​КРТ, ПЗЗ, АГО и другие. Большое интервью с Ларисой Ведерниковой

Автор: Даниил Сенин

Пожалуй, начать стоит с одного из фундаментальных для столицы края изменений. Уже более двух лет все ключевые направления в сфере градостроительства Перми держит на контроле Минимущества. Лариса Геннадьевна, расскажите, пожалуйста, как бы вы описали на сегодняшний день основные результаты передачи ключевых градостроительных функций от города краю? Какие именно и почему вы назвали бы самыми важными?

– Такое решение действительно было принято в ноябре 2020 года, и это стратегически верно. Пермь – региональная столица, где реализуется множество важных проектов, тесно связанных, в том числе и с градостроительной документацией: Генеральным планом, разработкой документации по планировке территории (ДПТ), Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Большая часть проектов финансируется и реализуется через руководство региона: строительство школ, детских садов и спортивных учреждений, обустройство общественных пространств, так что в нашем случае передача полномочий субъекту целесообразна. Это не только ускорило процесс внесения изменений в градостроительные документы, но и дало толчок для дальнейшего развития территории.

Документы территориального планирования очень «живые», на них оказывают влияние и экономическая ситуация, и демография, и векторы градостроительной политики, поэтому и возникает необходимость в их корректировке.

С начала 2021 года мы приступили к актуализации Генерального плана Перми и Правил землепользования и застройки соответственно. Впервые за более чем десять лет Генеральный план полностью актуализировали с учетом изменений в федеральном законодательстве и нововведений в градостроительстве, получив при этом положительное заключение от Минэкономразвития РФ. Напомню, что Генплан был принят в 2010 году и в течение этого времени в него вносились только фрагментарные корректировки без согласования с федералами.

А с 1 января 2022 года нам перешли полномочия по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, за исключением частных домов, а также градостроительных планов. Кроме того, мы утверждаем документацию по планировке территорий.

Поговорим более детально о самых главных градостроительных документах города. Для начала, как вы уже упомянули, на исходе 2022 года Правительство Пермского края приняло новый Генеральный план столицы Прикамья, который теперь вплоть до 2032 года будет определять развитие Перми в стратегической перспективе. Поведайте о его основополагающих идеях и концепциях.

– Генеральный план – ключевой документ территориального планирования. Его цели – обеспечивать устойчивые перспективы развития города в целом, регулировать и стимулировать инвестиционную деятельность, а также развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе и зон природно-рекреационных территорий с учетом интересов пермяков и гостей города.

Как я уже говорила, время не стоит на месте, и внесение изменений в Генплан было необходимостью, он не мог оставаться прежним. Например, в Градостроительный кодекс были внесены изменения в части комплексного развития территории, и этот механизм является одним из ориентиров в застройке территории города.

Комплексный подход дает нам возможность рассматривать территорию, учитывая интересы как социальной направленности, так и транспортной и инженерной инфраструктуры. А кроме того, использовать площадки с расселенным ветхим аварийным жильем для освоения под новую застройку и реновацию. Кстати, в свое время мастер-планом было предусмотрено уплотнение города, и в новой редакции Генерального плана мы сохранили те же подходы.

Еще очень важный акцент – это развитие зеленого каркаса столицы Прикамья. Пермь – самый зеленый город в России, это наше богатство. И мы должны его сохранить, поддерживая баланс с новым строительством. Поэтому в Генеральном плане особое место занимают зоны природно-рекреационных территорий, основная задача которых – сохранение, восстановление и защита природного экологического ландшафта.

Изменения коснулись и транспортной инфраструктуры. Зона обслуживания застройки рельсовым транспортом – это приоритетная территория для реновации и комплексного развития.

Теперь, после тщательной переработки, Генплан представляет собой единую концепцию с перспективами территориального развития краевой столицы на ближайшие десятилетия, доступную и читаемую не только для профессионального сообщества, но и для граждан. Так что следующая задача – принять Правила землепользования и застройки.

Вслед за Генеральным планом меняются и рассчитанные на «тактику» градостроения – Правила землепользования и застройки. В последний раз об их актуализации было слышно весной, когда прошли публичные слушания. Что сейчас происходит с новыми ПЗЗ, когда они вернутся в комиссию?

– Правила землепользования и застройки города Перми оказались самым трудоемким и обширным документом. Отмечу, что в последний раз их пересматривали в 2019 году, и то только по показателям плотности и этажности. В этот раз нам необходимо пересмотреть все. От жителей города и экспертов поступило более 400 различных предложений, так что эксперты Института городского и краевого территориального планирования внимательно изучают все предложения.

