Цифры с буквами считать. Дольщики ЖК «Столичный» считают размер выплат залоговым кредиторам

Дольщики проблемного объекта на ул. Декабристов,97 пытаются разобраться, какую сумму им нужно выплатить залоговым кредиторам, чтобы получить недострой в собственность ЖСК. Разброс возможного размера компенсации колоссальный: от 15 до 76 млн рублей.

Дольщики ЖК «Столичный» находятся в процессе создания жилищно-строительного кооператива. Когда ЖСК будет зарегистрирован, они смогут обратиться в суд с заявлением о передаче прав на недостроенный дом и заняться завершением проекта. Однако до этого дольщикам необходимо погасить требования кредиторов, которые не являются участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на дом и земельный участок. По данным министерства строительства Пермского края, всего на объекте шесть таких кредиторов, суммарно их требования составляют – 79,4 млн рублей.

Долгое время дольщики предполагали, что им необходимо выплатить залоговым кредиторам 60% от суммы их требований – около 50 млн рублей. Но несколько месяцев назад они обратили внимание, что в законодательстве такой трактовки нет.

Как именно рассчитать размер компенсации пояснил суд в рамках дела о банкротстве «Солдес Строй». Из определения следует, что в случае реализации предмета залога, 60% от стоимости направляется на погашение требований залоговых кредиторов. Однако сумма не должна превышать размер основного долга. «Если в результате проведенной оценки арбитражным управляющим оценки рыночная стоимость объекта составит более 132, 4 млн руб, то требования залоговых кредиторов в размере 79, 4 млн руб. должны быть погашены участниками строительства в полном объеме», – объясняли дольщикам юристы на консультации.

Сейчас результаты оценки уже есть. Рыночная стоимость здания и земельного участка составила 134 млн рублей без учета НДС. По словам дольщиков, они не ожидали, что цена будет такой высокой.

В соответствии с законодательством расчет конкретной суммы компенсации должен сформировать арбитражный управляющий «Солдес Строй». Свою позицию он выразил в письме, направленном представителю инициативной группы дольщиков. По мнению специалиста, 60% от стоимости здания и земельного участка необходимо выплатить залоговым кредиторам, которые не являются участниками строительства, а таких всего два, общая сумма требований составляет 51 млн рублей.

Участники строительства с таким расчетом не согласились. Они полагают, что 60% от рыночной стоимости объекта должны быть направлены на погашение требований всех залоговых кредиторов, в число которых входят и сами дольщики. «Суммы возмещения распределяются пропорционально размерам требований данных кредиторов, указанных в реестре арбитражного суда. В противном случае залоговые кредиторы на земельный участок и покупатели нежилых помещений, требования которых в нашем случае составляют ориентировочно 22% в общей сумме требований залоговых кредиторов, получают 60% стоимости имущества, а дольщикам с 78% требований остаётся всего 40% стоимости. Это нарушает равенство прав всех категорий залоговых кредиторов на имущество ООО «Солдес Строй», – написали участники строительства в письме к инспекции государственного строительного надзора Пермского края (ИГСН). По их предположениям, предлагаемый инспекцией порядок расчета, позволит залоговым кредиторам получить в полном объеме вложенные средства и дополнительно неустойку, а дольщикам достанется только проблемный объект, в достройку которого еще придется вкладывать деньги – примерно 37 тыс. руб. за кв. м по расчетам ПАИЖК.

Позицию дольщиков поддержали специалисты ИГСН и министерства строительства и архитектуры Пермского края.

Посчитать примерную сумму для удовлетворения требований залоговых кредиторов взялись специалисты АО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ПАИЖК). Они включили в расчет размер требований участников долевого строительства. На момент подсчетов рыночная стоимость недостроя и земельного участка еще не была известна, поэтому специалисты взяли примерную цену – 100 млн рублей. При таком показателе для погашения требований всех залоговых кредиторов требовалось бы 11,4 млн рублей. При стоимости объекта 134 млн рублей, по формуле, выведенной ПАИЖК, залоговым кредиторам необходимо передать 15,3 млн рублей.

Так как суммы компенсации и порядок расчета, которыми руководствуются конкурсный управляющий «Солдес Строй» и дольщики разнятся, существует вероятность судебного спора. По словам участников строительства, специалисты оценивают шансы сторон, как равные – обе позиции имеют подтверждение в судебной практике.

В ИГСН корреспонденту Business Class рассказали, какими будут дальнейшие действия сторон в сложившейся ситуации. «Конкурсный управляющий подготовит заключение о возможности передачи объекта ЖСК, где указана сумма возмещения залоговым кредиторам и вынесет вопрос о передаче объекта на собрание участников строительства. Состоится голосование. Если участники будут не согласны с заявленной суммой, они подадут иск в суд об урегулировании разногласий с арбитражным управляющим. Инспекция госстройнадзора выступит в поддержку их позиции. После этого конкурсный управляющий подаст в суд ходатайство о передаче объекта ЖСК и уточнит условия передачи с учетом решения по обособленному спору об урегулировании разногласий», – пояснили специалисты ИГСН.

По их словам, если погасить требования залоговых кредиторов не получится, суд откажет в передаче объекта кооперативу и рассмотрит вопроса о продаже недостроя с торгов.