От иены до ПИФа. С июля застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через счет эскроу

С 1 июля 2018 года начнет действовать новая модель финансирования жилого строительства. Средства дольщиков застройщики смогут привлекать через банк – путем открытия счета эскроу. Суть этой модели в том, что дольщик приносит деньги не напрямую застройщику, а в банк, а застройщик уже решает, какую часть денег взять из средств дольщика, а какую – из кредитного ресурса банка. Но на сегодняшний день все еще непонятно, какой процент за свои услуги будут брать финансовые структуры. Застройщики, в свою очередь, уверены, что любая сумма скажется на себестоимости будущих квартир, а также их конечной цене для потребителей. Некоторые из них уже начали искать альтернативные способы ухода от «эскроу-схемы».

Например, СИК «Девелопмент-Юг» заявила о сотрудничестве с японской компанией Yunika Corporation. По словам главы краснодарского холдинга Сергея Иванова, если взаимодействие с иностранными коллегами будет успешным, это не только позволит компании нарастить портфель проектов в Перми, но также избавит от необходимости работы по эскроу-счетам. «Я поинтересовался у представителя одного из банков, каким он видит процент по счету эскроу. Мне назвали показатель 4%. Учитывая, что дом строится в среднем 2,5 года, получается, что 10% средств мы должны подарить банку. Просто за хранение. На наш взгляд, это слишком большая цена. Если мы будем работать с компанией Yunika, нам не нужны будут банковские ресурсы на те проекты, которые мы запланировали в Перми», – отметил г-н Иванов.

Компания «Сатурн-Р» выбрала иную стратегию работы. По словам директора по строительству компании Николая Кирюхина, сегодня задача «Сатурна» – получить максимум разрешений на строительство, пока еще возможно работать по старой схеме привлечения средств. «Мы хотим обеспечить себе, во-первых, хороший задел на будущее, а во-вторых – время для того, чтобы посмотреть на новую модель работы рынка со стороны. Мы планомерно шли к ней, заблаговременно подавая заявки на получение разрешений на строительство. Благодаря этому у нас будет время проанализировать ситуацию. Пока квартиры по договорам долевого участия продаются достаточно хорошо», – отмечает собеседник.

Не пропустите:Один дома. С 1 июля в строительной сфере Пермского края ожидаются глобальные перемены20 февраля 2018, 12:00

По словам заместителя генерального директора по строительству ПАО «Трест №14» Владислава Рычкова, иностранные инвестиций имеют один существенный недостаток – валютные риски. «И мы это хорошо увидели совсем недавно, когда понизился курс рубля от введения очередного пакета санкций. Помимо иностранных инвестиций, есть еще ряд альтернатив счетам эскроу: можно привлечь деньги российских частных инвесторов, а можно вообще построить целиком на собственные средства. Еще две варианта – облигационный заем или создание ПИФа недвижимости. Но если компания выбирает один из данных путей – это означает, что строить по «долевке» она больше не будет», – говорит собеседник.

Он также добавляет, что «Трест №14» рассматривает возможность работы на рынке по комбинированной схеме. «Компания будет апробировать новый механизм работы, отрабатывать схему взаимодействия с банками. В то же время в качестве альтернативы мы рассматриваем создание ПИФа недвижимости. У последнего есть как плюсы, так и минусы. Плюс в том, что у паевого инвестиционного фонда нет внутреннего налогообложения, а минус – по этой схеме выгодно работать с инвестициями от 150 млн рублей. С другой стороны, строительство даже одноподъездного дома обойдется в сумму, превышающую эту цифру», – отмечает Владислав Рычков.