В первую очередь мы хотим уйти от хаотичной, точечной застройки и рассматривать застройку в комплексе с учетом соблюдения всех нормативов градпроектирования – как региональных, так и местных. Здесь нам помогает механизм реновации территории – комплексное развитие территории (КРТ).

Проводится также техническая работа: уточняются формулировки для избежания двойного смысла и с учетом выданных разрешений на строительство в части переходных положений. В ближайшее время они будут направлены на комиссию ПЗЗ для рассмотрения.

Еще одна тема – законодательная новелла, которая начала действовать с 1 сентября 2023 года: требования к архитектурно-градостроительному облику (АГО) новых объектов капитального строительства. В отрасли нововведение воспринимают довольно спокойно, но тревожатся за бюрократическую сторону процесса. Есть ли в действительности о чем переживать в этом направлении?

– Переживать абсолютно не стоит, мы подошли к этому вопросу очень серьезно: документ активно обсуждался как с архитекторами, так и с застройщиками. Мы выслушали разные мнения и волнующие проблемы. Удалось даже найти точки соприкосновения. Все требования к архитектурно-градостроительному облику были в составе редакции Правил землепользования и застройки и не получили ни одного замечания.

Подчеркну, что наша цель – сделать документ понятным и приемлемым для всех сторон и не испортить архитектуру нашего прекрасного города.

В продолжение нашего разговора об АГО – в новых ПЗЗ Перми разработчики заранее уделили внимание этому аспекту и создали карту города, где согласование с властями облика будет обязательным. Где сегодня заканчиваются границы зоны АГО, и будет ли она корректироваться в будущем?

– Безусловно, проектировщики ПЗЗ сработали на опережение, ведь изменения в Градостроительный кодекс РФ в части АГО были внесены в конце 2022 года и вступили в силу с 1 марта 2023 года, а действовать, как вы уже заметили, начали несколько дней назад.

В проекте ПЗЗ предусматривается отображение границ территорий, где есть требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства. Это, в частности, карта территорий, в которых устанавливаются требования к внешнему виду фасадов зданий, строений, сооружений. К ним относятся основные – исторические улицы, например, Сибирская, Ленина. Есть и другие – улицы Лянгасова и Соликамская в Мотовилихинском районе, Вильямса и Репина в Орджоникидзевском, Кировоградская и Маршала Рыбалко в Кировском. А также «гостевые маршруты», чтобы при въезде гости могли насладиться красотами нашего города.

Кроме того, при разработке ПЗЗ схема территориального планирования по АГО составлена с учетом дальнейших перспектив развития краевой столицы.

Корректировки возможны, но всегда нужны обоснования изменений. В случае рациональных предложений мы открыты для диалога и готовы их обсуждать.

Наконец, кто в Перми будет отвечать за согласование архитектурно-градостроительного облика? Мэрия или министерство?

– Согласно требованиям Градостроительного кодекса и постановления Правительства РФ за согласование АГО объектов отвечает орган местного самоуправления. АГО согласовывает профильная комиссия при администрации города Перми, в состав которой входят не только сотрудники администрации, но и представители Минимущества, эксперты регионального и городского институтов территориального планирования.

Переключимся еще на одно из важных направлений – как для Перми, так и для региона в целом: цифровизацию в сфере градостроительства. С некоторых пор в регионе действуют несколько диджитал-сервисов, которые значительно упрощают жизнь если не всем, то подавляющей части участников градостроительных процессов. Расскажете о них?

– У нас действительно есть поручение Президента перевести все государственные услуги в электронный вид, и мы совместно с Министерством информационного развития Пермского края переводим свои услуги в цифровой формат. Явление цифровизации – это вообще глобальный процесс, который и нашу отрасль не обошел стороной.

Естественно, для качественного и быстрого оказания услуги необходимо, чтобы и внутри процесс также был цифровизован. У нас есть программа РИСОГД (Региональная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, прим. ред.), которая содержит данные относительно объектов градостроительной деятельности регио-нального и муниципального уровня. Это единая программа для всех органов местного самоуправления, куда они должны вносить все данные в области градостроительства. Она значительно упрощает работу, облегчает поиск и обработку информации, предоставляет широкие возможности для анализа и мониторинга градостроительной деятельности.

РИСОГД связана с Национальной системой пространственных данных (НСПД). Мы, кстати, являемся пилотной территорией, одни из первых приступили к ее реализации.

Пространственные данные задействованы во многих отраслях экономики, в том числе строительстве, операциях с недвижимостью, добыче полезных ископаемых, государственном управлении, финансовой и страховой деятельности, сельском и лесном хозяйстве, поэтому важно было привести их в порядок: устранить разрозненность информации с реальной территорией. Это многолетняя проблема в сфере управления недвижимостью, и благодаря реализации федеральной программы НСПД появилась возможность ее решить.

