Автор: Даниил Сенин
В течение 2022 года на различных торговых площадках состоялся 101 аукцион, в рамках которых реализовывалось недвижимое имущество банкротов-физлиц из Пермского края. В сравнении с 2021 годом число проведенных торгов увеличилось на 24%. Участники пермского рынка считают, что в городе ситуация с продажей недвижимости гражданами, находящимися на грани несостоятельности, пока не критична, но призывают более внимательно проверять всех участников сделки.
«Число залоговых квартир в продаже растет одновременно с уровнем проникновения ипотечного кредитования, особенно с появлением разных программ с господдержкой. В 2020-2022 годах многие инвесторы в недвижимость использовали госпрограммы («Семейная ипотека» или ипотека с господдержкой) как кредитное плечо для покупки инвестиционных квартир. Так как средний срок строительства жилого дома составляет два года – логично, что залоговые объекты начали выходить в продажу в 2022-2023 годах (перед сдачей домов в эксплуатацию или после сдачи)», – объясняет Дмитрий Клементьев, директор агентства недвижимости «Твой дом».
При этом часть таких объектов недвижимости находится в собственности физических лиц, которые проходят процедуру банкротства. Пока это явление не массовое. По словам г-на Клементьева, в части сделок с недвижимостью сейчас не фиксируется роста числа продавцов-банкротов. Поэтому о «волне распродаж» с серьезным дисконтом речь пока не идет. Кроме того, физлица с ипотекой редко самостоятельно идут на банкротство, ведь на сегодняшний день закон гласит, что залоговая квартира подлежит включению в конкурсную массу.
«После того как люди узнают, что ипотечное жилье подлежит реализации, от банкротства отказываются, «неожиданно» находят деньги на обслуживание кредита. Поэтому на данный момент, по крайней мере, в своей практике, мы не видим резкого роста заявлений о банкротстве граждан, у которых жилье подлежит реализации (в ипотеке): ни от самого должника, ни от кредиторов. Люди под угрозой лишения жилья находят способы погашения долга (перезаем, реструктуризация и так далее)», – рассказал Алексей Борцов, управляющий партнер Юридического центра LEXica.
В последние годы высокой популярностью обладает ипотека. Государственная поддержка, стремление застройщиков реализовать как можно больше квадратов и порывы населения сохранить свои деньги, вложив в «самую твердую из валют», сделали свое дело. Но рынок перегрелся, недвижимость серьезно выросла в цене, а экономическое благосостояние вчерашних новоиспеченных владельцев квартир пошло на спад. В частности, выросла средняя продолжительность ипотеки, что в длительной перспективе может привести к ситуации, когда вчерашние счастливые ипотечники столкнутся с невозможностью совладать с кредитным давлением, а это грозит вереницей дефолтов и банкротств.
Пусть пока продавцов-банкротов не так много, есть тенденция к увеличению лиц, находящихся в предбанкротном состоянии ввиду все той же высокой закредитованности или долговой нагрузки, связанной с ведением бизнеса, обращает внимание г-н Клементьев.
На рынке нередко встречаются предложения по приобретению ликвидной квартиры по цене значительно ниже рыночной. Специалисты рекомендуют лучше не спешить и внимательно проверить собственника. Есть риск, что человек пытается преднамеренно и совершенно неправомерно занизить стоимость собственного имущества, дабы уйти в банкротство и не отдать кредиторам ничего существенного. В таком случае суд может признать подобную сделку недействительной. Существуют и более изощренные схемы, когда суд вынужден рассматривать целую цепочку перепродаж одного и того же объекта, который изначально ушел по бросовой цене, но к конечному покупателю попал уже по вполне себе рыночной.
«Что касается сделок с банкротами, как на вторичном рынке, так и при покупке новостройки по уступке, я рекомендую очень тщательно подходить к проверке своего контрагента (продавца). Лучше, если это будет делаться специалистом, который может выдать документальные подтверждения результатов такой проверки для обеспечения добросовестности покупателя», – подчеркнул Дмитрий Клементьев.
Еще одна проблема, пришедшая на рынок региональной недвижимости, – сокращение прозрачности в выписках из ЕГРН. Теперь в них не публикуют собственников. Согласно позиции властей, сделано это с заботой о сохранении личной информации. В то же время для покупателя это превращается в проблему:, ведь оперативно узнать, у кого покупается квартира или иная недвижимость, – нельзя без согласия собственника
«Проблема банкротства физических лиц, на мой взгляд, скрытая. Сродни с невозможностью получить информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, или материнским капиталом, использование которого не всегда четко отслеживается. С 1 марта вдобавок в выписках из ЕГРН не указывают собственника недвижимости. Все это – отложенные проблемы, реальный масштаб затруднений от которых могут увидеть только специалисты рынка. Для обывателя просто неочевидно, что, к примеру, банкротство физлиц – это риск. Нельзя, тем не менее, сказать, что сейчас наблюдается какой-то вал продаж квартир от банкротов. Но как обычно, некоторый объем таких есть: собственники, которые не могут справиться с ипотекой, идут и продают их обычным порядком. Равно как и банки, которые получили их как залоговое имущество от лиц, признанных несостоятельными», – поведал Эдуард Галеев, исполнительный директор агентства недвижимости «Гранат ВЛАДИС».
Совет г-н Галеев дает все тот же – в случае неуверенности в продавце идти к специалистам. «Сейчас вокруг нас витает огромный объем информации, верной и неверной, фэйков и дилетантских сведений, – самостоятельно разобраться может быть нелегко», – добавил он.
В 2022 году банкроты Прикамья погасили обязательства перед кредиторами на 3,5 млрд рублей9 марта 2023 года в Госдуму РФ внесли поправки к закону о несостоятельности, которые направлены на сохранение единственного ипотечного жилья при банкротстве физлица. Если сейчас для подобного решения необходимо заключение мирового соглашения или реструктуризация долгов при согласии всех кредиторов гражданина, то по новым правилам надобность в этом отпадет.
Если единственное жилье банкротящегося физлица ипотечное, то его сразу выведут из дела. А если его уже успели включить в конкурсную массу, то после утверждения соглашения с банком, у которого жилье находится в залоге, его тоже исключат оттуда. Но это не избавит от необходимости выплачивать кредит в дальнейшем. Есть еще одно условие – просрочек именно по ипотечному кредиту у банкрота быть не должно.
Но пока законопроект находится на ранней стадии рассмотрения.
С января по февраль 2023 года в Пермском крае ввели в эксплуатацию более трех тысяч квартир