В последнее время девелоперы демонстрируют возрастающий интерес к логистике и строительству высококачественных складских помещений в Пермском крае. В течение текущего года, по данным краевого Министерства развития торговли и предпринимательства, общий фонд заявленных проектов составил более 1 млн квадратных метров.
На текущий момент аналитики Knight Frank насчитали в Перми около 250 тыс. квадратных метров специализированных складов. При этом эксперты отмечают, что в структуре предложения 90 % занимают низкокачественные склады классов C и D, к которым относятся прежде всего переоборудованные промышленные помещения советских времен. Число складов высокого уровня качества, по оценкам аналитиков этой же компании, на сегодняшний день не превышает 40 тыс. квадратных метров.
Относительно потребности региона в высококачественных складских помещениях мнения экспертов расходятся. По оценкам «Евразии логистик», Пермский край нуждается не более чем в 100 тыс. квадратных метров складов. Директор по стратегическому маркетингу «Логистик Л7» Константин Пьянков считает, что предприятиям, работающим на территории региона, необходимо не более 50–70 тыс. квадратных метров складов класса А. Что касается помещений среднего уровня качества, то в этой категории, по мнению эксперта, будет достаточно 300–400 тыс. квадратных метров.
Аналогичные расчеты приводит и Минторг. По данным, которыми располагают краевые чиновники, сегодня потребность региона в качественных складах (классы А, В) составляет 440 тыс. квадратных метров. В мировой практике на 1 квадратный метр торговых площадей должен приходиться 1 квадратный метр складских, а в крае этот показатель в три раза меньше – 0,3 кв. м.
Не дождаться. По мнению Алексея Балашова, директора ГК «Император», рынок складской недвижимости в Пермском крае развит пока слабо: спрос и предложение еще только формируются. «Сегодня в регионе изобилует рынок неформатных площадей. Что касается спроса, то сейчас многие заказчики еще не до конца понимают удобства качественного обслуживания, поэтому требования к профессиональным складам также не сформированы», – отмечает эксперт «bc».
Вместе с тем Алексей Балашов подчеркивает, что в ближайшие несколько лет развитие рынка будет бурным. С приходом в Пермский край крупных арендаторов, предъявляющих высокие требования к логистическим комплексам и качеству обслуживания там, спрос на складскую недвижимость резко возрастет.
Однако ряд экспертов заявляют, что ситуация на рынке складской недвижимости уже изменилась. Как отмечают специалисты Becar realty group, в Пермском крае идет снижение спроса на некачественные складские помещения, предпочтение отдается отапливаемым помещениям с предоставлением дополнительных услуг (погрузка / разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).
Аналогичные изменения наблюдают и сами игроки местного рынка. В разговоре с корреспондентом «bс» генеральный директор компании «ПСК Логистика» Константин Степнов также подчеркнул, что у дистрибуционных компаний резко возросла потребность в качественных складах.
Сейчас все чаще отмечается ситуация, когда организации, готовые арендовать высококачественные помещения, не могут этого сделать. Как следствие, они строят собственные распредцентры, как это в свое время сделала компания «Норма», либо переносят склады в соседний Екатеринбург. Таким образом в прошлом году поступила «Техносила».
Только планы. Сейчас в крае строительство большинства логисти-ческих комплексов еще только анонсировано. Но практически все заявленные проекты логистических центров весьма крупные. Их площадь составляет от 170 до 250 тыс. квадратных метров. Еще совсем недавно на подобные объемы никто из девелоперов не решался. Но в середине 2008 года сразу несколько компаний, в числе которых и профессиональные девелоперы складской недвижимости, декларировали строительство логоцентров класса А (см. таблицу).
Константин Пьянков:
– Количество заявленных к строительству площадей класса А, на мой взгляд, сильно превышает потребность Пермского края. Данные площади могут быть востребованы лишь в случае, если девелоперам удастся завести к себе на площадки международных операторов, а тем в свою очередь – транзитный поток грузов, который сейчас идет через Екатеринбург.
Сами игроки спешат заявить о своих планах, не смущаясь тем, что в случае реализации всех проектов рынок складской недвижимости окажется перенасыщенным. «Многие девелоперы надеются на то, что успеют построить и сдать объект в аренду раньше своих конкурентов», – поясняет Константин Степнов.
При этом специалисты сходятся во мнении, что многие из заявленных проектов вряд ли будут реализованы.
«В 2008 году стала очевидна значительная коррекция планов по строительству объектов складской недвижимости в целом по России, связанная с завышенными ожиданиями по доходности этого сегмента со стороны девелоперов и с неготовностью рынка (клиентов) оплачивать высокие ставки аренды (продажи) объектов складской недвижимости», – подчеркивает Константин Пьянков. Так что велика вероятность, что намерения девелоперов в Пермском крае в ближайшем будущем также изменятся. На текущий момент, по мнению эксперта, наибольшие перспективы у проектов компании «Май» и компании «ЭР-Капитал», так как строительные работы по этим проектам уже идут, остальные проекты находятся в стадии расчетов, поиска инвесторов и оформления различных документов.
«Сейчас все стремятся строить склады класса А, потому что по ним самые высокие арендные ставки и быстрая окупаемость проекта. По сути, это сливки, – объясняет тенденцию Алексей Балашов. – Но вряд ли будет построено в заявленном объеме. Компании планируют реализовывать строительство очередями, чтобы успеть вовремя отследить изменение спроса».
Соглашается с коллегами Константин Степнов. Кроме того, эксперт отмечает, что сегодня около половины проектов по строительству складов в регионе заявлено московскими компаниями, а им не всегда удается договориться с властями. С другой стороны, у пермских девелоперов, по словам эксперта, не всегда хватает средств на реализацию собственных проектов.
Насыщения не жди. Специалисты также сходятся во мнении, что в ближайшие несколько лет на рынке складской недвижимости сохранится дефицит высококачест-венных площадей.
По мнению Алексея Балашова, поскольку большинство складов на сегодняшний день существуют лишь в проектах, увеличения предложения не произойдет еще 2–3 года. Константин Степнов считает, что насыщения рынка не произойдет еще как минимум в течение пяти лет.
Ряд экспертов считают, что делать какие-либо прогнозы о насыщении рынка складов в Пермском крае не имеет смысла.
По словам Константина Пьянкова, рынок не достигнет насыщения по нескольким причинам, в первую очередь потому, что ряд проектов так и не будет реализован. Одновременно с этим стремительное развитие рынка логистического аутсорсинга повысит потребность в качественных помещениях.
«Кроме того, если не изменится система выделения земельных участков под строительство логистических комплексов, дефицит будет всегда, так как на сегодняшний день проходит значительное время с момента начала поиска участка до начала строительства», – подчеркнул собеседник «bc». Системное решение вопроса г-н Пьянков видит в выделении земель под технопарки с подведением соответствующей инфраструктуры и создании льготных (приемлемых) условий для инвестирования средств в строительство и производство.
Другое условие, при котором Пермский край сможет избежать перенасыщения рынка складской недвижимости, – реализация проекта «Белкомур», когда Пермь сосредоточит на себе сразу несколько логистических потоков.