В целом все цифровые приложения между собой взаимодействуют и дают возможность выдавать информацию оперативно и полно. А это для всех – большой плюс.

Одна из составляющих пермской градостроительной действительности, если не основная – одновременно интригующая, захватывающая и порой немного пугающая – это практика комплексного развития территорий. В Перми упоминание этих трех букв – КРТ – сразу вызывает живой интерес как у горожан, так и у девелоперов. Поделитесь, какова позиция министерства по отношению к этому инструменту развития жилой, инженерной и социальной инфраструктуры?

– На сегодняшний день комплексное развитие территорий (КРТ) является одним из ключевых направлений градостроительного развития регионов Российской Федерации, которое повышает эффективность использования территорий, создает необходимые условия для развития инфраструктуры, расселения аварийного жилья и обновления застроенных территорий.

По последним данным Минстроя РФ, на 1 мая 2023 года субъектами прорабатывается вопрос о применении механизма КРТ в отношении 903 территорий общей площадью 27 тыс. га. В их числе – 92 территории, комплексное развитие которых осуществляется АО «ДОМ.РФ».

Пермский край – не исключение, мы также активно осваиваем территории с помощью данного инструмента.

Ведомство поддерживает практику комплексного развития, ведь данный инструмент дает возможность развивать территорию с учетом обеспеченности социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой и создавать дополнительные общественные пространства. Кроме того, многие девелоперы предлагают определенную «изюминку» на той территории, которую они осваивают через механизм КРТ, создавая интересные и современные общественные пространства. Таким образом, территории становятся точкой притяжения для прикамцев и тех людей, которые хотят связать свою жизнь с регионом.

Вообще, КРТ – это работа на перспективу, на будущие поколения пермяков, поэтому мы всеми руками «за».

Все же, почему КРТ обретает такую популярность? О намерениях комплексного развития территории, по ощущениям, начинают заявлять все больше и больше застройщиков.

– Механизм КРТ в целом направлен на создание благоприятных условий для проживания граждан и улучшение инвестиционного климата путем интеграции в городскую среду ранее не используемых территорий, например, участков бывших промышленных и производственных зон. Это большой плюс для жителей. Но и для инвесторов это возможность для экспериментов.

Сегодняшний горожанин хочет иметь не только красивую квартиру или дом, он хочет пространство, где он может заниматься спортом, гулять, развлекаться, встречаться с друзьями/коллегами, растить детей без опаски и рисков. При этом упомянутое пространство должно быть эстетично. И для застройщиков это настоящий вызов.

Если не секрет, то уточните, сколько соглашений о КРТ (на разных стадиях проработки) на сегодняшний день находится в министерстве?

– На данный момент министерством заключено три договора о КРТ по инициативе правообладателей в отношении территорий в Дзержинском, Ленинском и Индустриальном районах города Перми. И один договор о КРТ незастроенной территории по результатам аукциона – в Паздерино, в Пермском муниципальном округе. В июле этого года Правительством Пермского края принято решение о развитии территории во Фролах, также в Пермском округе площадью около 12 га. Договор о КРТ будет заключен по итогам торгов. Торги планируются в сентябре 2023 года.

Также в отношении территории микрорайона Разгуляй принято два решения о комплексном развитии территории, в том числе для строительства новой сцены Театра оперы и балета. Реализацию решения о КРТ нежилой застройки осуществляет Управление капитального строительства Пермского края.

В ближайшее время планируется заключение договора о КРТ по инициативе правообладателей в Мотовилихинском районе, предусматривающее строительство 30 тыс. кв. метров жилья, а также на территории Дзержинского района.

Отмечу, что на сегодняшний день застройщики активнее идут на соглашения о комплексном развитии, так как это дает им возможность самостоятельно развивать территорию застройки и делать жилые кварталы более привлекательными для будущих жильцов.

Надо полагать, градостроительную политику Перми в ближайшем будущем ожидают положительные нововведения?

– Конечно! Обратите внимание, что в Перми и Прикамье уже стало жить комфортнее. Если вы заметили, то город значительно преобразился за последнее время: эспланада, центральная набережная, целые районы. Гости из других регионов приезжают к нам не только в отпуск, но и для знакомства с новым для себя пространством.

Так что краевые власти и администрация города совместными усилиями делают все возможное, чтобы город становился лучше, а пермяки оставались там, где комфортно, есть перспективы для самореализации и будущее!

Выделить, что важнее, невозможно, так как вопросы градостроительства правильнее решать в комплексе, чтобы территория развивалась не точечно, как раньше, а с учетом соблюдения баланса интересов в части развития жилищного строительства и сопутствующей социальной и транспортной инфраструктуры, а также рекреационных территорий. Мы придерживаемся именно этого принципа.