Спрос на спрос. Основным проявлением кризиса на строительном рынке является резкое снижение покупательского спроса, которое было зафиксировано застройщиками еще летом прошлого года. Однако рынок отреагировал на это с некоторым запозданием: по данным аналитической группы Research & Decisions, средняя цена квадратного метра в новостройках с июня 2008-го по июнь 2009 года снизилась на 19,6 % и составила 42,7 тыс. рублей, причем большая часть понижения произошла с января по июнь текущего года – на 14,1 %. Тем не менее это не привело к оживлению спроса: по замечанию генерального директора ОАО «Пермский завод силикатных панелей» Николая Демкина, после небольшого оживления весной покупательский спрос вернулся на стабильно низкий уровень. «Количество заключенных договоров сократилось по сравнению с докризисным уровнем примерно вдвое», – сообщает генеральный директор ОАО «Трест № 14» Владимир Мачехин. По данным исследований PTDN, предложение на пермском рынке жилой недвижимости в среднем в 5–6 раз превышает спрос. По данным Research & Decisions, в первом полугодии 2009 года размер реализованного спроса на рынке сократился с 50–70 % до 20,6 % от общего объема предложения.
При этом участники рынка сомневаются в возможности дальнейшего снижения цен. «При падении цен вдвое себестоимость строительства за счет удешевления строительных материалов снизилась всего на 10 %», – отмечает генеральный директор ОАО «Пермский завод силикатных панелей» Николай Демкин. По мнению многих, нижняя точка, до которой могут опуститься строители, исходя из стоимости земли и других вложенных ресурсов, находится на уровне 30 тыс. рублей за квадратный метр. «Это своеобразный психологический минимум – он обеспечивает 10–15 % рентабельности, и многие его уже достигли», – заявляет заместитель генерального директора ОАО «Камская долина» Алевтина Романова. «Эта стоимость обеспечивает строителям маржу в 7–8 %. По моим данным, некоторые строители уже продают жилье ниже его себестоимости», – возражает Владимир Мачехин.
При этом, если учесть динамику снижения цен в этом сегменте (по данным Research & Decisions, 1,5–3 % в месяц), на достижение средней цены квадратного метра в новостройках до установленного строителями крайнего уровня потребуется еще 4–6 месяцев.
В то же время ряд экспертов высказывают опасения, что осенью рынок недвижимости опустится на второе дно – по аналогии с американским. Причиной этого может стать масштабная продажа залоговых квартир банками. «Сомневаться, что данный процесс будет запущен, оснований нет – банкам для продолжения функционирования нужны живые деньги, а не недвижимость, которую они получают и еще будут получать за долги», – полагает аналитик PTDN Павел Новоселов. По его оценкам, падение цен в результате этого, в зависимости от объемов реализации, может составить от 5 до 30 % (в США в результате подобных распродаж рыночная стоимость 20 % заложенной недвижимости упала так, что перестала покрывать сумму долга). Иного мнения придерживаются эксперты столичного центра «Индикаторы рынка недвижимости» – они отмечают, что данному процессу может помешать специфика российского законодательства и фактическая невозможность выселения должников.
Вынужденное терпение. Большинство строителей объясняют низкий спрос тем, что клиенты ждут дальнейшего падения цен. Другой причиной снижения спроса является сокращение объемов ипотечного кредитования населения. Банки в абсолютном большинстве так и не возобновили финансирование приобретения жилья в строящихся домах, в результате чего, по замечанию строителей, практически исчезла категория участников долевого строительства и инвесторов, вместе составлявших более 50 % от числа покупателей. Вместе с тем, по замечанию аналитиков «Камской долины», на рынке ипотеки сейчас наметилось некоторое оживление – упав в первом квартале 2009 года в 3,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в мае он увеличился в 2,7 раза. Однако условия получения ипотечного кредита (первоначальный взнос 30–40 % от стоимости квартиры, 17–20 % годовых) по-прежнему позволяют получить кредит ограниченному кругу покупателей.
В сложившихся условиях, когда, по замечанию Алевтины Романовой, все прежние механизмы приобретения жилья исчезли с рынка, застройщики прибегают к различным методам стимулирования спроса. В первую очередь речь, конечно, идет о предоставлении скидок и рассрочке платежей. Однако существуют и неценовые методы: так, например, ПЗСП организует для потенциальных покупателей экскурсии на объекты для того, чтобы они могли убедиться, что стройка идет по графику, а в ближайшем будущем планирует с помощью веб-камер транслировать процесс онлайн.
Важнейшим покупателем для строителей на сегодняшний день является государство и муниципальные власти. В конце 2008-го – начале 2009 года ими было приобретено 22 тыс. кв. метров жилья (23 % от общего объема квартир эконом-класса, находящегося на рынке). В 2009 году на эти цели планируется потратить более 3,5 млрд рублей, что позволит приобрести около 50 тыс. кв. метров жилья. Для сравнения: «Камская долина» планировала сдать в текущем году 160 тыс. кв. метров, «Стройпанелькомплект» – 60 тыс. кв. метров. При этом важно, что власти, по понятным причинам, стремятся (и не без успеха) максимально снизить стоимость закупок, что, по замечанию многих строителей, стимулирует остальных покупателей подождать с покупкой квартир в расчете на их дальнейшее удешевление.
