По данным аналитического отдела компании «Камская долина», в настоящий момент в Перми ведется строительство более 80 многоквартирных домов. И только в трех из них расположены пентхаусы. Количество квартир подобного типа в городе невелико. По оценкам этой же компании, кроме строящихся объектов в городе на сегодняшний день насчитывается порядка 50 квартир в 14 сданных домах и 19 пентхаусов в 3 новостройках. Соответственно, в продаже их еще меньше. В Перми, по мнению коммерческого директора АН «Респект» Алексея Ананьева, предложение настолько мало, что пентхаусы невозможно выделить даже в отдельный сегмент жилой недвижимости. Основная часть объектов, делятся информацией специалисты ООО «Инвест-Аудит», представлена в Ленинском районе, второе место занимает Свердловский район, по одному предложению имеется в Дзержинском и Индустриальном районах.
Начальник отдела продаж Pan City Group Евгения Сальникова рассказала «bc», что их компания постоянно мониторит ситуацию по продаже пентхаусов в Перми. На сегодняшний день предложения о продаже есть по 7 адресам: на улицах Чернышевского, Сибирской, Советской, Большевистской, Пушкина, Мира и Куфонина. Строительные компании, едва начавшие выходить из кризиса, сегодня не спешат браться за столь крупные объекты. Пентхаусы располагаются в домах класса «бизнес» и «бизнес+», а в последнее время строители в основном заявляли проекты в сегменте «эконом», где квартиры пользовались наибольшим спросом. Департамент оценки компании «Инвест-Аудит» отмечает, что сегодня в Перми есть предложения от 4-х застройщиков. При этом в 2008 году интернет-портал Rezon-realty насчитывал в Перми 15 компаний, предлагавших пермякам пентхаусы. Однако эта ситуация объясняется не только влиянием кризиса, но отчасти и тем, что понятие «пентхаус», по одной из версий зародившееся в Нью-Йорке, в регионах России начинает обретать свое истинное значение только сейчас.
Пентхаус по-пермски. Лингвисты, а с ними и эксперты рынка недвижимости склоняются к мнению, что понятие «пентхаус» появилось в Нью-Йорке во втором десятилетии ХХ века. Тогда в Америке стали строить особняки на крышах небоскребов. При этом в классическом понимании пентхаус не подразумевает обязательного наличия в квартире нескольких этажей. Главная его ценность – наличие террасы и панорамного остекления как минимум на три стороны горизонта. Кроме того, подразумевается наличие отдельного лифта и выхода.
Однако в России пентхаусами очень часто называют просто многоуровневые квартиры на верхних этажах здания. «Зачастую в девелоперской и риэлторской сферах имеет место подмена понятий, когда пентхаусами начинают называть любые апартаменты большой площади, расположенные в несколько уровней на последних этажах жилых домов», – отмечает ведущий аналитик ОАО «Камская долина» Борис Николаев. По словам другого эксперта «bc», директора департамента оценки ООО «Инвест-Аудит» Ольги Васильевой, в России пентхаусами часто называют не только мансарды и двухуровневые квартиры, но даже чердаки жилых домов. Кроме того, многие пентхаусы не всегда соотвествуют требованиям по качеству, которого ожидают покупатели. «Пентхаусы Перми не всегда полностью соответствуют «стандартам качества» – возможно, потому, что если строить по всем традиционным «канонам», то затраты на строительство могут возрасти в 3–5 раз, – объясняет директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Демкин. – Кроме того, опыт возведения такого жилья у строительных компаний Перми достаточно невелик».
Те объекты, которые сегодня все-таки более приближены к классическому понятию «пентхаус», в Перми являются по-настоящему штучным товаром. Однако и среди них эксперты выделяют среднестатистическое предложение. Площадь пентхаусов, по данным, предоставленным «bc» компаниями «Инвест-Аудит» и «Камская долина», колеблется в пределах от 200 до 350 кв. метров, каждый оснащен 1–2 террасами, совокупной площадью до 120 кв. метров. В пентхаусах, сданных относительно недавно, зачастую используется «второй свет», проще говоря, гостиная без потолка. Кроме того, в пентхаусах, как и в квартирах бизнес-класса, высота потолков составляет не менее 3-х метров, есть несколько санузлов, общая площадь совмещенной с кухней гостиной составляет от 40 кв. метров. Из дополнительных удобств, предлагаемых покупателю, предлагается от зимнего сада до каминов и мини-саун.
Продам! Недорого! Сегодня даже за самый дешевый пентхаус пермякам придется выложить кругленькую сумму. По данным Pan City Group, небольшой по площади пентхаус стоит в пределах 10 млн рублей, самый дорогой на пермском рынке объект подобного типа, в доме на ул. Чернышевского, стоит 17,35 млн рублей. Его площадь составлет 350 кв. метров. При этом, поясняют специалисты, столь высокая цена за квартиру возникает не из-за дороговизны квадратного метра (она зачастую ниже стоимости квадратного метра в обычных квартирах и варьируется в пределах от 40 до 60 тыс. рублей), а из-за большой площади помещения. При этом особенность пентхаусов в том, что кризис не заставил продавцов снизить цены на свои объекты, в то время как квартиры класса «бизнес» и «бизнес+» иногда теряли в цене вдвое. «Покупатели в кризис ждали, что пентхаусы будут дешеветь. Но мы тоже заняли выжидательную позицию. Пентхаусы – это не тот товар, который начнут моментально раскупать, если на него снизить цену», – пояснила Евгения Сальникова.
Естественно, такие квартиры продаются долго, по словам риэлторов, прежде, чем сделка будет заключена, может пройти до 1 года.
Евгения Сальникова:
– Срок экспозиции пентхаусов, по нашим оценкам, составляет от 9 до 12 месяцев. Хотя бывают случаи, когда подобные объекты продаются годами. Вместе с тем срок продажи обычных квартир сейчас уже сократился до 4 месяцев.
Несмотря на такие длительные сроки продажи, по словам собеседницы «bc», спрос соответствует предложению. В настоящий момент продажи вернулись на докризисный уровень. Хотя говорить о том, что за столь дорогими квартирами выстроилась очередь из желающих, не приходится.
По оценкам экспертов, как правило, покупателями пентхаусов становятся молодые семьи, топ-менеджеры крупных компаний, сотрудники западных фирм. Для большинства из них это единственное жилье.
Алексей Демкин:
– Как правило, покупатели – это активные молодые люди среднего возраста и чуть старше, деловая активность которых обязывает их постоянно проживать в городе. Этих людей не смущает суета мегаполиса, напротив – они испытывают от этого определенный драйв. И, конечно, доходы у покупателей элитной недвижимости должны существенно превышать средний уровень.
Вместе с тем в Перми сегодня также предлагается альтерантива пентхаусам – загородные коттеджи. Эксперты отмечают, что и в этой нише объекты не пользуются большим спросом, но, по словам риэлторов, менталитет пермяков таков, что сегодня многие, выбирая между пентхаусом и загородным домом, предпочитают второй вариант. Вместе с тем пермские строительные компании сегодня пытаются не упустить шанс: одни и те же фирмы вкладывают деньги как в возведение коттеджей, так и в строительство пентхаусов. Однако, полагает Ольга Васильева, сегмент пентхаусов развит в Перми слабо, и вряд ли в ближайшее время ситуация изменится. Как отмечают многие эксперты, с развитием рынка загородной недвижимости и так небольшой интерес к элитному дорогому жилью почти совсем пропадает.
