За год земельные участки в деревне Жебреи подорожали на 63 %. В мае 2011 года сотка здесь стоила 47 тыс. рублей, спустя 12 месяцев предложение выросло до 62 тыс. рублей. Это самое динамичное повышение цен на землю под индивидуальное жилищное строительство в Пермском крае. Таковы результаты мониторинга цен на участки под ИЖС, который провели аналитики компании «Инвест-аудит».
По данным ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Натальи Лагуновой, именно такие земли сегодня оцениваются дороже всего. Средняя цена предложения, отмечает эксперт, составляет 60 тыс. руб./сот. «Далее по уровню средних цен предложения следуют участки под садоводство и дачное строительство — 20 тыс. руб./сот. и участки под ЛПХ — 12 тыс. руб./сот. Наименьшим уровнем цен характеризуются участки земель сельхозугодий — 2 тыс. руб./сот., — рассказала г-жа Лагунова. — В период кризиса и после него на рынке загородной недвижимости появилось большое количество земель сельхозназначения, реализуемых под маркой организованных поселков. Порядок цен на участки достаточно низкий — от 9—10 до 30—35 тыс. руб./сот. (в среднем 10—15 тыс. руб./сот.), при этом, как правило, такие участки не обеспечиваются полностью инженерной инфраструктурой». По информации «КД-консалтинг», прошедший 2011 год и первая половина 2012-го показали прирост цен по отдельным поселкам, реализующим земельные участки, на 15—20 %.
Эксперты «Инвест-аудит» оценивали земельные участки «без каких-либо улучшений и с желательным наличием коммуникаций». Кроме деревни Жебреи удорожание более чем на 20 % отмечено также в деревне Хохловка, Усть-Качке и Ильинском районе, (подробнее — см. таблицу). Но пока в одних районах земля дорожала, в других цены шли на спад.
За прошедший год более чем на треть снизилась средняя цена на землю в Ласьве и Култаево. При этом падение среднестатистических показателей на этих направлениях происходило планомерно в течение года. Существенно — более чем на 40 тыс. рублей — подешевела земля в Демидково. «Судя по всему, на изначальные цены не был сформирован спрос, так как они были достаточно сильно завышены, и теперь они спускаются к своему реальному значению», — делают вывод эксперты «Инвест-аудит».
На большинстве направлений цены в течение 12 месяцев колебались, во многом это объясняется сезонными факторами. Несмотря на время года и уровень спроса, неизменным с мая прошлого года оставался положительный ценовой тренд на участки в деревне Жебреи, Полазне и Усть-Качке. С такой же стабильностью цены падали на землю в Демидково, Ласьве, Краснокамском районе и Култаево.
Традиционно эксперты «Инвест-аудит» разбивают все анализируемые участки по 6 направлениям, в зависимости от географических характеристик населенных пунктов. Самые дорогие участки расположены на восточном (Троица, Мостовая, Жебреи) и северо-восточном направлениях (Демидково, Гари, Краснослудское сельское поселение, поселок Полазна), цены за сотку к июню превышали там 50 тыс. рублей. По-прежнему высокая цена держится на участки, расположенные в относительной близости от Перми. Так, в Большом Савино она превышает 70 тыс. рублей за сотку. В поселке Фролы, по сравнению с февралем текущего года, произошло незначительное снижение, но и сейчас цены держатся на уровне 59 тыс. рублей за 100 кв. метров. По данным PTDN realty group, именно в Пермском муниципальном районе отмечено наибольшее количество предложений от общего количества выставленных на продажу земельных участков. Минимальный объем зафиксирован в Ильинском и Чусовском муниципальных районах. «Данная тенденция сохраняется уже на протяжении нескольких лет, что обусловлено территориальной привлекательностью тех или иных районов», — прокомментировали ситуацию в эксперты PTDN realty group. Аналогичную тенденцию выявила и ведущий Наталья Лагунова. По ее словам, традиционно наиболее привлекательными являются направления Пермского и Добрянского районов. Однако помимо этих направлений в последнее время начинают застраиваться и другие территории, расположенные на расстоянии до 100 км от центра: Краснокамский, Чусовской, Ильинский, Оханский, Нытвенский районы. Организованная застройка ведется и на территории ЗАТО Звездный.
