Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

Автор: Даниил Сенин

В формате бизнес-завтрака Business Class провел встречу, в которой приняли участие специалисты строительной отрасли Перми. Девелоперы, представители банков и аналитики обсудили рынок недвижимости по итогам 2019 года.

"Рынок незначительно, но просел. К началу 2020 года в городе планировалось сдать 460 тыс. квадратных метров жилья, но сдано только 422 тыс. Причем построено всего 42 многоквартирных дома, включая 4 таунхауса", - рассказывает руководитель агентства недвижимости «Территория» и член Российской гильдии риелторов (РГР) Екатерина Пахомова.

Одновременно с низкими валовыми показателями в краевой столице увеличилось количество «проблемных» строек. По данным г-жи Пахомовой, доля объектов, где не соблюдаются сроки сдачи, выросла до 28,5% от общего объема жилой недвижимости. Это 53 дома. Эксперт отмечает, что у наших соседей такого нет: в Екатеринбурге долгостроев всего около 5%, в Челябинске – порядка 10%.

Стоимость квадратного метра в Перми ощутимо выросла. На вторичном рынке цена поднялась на 6,8%. На первичном – почти в два раза больше: на 12,1%. Теперь за один квадратный метр в первом случае покупатель платит 57,2 тыс. рублей, а во втором 63 тыс. рублей.

Среди районов города 27% предложения на рынке приходится на Свердловский район (прежде всего за счет ЖК «Арсенал», который строит «Сатурн-Р»), следом Индустриальный – 22%. В конце списка расположился Орджоникидзевский район – 1%. Похоже, для этой территории такая позиция становится константой.

«У компании там было три дома. И если нам снова предложат возводить – мы в этот район не пойдем», – признается Эльвира Мухутдинова, руководитель отдела недвижимости СГ «Развитие».

Причина в одном из основных трендов рынка – пермяки стали более требовательны к качеству жилья. Не случайно застройщики снижают долю жилья в сегменте эконом, заявляя все больше проектов класса комфорт.

«Уже не первый год цены на первичном рынке выше, чем на вторичном. Чтобы уменьшить переток на вторичку, необходимо дополнять дом новыми элементами. Поэтому компания работает с фасадами, появляются ниши для кондиционеров и т.п. Причем это касается домов различных классов», – рассказывает Артем Савельев, руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД».

«Но в условиях ограниченного платежеспособного спроса такие инвестиции строителей автоматически ведут к снижению рентабельности. Готовы ли компании жертвовать своей прибылью?» – уточняет модератор дискуссии, главный редактор Business Class Вадим Сковородин. «Безусловно», – отвечает г-н Савельев.

По словам Екатерины Пахомовой, сами строительные компании сегодня отнюдь не жалуются на низкую рентабельность. «В ходе анкетирования я спрашивала у застройщиков о рентабельности. Если раньше декларировался уровень 5-7%, то сейчас 7% – это уже минимальный показатель, который называли мне в компаниях. Говорят и про 9,5% и даже про 15%», – рассказывает Екатерина Пахомова.

Обсуждая драйверы рынка в 2019 году, эксперты сошлись во мнении, что реальным локомотивом была ипотека, а в информационном поле больше всего звучали эскроу-счета. Доля сделок с привлечением ипотечных денег у отдельных компаний достигает 85%, а в среднем она у всех выше половины. Причиной тому – снижение ставок в банках и государственные программы субсидирования.

«К примеру, за 2019 год в рамках господдержки многодетных семей ВТБ заключил в Прикамье более 450 сделок на сумму почти 1 млрд рублей. Это 8% от общего объема выдач ипотеки в регионе за год. Такие программы, безусловно, повышают доступность жилищного кредитования и спрос на него. По нашим оценкам, в 2020 году тенденция сохранится, доля госпрограмм будет расти», – рассказывает управляющий ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников.