Постепенное потепление. В дополнение к снижению покупательского спроса оскудел и другой источник финансирования строительства – банковские кредиты. По замечанию Николая Демкина, сегодня их можно назвать условно доступными. «Банки крайне неохотно кредитуют строителей, выставляя заведомо неподъемные требования. Залоги и перезалоги, неприемлемый дисконт при оценке закладываемого имущества – создаются такие условия, чтобы отбить желание и возможность кредитоваться», – отмечает эксперт. В то же время, по замечанию Владимира Мачехина, положительная динамика в отношениях банкиров и строителей все же наблюдается – процентные ставки с максимальных 22 % в мае постепенно снизились до 15–17 %, что уже можно считать приемлемым уровнем.
Причина, по которой банки неохотно идут на кредитование строителей, – трудности с оценкой активов застройщиков, которые накануне кризиса были серьезно переоценены. Кроме того, банки берегут деньги на возможное увеличение резервов в случае увеличения задолженности заемщиков (см. «Вклад под потолок», «bc» № 26 (242) от 20 июля 2009 года). Участники рынка признаются, что кредиты выдаются лишь на достройку домов, готовых на 70–80 %, а таких на пермском рынке, по оценке аналитиков «Камской долины», не более 45 %. В таких условиях, по замечанию Николая Демкина, строителей спасают лишь инвестиции собственников – физических лиц и бартер (см. «Квартирозачет», № 25 (241) от 13 июля 2009 года).
Хватит строить. По данным Пермьстата, объем ввода многоквартирного жилья в первом полугодии 2009 года уменьшился на 42 %, в Перми – на 61 % по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Поэтому в скором времени стабилизирующим фактором в балансе спроса и предложения, по мнению строителей, станет дефицит жилья на первичном рынке – его появления (а следовательно, и роста цен) следует ожидать уже в 2010 году. «Фактически объемы строительства сократились в первом полугодии на 30 %, а выход новых объектов из проектной в активную стадию строительства снизился в 5 раз», – отмечает генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков. «По моим данным, в этом году в Перми заложено всего 8 домов», – оценивает Владимир Мачехин.
По данным аналитиков «Камской долины», в соответствии с заявленным графиком возводится 28 % новостроек, доля замороженных объектов в регионе составляет 32 %, хотя половина из них была остановлена еще до кризиса. Павел Новоселов приводит более категоричную оценку: «В замороженном состоянии сегодня находится большинство проектов. Для сравнения: если введено в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года было порядка 81 тыс. кв. метров, то «заморозке» подверглось более 300 тысяч».
«Судя по опыту прошлых лет, минимальная потребность краевого центра в жилье составляет 100–150 тыс. кв. метров жилья в год – меньше даже в самые тяжелые годы никогда не возводили» – отмечает президент ГК «Поллукс» Алексей Шиляев. – Сейчас, по различным оценкам, в стадии строительства находится 350–400 тыс. кв. метров. Таким образом, в лучшем случае достроена и продана в ближайшее время будет лишь половина от этого объема. Часть объектов будет законсервирована и станет ликвидным активом на рынке, часть пополнит перечень долгостроев».
Таким образом, если наметившаяся тенденция сохранится, около 50 % жилья (200 тыс. в Перми и около 400 тыс. по всему краю), запланированного к сдаче в 2009 году, в срок сдано в эксплуатацию не будет. При этом эксперты пока разошлись во мнении, стоит ли ожидать массового обращения в суд дольщиков, – с точки зрения Андрея Гладикова, строители смогут найти с частными инвесторами способ решить возникающие вопросы, по замечанию же Николая Демкина, этот процесс уже начался, и в дальнейшем стоит ожидать его расширения.
Связанные одной цепью. «Ситуация в отрасли напоминает кризис начала 2000-х годов. Пикантность ситуации придают отмена лицензирования и переход на саморегулирование отрасли», – отмечает Алексей Шиляев. По словам эксперта, сегодня среди строителей наблюдается кризис взаимного доверия. «Компенсационный фонд СРО составляет 30–100 млн рублей, а кредитная нагрузка некоторых участников рынка – 300–400 млн. Кто захочет в случае возникновения проблем нести такую солидарную ответственность?» – спрашивает он.
Возможно, это одна из причин, по которой собственная СРО в крае пока не создана. Участники рынка разделились на несколько лагерей, но ни одному из них пока не удалось привлечь на свою сторону 100 участников, что необходимо для создания СРО. При этом ряд застройщиков предпочитают уже сейчас подстраховаться и вступить в одно из 12 зарегистрированных в стране СРО. «Регистрация саморегулируемой организации может занять 3–4 месяца – с учетом этого к 1 января 2010 года регионального объединения строителей может и не появиться, – считает Владимир Мачехин. – Поэтому я принял решение и подал заявку в РСС. Надеюсь, в ближайшее время мы получим извещение о принятии в члены СРО».
