Спешка ни к чему. 1 июля начался переход от долевого строительства к проектному финансированию

Автор: Екатерина Булатова

1 июля в силу вступили правки в 214-ФЗ о необходимости привлекать деньги дольщиков через счета эскроу. Впереди три года переходного периода, планируется, что к 2021 году девелоперы Перми, как и всей страны, полностью откажутся от прямого привлечения средств дольщиков.

К 30 июня 2019 года 30% сделок с недвижимостью будут проходить с использованием счетов эскроу, рассказали в Сбербанке со ссылкой на дорожную карту правительства РФ. До 30 июня этого года формировалась нормативно-правовая база, выполнялись пилотные сделки.

До 1 июля ряд девелоперов Перми успели получить по несколько разрешений на строительство, чтобы иметь возможность строить объекты на старых условиях – с прямым привлечением средств дольщиков. Это условие позволяет им не торопиться с принятием решения о работе со счетами эскроу, но есть и другие причины.

В компании «СтройПанельКомплект» напомнили, что обслуживать такие счета может ограниченное количество кредитных организаций. «Чтобы начать работать с эскроу-счетами, необходимо иметь четкие положения законодательства. На данный момент ЦБ РФ еще не определил список банков, допущенных до обслуживания эскроу-счетов застройщиков, поэтому комментировать предлагаемый правительством формат взаимодействия еще рано. В перспективе мы готовы работать с новыми требованиями», – рассказали в компании «СтройПанельКомплект».

В ГК «ПМД» считают, что в случае банкротства девелоперов механизм эскроу не окажется для дольщиков надежнее, чем «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Кроме того, компания сдает объекты в срок, привлекая при этом не только средства дольщиков, но и собственные. «Работа с указанным типом счетов предполагает использование кредитных средств. ГК «ПМД» не планирует в ближайшее время оформлять заем на стройку. У компании сформировано достаточно собственных ресурсов для возведения текущих объектов и дальнейшего развития. Кроме того, привлечение кредитных средств априори приводит к снижению маржинальности деятельности застройщика», – прокомментировал представитель «ПМД».

В отличие от коллег «ПЗСП» рассматривает оформление эскроу-счета в ближайшее время. «Мы предложили ведущим банкам организовать пилотный проект на базе АО «ПЗСП», определить один из строящихся объектов и на нем «обкатать» механизм работы со счетами эскроу. Думаю, в ближайшее время войдем в этот проект с одним из банков», – отметил Алексей Дёмкин, гендиректор компании «ПЗСП».

Первым, кто начал работу со счетами эскроу в Перми, стал застройщик «Талан». Компания подписала контракт со Сбербанком. По словам представителя «Талана», новый механизм выгоден и для дольщиков, и для застройщиков. «В случае если строительная компания нарушит условия договора, сумму взноса возвратят покупателю в полном объеме. В то же время девелоперам новая модель работы гарантирует стабильные денежные поступления, что позволит сдавать объекты без нарушения сроков», – отметили эксперты «Талана».

Эскроу-счет – специальный счет, на котором банк блокирует денежные средства владельца счета в целях их дальнейшей передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных трехсторонним договором.

По словам Алексея Дёмкина, территориальные отделения крупных банков России до сих пор не сформировали предложения для застройщиков по использованию эскроу-счетов. Business Class попытался связаться с рядом банков, чтобы узнать об условиях использования счетов эскроу, но многие из них отказались комментировать эту тему, потому что конкретных предложений пока действительно нет.

Представитель банка «Открытие» сообщил, что организация уже включена в список уполномоченных банков для работы с сопровождением счетов застройщиков и финансированием жилых проектов. «В настоящее время «Открытие» активно готовится к изменениям законодательства: меняет продуктовую линейку как в части обслуживания, так и в части финансирования и аккредитации застройщиков, усиливает компетенцию по экспертизе строительных проектов», – прокомментировала Екатерина Чиркова, заместитель директора департамента по работе с клиентами корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие».

Пока многие пермские застройщики наблюдают за развитием ситуации и ожидают формирования конкретных предложений от банков. «Использование заемных средств будет влиять на экономику проекта, поэтому хотелось бы, чтобы банки могли предложить застройщикам приемлемые кредитные ставки. Для нас важно сохранять стоимость квадратного метра для покупателя на психологически комфортной отметке», – отметил генеральный директор АО «СПК» Виктор Суетин.

Как работает механизм?

Специалисты Сбербанка рассказали, как будет выглядеть новая схема финансирования строительных проектов. «Сначала зарегистрированный договор долевого участия поступает в банк. Затем подписывается трехсторонний договор счета эскроу, на него зачисляются денежные средства дольщика. Следующим шагом происходит блокировка операций со счетом. Только после того как девелопер передаст квартиру участнику строительства, банк перечислит ему деньги в погашение задолженности по кредиту или на расчетный счет», – рассказали эксперты Сбербанка.

В случае с использованием эскроу-счетов компании необходимо оформить кредит для финансирования стройки. Банки до сих пор не разглашают, какую процентную ставку они готовы предложить застройщикам. Но в Сбербанке уточнили, что она будет «средневзвешенной», зависимой от объема средств дольщиков на счетах эскроу. Размер кредита может покрыть 85% стоимости проекта, а предоставляется он на срок до 5 лет (или до 7 лет в случае с комплексной застройкой).