«Рынок ипотеки в Пермском крае по-прежнему ориентирован на вторичное жилье. Доля «вторички» держится на уровне 80%. Не сдать позиции «первичке» в 2019 году помогла госпрограмма детской ипотеки. Из-за «перекоса» в пользу «вторички» выросла доля сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае на продажу выставляется жилье, за которое еще не выплачен полностью ипотечный кредит, а покупатель, в свою очередь, тоже оформляет ипотеку. У нас, к примеру, количество таких сделок выросло в 2 раза. В целом по рынку спрос на них, в том числе и «спящий», очень высок. Не все знают, что можно продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, и купить новую – большей площади или в более подходящем районе. Мы ожидаем, что в 2020 году доля сделок с ипотекой на залоговое имущество может вырасти до 15%», – соглашается руководитель Абсолют Банка в Перми Владислав Мезин.

Затронули и вопрос рефинансирования – если ставки падают, значит и спрос на эту опцию должен повышаться

«В 2020 году из-за увеличения разрыва между ставками по ипотеке в этом сегменте определенно вырастет конкуренция между банками, и доля таких кредитов может подняться до 15%. Однако это произойдет не в первом полугодии, а во втором. Экономический смысл в этой процедуре появляется, только когда разница между ставками достигает 1,5%, а лучше 2%. В противном случае это нецелесообразно, поскольку при рефинансировании заемщик несет дополнительные затраты. Если учесть, что в конце 2019 года средняя рыночная ставка по ипотеке держалась на уровне 9,19% годовых, то для тех, кто выплачивает ипотеку по ставке 10,7% годовых и ниже, рефинансирование пока не актуально», – подчеркивает г-н Мезин.

Добрались до еще одной острой темы 2019 года – эскроу-счетов. Эксперты признают, что рано говорить о каком бы то ни было эффекте для рынка – прошло слишком мало времени.

«Банки получили возможность расширить свое присутствие в строительной отрасли благодаря проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Такой продукт имеет ряд особенностей по сравнению с «обычным» проектным финансированием. Процентная ставка по кредитной линии здесь зависит от размера средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открытых в банке. Это может приводить к ее существенному снижению. Банкам перестроили внутренние системы, что позволило подразделениям, участвующим в кредитовании застройщиков, в режиме реального времени получать информацию об открытии эскроу-счетов и поступлениях на них денежных средств, контролировать продажи после ввода построенного объекта в эксплуатацию. Возможно, что небольшие девелоперы могут столкнуться как со сложностями в привлечении банковского финансирования, так и со снижением рентабельности, потому что не всегда будут способны переложить удорожание бюджета на конечного потребителя из-за использования эскроу-счетов. Ведь спрос на недвижимость сильно зависит от реальных располагаемых доходов населения», – рассказывает Алексей Пылов, директор операционного офиса «Пермский» Райффайзенбанка.

На данный момент в крае 41% новостроек возводится с использованием эскроу-счетов.

«В России каждая третья новостройка «перешла» на систему эскроу. По Пермскому краю этот показатель пока не достигает и 50%, поэтому пока сложно оценивать, как это повлияло на рынок», – рассказывает Олеся Кукевич, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми.

Девелоперы отмечают, что пока система не отработана, в среднем срок рассмотрения заявки на проектное финансирование в банках составляет немалые 2-3 месяца. Еще более серьезная проблема – ограничение на использование денег, ведь средства можно тратить только на конкретный объект. Что существенно осложняет жизнь компаниям, которые строят сразу несколько жилых комплексов или домов.

Но в целом все настроены позитивно, участники рынка уверены, что все это решится и будут выработаны стандартные подходы взаимодействия между девелоперами и банками.

Подводя итоги, участники круглого стола сетовали на политику городских властей в сфере жилищного строительства. По данным Гильдии риэлторов, суммарно в Перми выдано 34 разрешения на строительство общей площадью 696 тыс. квадратных метров. В ближайшее время планируется выставить на торги еще шесть земельных участков под многоквартирные дома. Для миллионного города это очень небольшие цифры и никакого увеличения сдаваемого объема жилья ждать не приходится. Механизм развития застроенных территорий по факту не работает, разрешений на строительство выдается мало, таким было единодушное мнение экспертов. В этой ситуации, главным драйвером рынка остаются государственные программы поддержки ипотеки, которые призваны подхлестнуть приобретения жилья «социальными» категориями населения.

Фото: Business Class.