчетам компании «Главстройиндустрия» покинуть рынок могут примерно половина пермских застройщиков. В таком случае снизится конкуренция, а значит, и качество предложения.

Пока пермяки недостаточно информированы о предстоящих изменениях на строительном рынке, предположили эксперты. По данным компании «Орсо групп», из 20 потенциальных покупателей лишь двое задают уточняющие вопросы в отношении строительного законодательства. Между тем сейчас, пока на рынке действуют привычные механизмы продаж, – наиболее выгодное время для покупки квартиры, отмечают опрошенные эксперты. «Низкая цена на этапе строительства, наверное, наиболее ощутимая потеря для покупателя в случае ухода от долевого строительства. Возможно, будет несколько сложнее подобрать нужный этаж, вид из окна, планировку, так как после старта продаж большое количество покупателей бросится раскупать более удачные в этом плане квартиры», – предположил Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».