​Зайка без лужайки. В Пермском крае с октября 2023 года получить ипотеку станет сложнее

Автор: Денис Кузнецов

С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%, однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным. Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. С марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. На 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%.

В Пермском крае объем жилищных ипотечных кредитов за год вырос на 24,1 млрд рублей, составив суммарно на 1 июля 2023 года 52,7 млрд рублей. Прирост относительно прошлого года по ипотечному кредитованию в регионе составил 84,3%, сообщал ЦБ РФ в августе.

Объем задолженности по ипотеке в регионе составил 251,1 млрд рублей – это почти на 50 млрд рублей больше аналогичного периода 2022 года. Прирост составил 24,7%, в том числе просроченная задолженность – 2,6%. Темпы прироста задолженности ускорились в летние месяцы, преодолев отметку в 24% в годовом исчислении.

Красная черта

Ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования, объясняет Управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.

Чтобы снизить риски, регулятор применяет так называемые макропруденциальные надбавки. «По сути, это повышенные требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование. При выдаче кредитов, на которые распространяются надбавки, банкам придется запасать больше собственных средств. В результате им становится менее выгодно выдавать такие кредиты», – отмечает Алексей Моночков.

Ситуация на рынке ипотеки вызывает опасения из-за того, что значительная часть кредитов выдается заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом, подтверждает в разговоре с «bc» главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. «По данным ЦБ РФ, во втором квартале 2023 года около 40% ипотечных кредитов было выдано покупателям, у которых платежи по всем обязательствам превышают 80% дохода. Доля ипотеки с первоначальным взносом менее 20% составляет около 60% в сегменте строящегося жилья и 45% – на вторичном рынке. Это достаточно высокий уровень, и в случае резкого ухудшения макроэкономической ситуации проблемы могут возникнуть как у заемщиков, так и у банков», – поясняет г-жа Ващелюк.

В ипотечных программах на первичном рынке возможно повышение процентных ставок для покупателей из рискованных сегментов, а также снижение вероятности одобрения ипотеки, прогнозирует главный аналитик Совкомбанка.

«Надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичном рынке выше, чем на вторичном рынке, поэтому для вторичного рынка последствия роста надбавок могут быть менее значимыми. Кроме того, на вторичном рынке больше возможностей для манипуляций с ценой квартиры и обхода ограничений по размеру первоначального взноса», объясняет г-жа Ващелюк.

Ужесточение регулирования затронет не всех клиентов, уточняет эксперт. При достаточно высоком первоначальном взносе (более 30%) повышенные коэффициенты будут применяться только в том случае, если доля платежей по кредитам и другим обязательствам в доходе превышает 70%. Запретительно высокие коэффициенты введены для ипотеки с первоначальным взносом менее 10%, но доля подобных кредитов минимальна, конкретизирует главный аналитик Совкомбанка.

Квартиры на первичном рынке все еще стоят до 40% дороже, чем на вторичном. Банки получают на баланс переоцененные залоги, которые смогут реализовать только себе в убыток на вторичном рынке, если заемщик по каким-то причинам не сможет платить по ипотеке, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «На вторичном рынке, где нет никаких льгот и субсидий, цены ниже. Поэтому наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ. Эти меры регулятора в первую очередь призваны бороться со «схематозами» на рынке новостроек», – поясняет эксперт аналитического центра IRN.RU.

По словам г-н Репченко, новые надбавки должны убрать с рынка по крайней мере часть программ субсидированной ипотеки от застройщиков, которые в комбинации с госпрограммами обеспечивают львиную долю продаж новостроек. По оценкам аналитика, снижение спроса отразится и на ценах, которые на первичном рынке должны снизиться. Олег Репченко уточняет, что идти на прямое снижение цен в прайсах застройщики не любят. «Поэтому к концу года можно будет ждать увеличения числа и размера дисконтов, а также числа других акционных предложений», – конкретизирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Предыдущее увеличение надбавок по коэффициентам риска в июне 2023 года было не таким значительным и касалось в основном кредитов с первоначальным взносом до 10% от суммы сделки, отмечает в разговоре с «bc» коммерческий директор строительной группы «Самолет» Кирилл Храпов (федеральный девелопер рассматривает для экспансии 15 регионов России, в том числе и Пермский край – «bc»). «После вступления в силу этих изменений на рынке не осталось программ без первоначального взноса. В то же время появились программы с околонулевой ставкой, по которым девелоперы делали наценку на уровне 20-30%. Это поспособствовало росту рискового портфеля банков в связи с недостаточной обеспеченностью залогом», – поясняет г-н Храпов.