По словам генерального директора АО «Пермглавснаб» Владимира Занина, его компания сегодня не видит альтернативы работе с банками и будет пробовать долевое строительство с привлечением проектного финансирования со стороны уполномоченных банков, в том числе с использованием эскроу-счетов.. «Мы сегодня находимся в режиме ожидания появления программ банковского финансирования. Для «Пермглавснаба» работа с банками сегодня – единственный вариант продолжения строительного направления бизнеса. Если говорить о ставках услуг банка по финансированию объектов строительства за счет средств на счетах эскроу, то оптимальная цифра – 3-4%. Если учесть, что строительство небольшого дома обходится в среднем в 250 млн рублей, то от этой суммы 4% составят 10 млн рублей. Сумма для застройщика не катастрофическая, но надо понимать, что на те же проценты вырастет и стоимость квартир», - отмечает собеседник.

Отметим, что банковский сектор сегодня называет ориентировочную ставку по эскроу-счету для застройщиков – 4-6% годовых. «У нас ощущение, что они пока сами не понимают, как будет работать новый механизм. Если говорить о ставке в 4%, то, с одной стороны, в сравнении с кредитом это в 2,5-3 раза ниже, а с другой – ранее деньги дольщиков застройщик получал бесплатно и не имел дополнительных административных барьеров и проверяющих. С этой точки зрения 4% – большая сумма», – считает Владислав Рычков.

Что касается строительства за счет собственных средств компании, то такой путь реален лишь для тех застройщиков, которые в год строят по 1-2 объекта, считают эксперты рынка. «Возможно, некоторые небольшие компании пересмотрят свои объемы строительства в меньшую сторону, чтобы выбрать именно такой путь. У нас сейчас в работе 6 объектов, еще 5 – в планах. Такой объем на собственные средства не построить», – говорит Николай Кирюхин.

Не пропустите:В I квартале 2018 года жители Пермского края совершали ипотечные сделки с недвижимостью на 18,2% чаще, чем год назад.Ипотека века. За I квартал число ипотечных сделок в Прикамье выросло на 18,2% 07 мая 2018, 07:00

Как стало известно Business Class, как минимум один из застройщиков, работающих на пермском рынке, рассматривает возможность перехода на работу со счетами эскроу. Ижевский девелопер «Талан» сейчас проводит активные переговоры с уполномоченными банками.

В целом, работа с эскроу пока не нашла широкого признания ни среди застройщиков, ни среди других юридических и частных лиц. «Счета эскроу мало распространены, это касается не только Пермского края, но и в России в целом. Большинство людей предпочитают вместо эскроу аккредитивы, ячейки или сберегательные счета. Многие просто не видят смысла в эскроу, к тому же в Перми не очень много эскроу агентов и банков, работающих с этими счетами», – прокомментировал Александр Каменев, руководитель центра недвижимости и права «Белые ночи».

По мнению Евгения Железнова, директора департамента оценки компании «Инвест-аудит», от работы застройщиков с эскроу-счетами выиграют дольщики. «С одной стороны дольщик не несет основной риск – потерять свои деньги при проблемах у застройщика, так как он передает деньги банку, а не напрямую застройщику. В случае появления финансовых и прочих проблем у компании, дольщик возвращает себе всю сумму. Единственный момент, на который стоит обратить внимание – степень надежности банка, в котором открыт эскроу счет. Сейчас рассматривается законопроект об увеличении застрахованной суммы в рамках системы страхования вкладов, пока же страхуется только 1,4 млн рублей. При этом стоимость квартир в новостройках почти всегда выше», – рассказал Евгений Железнов.

А как у них.

В Дубае счета эскроу были введены в 2009 году, после грянувшего кризиса 2008 года. При этом для застройщиков установили еще одно условие привлечения средств дольщиков: на момент принятия денег от населения объект должен быть построен на 20%. Иными словами, купить землю и начать строительство девелопер должен на свои деньги. Соблюдение этого условия в Дубае контролирует специальная государственная комиссия. Инспектор по заявлению застройщика проверяет документы, выезжает на объект, подтверждает факт его строительства на 20% и уже после дает разрешение на привлечение денег дольщиков через эскроу-счет. При этом планка в 20% может варьироваться правительством в зависимости от ситуации на рынке.