ОФИСЫ В ЦИФРАХ
По данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, за прошедшие полгода офисная недвижимость прибавила в цене – как в сегменте продажи помещений (на 1,67%), так и в сегменте аренды (на 9,5%). Практически аналогичные показатели зафиксировали эксперты ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» и ООО «Инвест-аудит», однако первые отметили снижение цены на 2,5% на первичном рынке офисов, а вторые – рост арендных ставок за полугодие не на 9,5%, а на 12-14%.
В начале 2013 года, по словам директора ООО «Р-Консалтинг» Ольги Козыревой, средняя ставка аренды офисов составляла 487 руб. за метр, продажи — 50,28 тыс. рублей за квадрат. В июне аналитики зафиксировали другие цифры: среднюю цену продажи в 54,3 тыс. рублей за кв. метр, аренды – 627 рублей за квадрат. Эксперты подчеркивают, что сложившийся уровень цен соответствует стоимости кв. метра в августе 2009 года.
«Но говорить, что офисная недвижимость демонстрирует бурный рост, нельзя, так как изменилась структура предложения. Больше предлагается в аренду и выставляется на продажу качественных офисных помещений, а они, естественно, дороже», – отмечает Ольга Козырева.
Что касается рынка продажи офисов, то здесь основная доля предложения сосредоточилась к концу полугодия в диапазоне до 65 тыс. рублей за метр, причем такая структура сохраняется уже на протяжении более чем полутора лет, констатируют аналитики. Несмотря на это, по данным S.Research&Decisions, второй квартал 2013 года показал снижение объема предложения на 20%. Это обусловлено тем, что объем выбытия объектов в два раза превышает объем пополнения. Коридор цен на рынке аренды составил 150-1500 рублей за кв. метр. Причем чаще всего помещения предлагаются по цене в 500, 800 или 1000 рублей за метр, хотя 54,5% предложения все-таки сосредоточены в диапазоне 500-900 рублей за квадрат. Средняя площадь сдаваемого в аренду офиса составляет сегодня 163 кв. метра, хотя спросом пользуются помещения от 9 до 1500 кв. метров.
ВОЛНА ТЕНДЕНЦИЙ
По данным «Инвест-аудит», рынок офисной недвижимости Перми в 2011 и 2012 годах показывал тенценцию роста цен продажи во втором полугодии. В первом же цены либо снижались, либо оставались на прежнем уровне. В свою очередь, арендные ставки росли постепенно в течение всего года и значительно более низкими темпами, чем сейчас. Первое полугодие 2013 года показало другую тенденцию — рост интереса к аренде помещений.
«Это совершенно нормальный процесс — люди заинтересованы в том, чтобы снять офисную недвижимость, и активно ее ищут. Пул заявок у риелторов накопился приличный. Предложение не совсем соответствует спросу, однако на рынке аренды все же существует определенный баланс, чего нельзя сказать о продаже офисов», – отмечает Екатерина Пахомова, председатель НП «РГР. Пермский край».
В сегменте продажи эксперты отмечают спрос, но из-за дефицита предложения он почти не удовлетворяется. «К нам обращаются клиенты, готовые приобрести коммерческую недвижимость, но мы ничего им на вторичном рынке предложить не можем. Часто происходит ситуация, когда помещение ищется год, но подходящего варианта на вторичном рынке нет. Или есть, но они совершенно не ликвидны. А инвестор рассматривает покупку офиса как выгодное вложение своих средств, ему важны месторасположение офиса, его качество, трафик, наличие парковки», - сетует г-жа Пахомова.
Она добавляет, что сейчас риэлторы переориентируются на рынок новостроек, что позволяет активизировать продажи офисов. Покупатели интересуются теперь помещениями в объектах, которые будут сданы в 2014-2015 годах. Они готовы к таким долгосрочным перспективам. Подтверждает это и Ольга Козырева, по словам которой, девелоперы уже на начальных этапах строительства ищут потенциальных арендаторов, подавая сбытовую рекламу (объявления на открытых интернет-досках) и не дожидаясь момента сдачи. «Они заявляют о готовности заключения предварительных договоров аренды. Раньше на этапе строительства девелоперы чаще использовали имиджевую рекламу. Сейчас ее практически нет», – констатирует собеседница.