По росту цен в период с февраля по июнь лидером, по данным «Инвест-аудит», стало северное направление (+6,3 %), в основном за счет участков в Хохловке. В течение года цены падали, но в последнем квартале с приближением лета начали расти на сотки в Кукуштане, Нытве и деревне Большое Савино.
Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект»:
— С начала года мы отмечаем тенденцию к увеличению спроса на земельные участки под садоводство с перспективой строительства дачного домика. Но обязательное условие, которое предъявляют потенциальные покупатели к таким объектам, — наличие коммуникаций и дорог.
Основной спрос приходится на участки стоимостью 400—500 тыс. рублей. Их площадь варьируется от 8 до 12 соток. У людей скопилась небольшая сумма, которой не хватает на покупку квартиры или комнаты, но есть потребность эти деньги сохранить. Некоторые даже приобретают участки с целью инвестиций, интересуются, возможно ли повышение цен. Я полагаю, что цены будут зависеть от степени готовности коммуникаций. Как только коммуникации будут заведены в поселок, стоимость участков повысится.
Мы рассчитываем, что спрос в этом сегменте не только сохранится в течение всего лета, но и будет расти.
Ольга Пермякова, руководитель консалтинговой группы «Зеленая миля»:
— Готовые объекты загородной недвижимости чаще рассматривают люди с доходом выше среднего, имеющие свой бизнес. У них нет времени на ведение стройки и все вытекающие из этого проблемы, они выбирают подходящий себе дом из готового или же в поселках, застройщики которых предлагают проекты домов на выбор для дальнейшего строительства. Только если покупатель не находит дом своей мечты, он начинает рассматривать земельные участки, ведь свободную землю обычно покупают люди, готовые взять на себя все бремя стройки, которая иногда растягивается не на один год.
Предпочтения покупателей по-прежнему остаются относительно небольшого расстояния от города (30—50 км) и близости водоема. Дома в организованных поселках ценятся выше по соображениям безопасности и удобства проживания. В то же время для любого поселка важна грамотная концепция застройки, учитывающая множество нюансов.
Наталья Лагунова, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»
— На сегодняшний день доля поселков, где на продажу выставляются размежеванные земельные участки, составляет на пермском рынке 56 % (в общей структуре предложения поселков). При этом, как правило, в рамках так называемых организованных поселков распродаются земельные наделы в весьма крупных массивах (от 10 до 50 га и более) земель сельхозназначения (под садоводство, дачное строительство). Порядок цен на участки достаточно низкий — от 9—10 до 30—35 тыс. руб./сот. (в среднем 10—15 тыс. руб./сот.). То есть цена участка площадью, например, 10 соток составляет в среднем 100—150 тыс. рублей. Реализация земель в рамках подобных массивов не предусматривает наличия всех необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, газ, электричество). Если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество и водоснабжение, либо подразумевается возможность подведения к участкам каких-либо коммуникаций. Для сравнения: цена участка, обеспеченного инженерными коммуникациями, составляет на рынке в среднем от 60 до 100 тыс. рублей (в основном эти земли имеют назначение «под ИЖС»; а в зависимости от местоположения цена может быть еще выше).
Ряд застройщиков предлагают проекты строительства коттеджей покупателям участков, однако строительство дома становится уже следующим шагом после приобретения участка. В большинстве же случаев владельцам участков предоставляется право строительства любого дома по собственному проекту.
На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций. Особенно это касается проектов эконом-класса.
Пермский земельный рынок на сегодняшний день остается рынком неразвитым и непрозрачным. Во многом это связано с пробелами в области земельного законодательства, отсутствием разработанных планов зонирования территорий в большинстве муниципальных образований края, наличием ограничений на свободный оборот земельных участков и т. д. Если говорить о ценах, то здесь так же, как и на рынке малоэтажного строительства, наблюдается растущий ценовой тренд.