Эксперт уточняет, что сумма кредита из-за наценок стала превышать реальную стоимость залога. По словам представителя СГ «Самолет», низкие платежи по таким программам дали возможность приобрести квартиру клиентам с низким доходом или с высокой долговой нагрузкой, что обеспокоило Центробанк России.

Застопорить рынок

Несмотря на меньшее ужесточение регулирования вторичного рынка, спрос на нем может снизится сильнее, говорит главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Рост ключевой ставки пока не привел к повышению ставок на первичном рынке, поясняет г-жа Ващелюк. При этом рост ключевой ставки вызвал значительное увеличение процентных ставок на вторичном рынке, уточняет эксперт.

По ее словам, спрос на ипотечное кредитование может сократиться, но низкие процентные ставки по льготным программам на первичном рынке продолжат поддерживать продажи. Для вторичного рынка в большей степени значимо повышение процентных ставок. Объем ипотечного кредитования на вторичном рынке из-за роста процентных ставок может снизиться на 30% по сравнению с пиковыми месяцами этого года, оценивает аналитик Совкомбанка.

Центробанк России при принятии решений ориентируется на данные о вновь выданных кредитах и разницу в цене на первичном и вторичном рынках. К концу года будет понятно, насколько эффективны были меры. Есть вероятность, что точечное повышение надбавок продолжится, прогнозирует эксперт.

Ситуация в Пермском крае будет соответствовать общефедеральным тенденциям, предполагает г-жа Ващелюк. Рост спроса на первичном рынке может несколько замедлиться, но его будут поддерживать низкие процентные ставки по льготным программам. На вторичном рынке в ближайшие месяцы активность с высокой вероятностью снизится, цены уменьшатся, срок экспозиции вырастет, резюмирует эксперт Совкомбанка.

Повышение текущего первоначального взноса до 20% (сейчас – от 10 до 15% – «bc») приведет к небольшому снижению спроса на ипотеку, считает коммерческий директор строительной группы «Самолет» Кирилл Храпов. Эксперт уточняет, что сейчас средний размер взноса в коммерческих банках по стране находится на уровне 25%. По словам г-н Храпова, ухудшить ситуацию может повышение порога до 30% с января 2024 года, так как по сравнению с текущим значением порог первоначального взноса увеличится вдвое, прогнозирует эксперт.

По словам представителя Центробанка, макропруденциальные надбавки – это эффективный механизм, призванный предотвратить накопление чрезмерных рисков в банковском секторе. Введение надбавок не означает запрета кредитования для банков. Если у них достаточно собственных средств для создания запаса капитала, они могут продолжить выдачу кредитов, уточняет г-н Моночков.

Представитель СГ «Самолет» предполагает, что первоначальные взносы по ипотеке на уровне 15-20% останутся в крупных банках с государственным участием. «Их размер капитала позволяет делать повышенные резервы, но они, в свою очередь, будут страховаться за счет ставки, производя ее увеличение на 1-2% от базовых значений», – считает Кирилл Храпов. По словам коммерческого директора «Самолета», количество желающих взять ипотеку на таких условиях снизится в любом случае.

От введения надбавок Банк России ожидает снижения рисков в ипотечном кредитовании за счет уменьшения доли кредитов, выдаваемых закредитованным заемщикам и доли кредитов с низким первоначальным взносом. Кроме того, надбавки должны стимулировать банки запасать капитал на случай увеличения потерь по ипотечным кредитам.

Спрос на приобретение жилья в ипотеку после повышения макропруденциальных надбавок замедлится, говорит коммерческий директор СГ «Самолет» Кирилл Храпов. Эксперт уточняет, что такая тенденция будет наблюдаться в дальнейшем, если не принять соответствующих мер. «Мы видим, что в целом по стране, а также в отдельных регионах развитие программ адресной поддержки, льготных условий кредитования позволит нивелировать риски падения спроса как минимум для системно-значимых федеральных девелоперов», – отмечает представитель строительной компании.

Эти надбавки будут действовать, пока на рынке будут распространены рискованные практики и будет сохраняться значительный разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Некоторое охлаждение ипотечного рынка не скажется на доступности ипотеки, предполагают в Центральном Банке России.