Еще одна тенденция, которую отмечают риэлторы, – предложение, в разы превышающее спрос. Это заставляет арендодателей офисов искать новые способы борьбы за клиента. «Чтобы заполнить площади, собственники помещений предлагают массу вариантов: различные бонусы при въезде или льготные периоды», – рассказывает директор АН «Респект» Алексей Ананьев.
Арендаторы, в свою очередь, стремятся подыскивать себе наиболее дешевые варианты ставок и периодически меняют место дислокации. «Мы заметили снижение средних сроков аренды офисной недвижимости. Если раньше он составлял 9-11 месяцев, то теперь 6-8 месяцев. Такая непостоянность наблюдается уже практически во всех офисных центрах города. Сейчас разумная ставка аренды кв. метра составляет 550 рублей, тогда как в начале года эта цифра была выше — 630-650 рублей», – констатирует собеседник.
Такая статистика, по словам аналитиков, заставляет волноваться арендодателей. «Их сложившаяся ситуация беспокоит. Часть клиентов хочет поскорее избавиться от неликвидной недвижимости, поскольку она перестает приносить инвестору прогнозируемый им ранее доход», – отмечает специалист по недвижимости ООО «Юнито-Риэл» Ирина Анкудинова.
Еще одна особенность полугодия — снижение количества «долгостроев». По словам аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Надежды Тищенко, девелоперы начинают возвращаться к реализации коммерческих проектов, «замороженных» в кризис. «Например, в мае 2013 года было сдано в эксплуатацию административное здание на ул. Ленина, 77а площадью более 4,8 тыс. кв. метров, а также возобновлено строительство объекта на ул. Екатерининской, 122 и произведена его реконцепция в административно-жилой комплекс «Апартаменты Манхеттен» с заявленным сроком сдачи во 2-м квартале 2014 года», – добавляет собеседница.
НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ
Помимо «разморозки» докризисных проектов на рынке происходит активизация нового строительства. Так, начаты работы по возведению офисного центра «Ленком» на ул. Пермской. Там же ведутся работы по строительству административного здания (Пермская, 68), завершается объект на шоссе Космонавтов, 55а. Аналитики уверены, что ввод их в эксплуатацию, пусть даже в перспективе двух следующих лет, повлияет на рынок офисной недвижимости в целом. Однако изменения будут зависеть от качества новых помещений и ценовой политики собственника.
«О ликвидности будущих объектов можно будет судить по качеству офисов в них. Есть крупные компании, которые выдвигают широкий перечень требований к офисным помещениям. Если там достаточно парковочных мест, будет хорошее обслуживание и содержание здания, приятный вид из окна или другие уникальные преимущества, то арендаторов новые здания найдут быстро», – заверяет Ирина Анкудинова.
По словам Алексея Ананьева, любое увеличение количества предложений влечет за собой конкуренцию на рынке и борьбу за арендатора. «Всегда на стартапе, чтобы заполнить новый офисный центр, собственник предлагает льготные условия. Например, без оплаты или с частичной оплатой коммунальных платежей на определенный период времени. Думаю, собственники новых объектов поступят так же, поскольку уже сегодня часть помещений в офисных центрах пустует», – отмечает собеседник.
С ним солидарна и Ольга Козырева, которая рассказала, что привлечение на первых этапах арендаторов возможно двумя способами: с помощью связей в бизнес-кругах и демпинга.
«В любом случае введение новых офисных центров благотворно повлияет на пермский рынок офисной недвижимости ― конкуренция еще никому не вредила. Потенциальным арендаторам будет сделано выгодное предложение, которым они воспользуются, и девелопер (управляющий офисным центром) решит проблему с заполнением свободных площадей», – отмечает собеседница.
По данным «Инвест-аудит», новые объекты повлекут за собой рост средней цены на качественные помещения. «Цены же на остальные объекты, скорее всего, останутся неизменными или будут расти на уровне инфляции. В случае если эти объекты будут введены в 2013 году, можно ожидать небольшое снижение арендных ставок на объекты среднего и высокого класса качества», – констатируют аналитики.
