Для офисной недвижимости 2012 год стал очередным этапом восстановления в посткризисный период. По словам главного аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Бориса Николаева, в целом на рынке офисной недвижимости Перми концептуально новых идей практически нет. «Большинство масштабных для города проектов, анонсированных в СМИ, были разработаны еще до кризиса. Девелоперы начинают возвращаться к ним, при этом подвергая реконцепции. Направления последней связаны с уменьшением доли офисной составляющей и одновременным увеличением торгово-развлекательной части, а также с трансформацией офисных центров под многофункциональные комплексы», — отмечает эксперт. С ним соглашается и исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева, по мнению которой девелоперы и инвесторы в ушедшем году не стремились вкладывать средства в новые идеи. «Главная задача, которая стояла перед ними, — завершение уже начатых проектов и заполнение существующих офисов арендаторами», — отмечает собеседница.
Быть в тренде
Главным трендом 2012 года в сегменте офисной недвижимости аналитики называют нестабильность цены кв. метра. По данным консалтинговой компании Research&Decisions, рост цены был зафиксирован лишь в феврале, марте, мае и сентябре. В остальные месяцы стоимость пермских офисов падала. Тем не менее небольшой годовой рост все же наметился и составил 2,5%. Это самый низкий прирост в цене. Для сравнения: жилая недвижимость за год выросла на 13-14%, торговая — на 10-11%. По мнению экспертов, подняться выше стоимость офисов не смогла во многом из-за заметного снижения цен в IV квартале. К декабрю кв. метр стоил в среднем 53,41 тыс. рублей на вторичном рынке и 60,090 тыс. рублей — на первичном.
Тренд годовой нестабильности отразился и на средних ценах по районам города. Так, ежеквартально офисы дорожали лишь в центральной части Перми, в других районах цены имели разнонаправленный характер. По словам директора департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгения Железнова, центр города охарактеризовался появлением качественных новых площадей, в отдаленных же районах наметилось снижение количества предложений.
Классовый подход
Разнобой цен наблюдался на рынке офисов и в разрезе классов. «Класс «В», а также помещения, расположенные в новых жилых домах, в течение года постоянно прирастали в цене. Иные категории, наоборот, теряли «очки» стоимости», — рассказали эксперты Research&Decisions. По наблюдениям аналитиков, офисы высокого качества в Перми в 2012 году по-прежнему остались в дефиците. Из-за этого дать им конкретную оценку довольно сложно. «Таких объектов в нашем городе достаточно мало. Еще меньше предложений на продажу. Их стоимость варьируется от 80 до 110 тыс. руб. за кв. метр. Это офисы так называемого непризнанного в Перми класса «А». Категория «В» предлагается по 60 тыс. руб. за квадрат, «С» и «D» — по 53 и 45 тыс. руб. за метр соответственно», — комментирует генеральный директор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин.
По словам Ольги Козыревой, пермский рынок по-прежнему представлен офисными помещениями класса «С». «Класс «А» находится в процессе формирования, поэтому инвесторы крайне осторожно входят в такие проекты. Тем не менее в 2013 году может наблюдаться некоторое оживление на рынке представительских офисов», — считает собеседница.
Другие эксперты также отмечают активизацию рынка в направлении появления «пятизвездочных» офисов. «Одним из таких является бизнес-центр по ул. Малой Ямской, 10/1 площадью 2,8 тыс. кв. метров, который в настоящее время находится на стадии возведения каркаса. В активной стадии строительства сегодня еще 3 объекта, которые позиционируются как качественные здания класса «В», — говорит Борис Николаев. Появление новых офисных центров он связывает с повышением спроса на «высокий класс». Его обеспечила еще одна тенденция 2012 года — переезд арендаторов в более качественные помещения (в целях поиска наиболее выгодного местоположения). «Например, торговая компания British American Tobaco сменила БЦ «Авангард» на новый БЦ «Садко» класса «В», — констатирует г-н Николаев.
Повышающаяся потребность в офисах элитного класса может объясняться еще и тем, что в последние годы эксперты прогнозируют приход в регион новых федеральных и международных компаний. «Например, в Пермь может зайти аудиторская компания PricewaterhouseCoopers (PwC). Ранее свой офис в БЦ «Садко» открыла другая крупная международная компания — KMPG, которая предоставляет аудиторские, налоговые и консультационные услуги», — рассказывает аналитик «Камской долины».
Сдается офис
Сегмент аренды офисных площадей за год показал более активный рост — увеличение цены оказалось свыше 7%. Повышение обусловлено появлением на рынке арендных объектов по 1 тыс. рублей за кв. метр. В целом же к декабрю средняя ставка по городу установилась в размере 500-600 рублей за квадрат.
По данным Research&Decisions, общий коридор цен аренды пермских офисов составил 250-1000 рублей за метр. Основная доля объектов сосредоточена в диапазоне 350-650 рублей и составляет 56,6% всего предложения на рынке. «Это помещения в центральной части города. За последний квартал их количество осталось неизменным», — отмечают эксперты. По их мнению, в целом рынок аренды офисов за 2012 год вел себя активнее рынка купли-продажи. И эта тенденция продолжает существовать.
Дороже квартир
По мнению аналитиков «bc», в первой половине 2013 года не стоит ожидать каких-либо существенных изменений в сегменте офисной недвижимости. «Рост цен в первом полугодии составит 6-6,5%, и его можно будет связать с индексом инфляции», — считает Ольга Козырева. С ней в прогнозах солидарен и г-н Чурин, по словам которого для существенного роста цен в 2013 году нет объективных предпосылок. «Большую роль в изменении цен могут сыграть перемены на макроэкономическом уровне (падение курса рубля к доллару и колебания цен на сырьевые ресурсы)», — отмечает собеседник.
Если все же макроэкономическая конъюнктура ухудшится, то при таком раскладе эксперты прогнозируют минимальные темпы роста рынка либо небольшое снижение цен.
По мнению Бориса Николаева, в соответствии с умеренным вариантом прогноза можно ожидать, что восстановление на рынке офисов Перми в 2013 году продолжится и постепенно они вновь станут дороже квартир. «Основными критериями выбора при этом неизменно останутся месторасположение и транспортная доступность объекта», — резюмирует г-жа Козырева.
Крупные объекты торгово-офисной недвижимости, выставленные на продажу
1. Торговый центр «Земляника» на Парковом. 460 млн рублей.
Впервые информация о выставлении объекта на продажу появилась в начале июня. Собственник объекта – компания «Капитал Профи», близкая к холдингу «Пермская финансово-производственная группа». До этого ТЦ перешел в качестве залога банку «Урал ФД» от ЗАО «Б.С.Т.», которое не смогло расплатиться по кредиту из-за кризиса.
2. Бизнес-центр Green Plaza. 3 млрд рублей (продажа по частям).
Площадь 22-этажного центра составляет 38 тыс. кв. метров, 16,5 из которых занимают офисные помещения. Владельцы бизнес-центра позиционируют их как класс «А».
3. Торговый центр «Тургеневский» на Технической. 130 млн рублей.
По данным «bc», это еще один торговый объект, выставленный на продажу в 2012 году. За четырехэтажное здание площадью 1,7 тыс. кв. метров собственники просят 130 млн рублей. Продажей занимается АН «Перспектива».