Нововведение может серьезно изменить структуру участников рынка. По оценке Алексея Шиляева, из 3 тысяч владельцев лицензий в Пермском крае вступить в СРО по силам 200–250 организациям. Остальным придется перепрофилироваться на строительство малоэтажного жилья или уйти с рынка. Вместе с тем проблемы могут возникнуть, например, при выполнении ремонтов в школах и больницах – мелкие заказы крупным участникам рынка могут быть неинтересны.
Пока же, по мнению Андрея Гладикова, состав участников строительного рынка Перми существенно не изменился. С рынка недвижимости ушли в основном непрофильные организации. «Рынок становится более монополизированным – сейчас крупными застройщиками возводится до 45 % жилья», – отмечает эксперт.
Тем не менее, как показывает опыт, и крупные компании находятся сейчас в зоне риска. «Отрасль должна пройти через этап банкротств и санации предприятий, в том числе и крупных. В первую очередь это коснется тех, кто находится под большой кредитной нагрузкой. Процесс этот, судя по прошлому кризису, займет от трех до пяти лет», – отмечает Алексей Шиляев.
Взгляд в фундамент. Кризис заставляет строителей вновь обратиться к решению системных проблем отрасли. По оценке Алевтины Романовой, в конечной цене квадратного метра до 50 % сегодня составляют расходы на обслуживание кредитов и стоимость присоединения к инженерным сетям. Причем последний вопрос за последние годы фактически так и не был решен – регулирование этого вопроса на властном уровне оставляет желать лучшего. По замечанию многих строителей, даже факт уплаты взносов сетевым монополистам далеко не всегда гарантирует подключение. «Сегодня одну из построенных пятиэтажек мне экономически выгодней разобрать, чем подключить к сетям, – такие условия мне выставили руководители одного из муниципалитетов Пермского края», – сетует Владимир Мачехин.
Другим фактором, оказывающим драматичное влияние на цену квадратного метра в новостройках, является стоимость земли. «За последние 2,5 года себестоимость жилья выросла почти вдвое. Самый главный скачок обеспечило государство своим постановлением на введение платы за подключения и аукционы земли, которые практикуются до сих пор», – отмечает директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.
Наконец, острым является вопрос экономической эффективности самих строительных компаний и технологий, которые они применяют. По замечанию экс-президента Российского союза строителей Виктора Забелина, производительность труда наших строителей составляет половину от того, что показывают поляки, 40 % от результатов бразильцев, кроме того, она в 5 раз ниже, чем в США. «Если мы сейчас, во время кризиса, не решим накопившиеся проблемы, то строительный комплекс может и не заметить окончания кризиса», – констатирует Юрий Чумерин.
Алексей Шиляев, президент ГП «Поллукс»:
– С моей точки зрения, необходимо говорить не о кризисе строительной отрасли, а о новых условиях деятельности. Безусловно, все строители сталкиваются с определенными проблемами, прилагается много усилий, чтобы сохранить позиции на рынке, и наши предприятия в этом случае не исключение. Все возникающие вопросы решаются в рабочем порядке – нас спасает наша технология и выстроенные отношения с партнерами.
Сложившаяся ситуация требует от строителей обратить самое пристальное внимание на эффективность деятельности, на изменившиеся потребности заказчиков. Сегодня необходимо строить быстро и по минимальной себестоимости. ГП «Поллукс» еще семь лет назад был сделан вывод, что это возможно лишь при условии внедрения новых технологий строительства – поэтому нами было освоено производство и применение сборно-монолитного безригельного каркаса КБК (конструкция безригельного каркаса). В итоге сегодня мы предлагаем заказчику каркас многоэтажного здания по цене 3,5 тыс. рублей за кв. метр. КБК обеспечивает непревзойденную скорость строительства – один этаж в неделю.
За счет этого преимущества, а также благодаря высокой мобильности системы (ее элементы приспособлены для перевозки любым видом транспорта) мы расширили географию работы компании. Сегодня предприятие нашей группы ООО «КУБ-Стройкомплекс» закончило монтаж каркаса одного дома и осуществляет поставку КБК и монтаж каркаса второго дома для Министерства обороны в Балашихе, подписан контракт на поставку сборных железобетонных конструкций для строительства дома в г. Химки. Ведутся переговоры по объектам в Сочи. Кроме того, мы продолжаем работать и с заказчиками на территории Пермского края: в ближайшее время будет построен каркас административного корпуса для гипермаркета Castorama, подписан договор на строительство каркаса еще одного административного здания в Кунгуре – КБК позволяет возводить здания любого назначения.
Думаю, что строительные компании, заботящиеся о внедрении новых технологий и качестве предлагаемого на рынке продукта, могут успешно действовать и в новых условиях.
