ВОСЕМЬ ЛЕТ ПРОСТОЯ
История квартала №179 (территория бывшей психиатрической лечебницы, ограниченная улицами Куйбышева, Революции и Комсомольским проспектом) началась еще при губернаторстве Олега Чиркунова. В 2006 году власти края озадачились планами строительства новых корпусов и переезда больницы, а занимаемый ею участок рассчитывали реализовать в 2008 году.
Стоит отметить, что тогда руководство региона планировало раздробить участок на 10 кластеров и реализовать их посредством торгов. Концепция развития территории подразумевала создание малоэтажного европейского квартала с новой типологией жилья: периметральная застройка, смешение общественных, деловых и жилых пространств. Большую часть площадки должно было занимать жилье – 240 тыс. кв. метров из 307. В июле 2011 года в СМИ уже говорили о возможности строительства в квартале более 400 тыс. кв. метров жилья и коммерции. Обсуждалась и этажность. Речь шла о возможности строительства зданий свыше 6 этажей, хотя территория квартала входила в число площадок с ограничением высотности.
Концепция малоэтажной застройки территории вызвала бурный протест. Строители стали в голос заявлять, что при заявленной стоимости проект станет нерентабельным. А в случае изменения условий – цена реализации квадратного метра вырастет до неподъемной. Кроме того, высказывалось мнение, что из-за малоэтажного строительства территория квартала будет использоваться неэффективно.
Несмотря на это, торги на первый кластер должны были состояться в мае 2012 года, были известны и потенциальные частники – компании «Юг-инвест», «КаскадСтрой», «Ренова-СтройГруп» («РСГ»), «ПСК «Классик», «Уралинстрой». Но в судьбу многострадального квартала вмешались глобальные изменения в регионе – смена губернатора. Идея отказа от кластерной расторговки была изначально озвучена «РСГ». Пришедший к власти Виктор Басаргин согласился пересмотреть знаковый проект, что кардинально изменило будущее данной территории: в результате критической оценки предыдущей концепции застройки она не казалась больше «идеальной». Новый подход позволил не дробить территорию на кластеры, а сохранить участок как единый лот. С этим тезисом согласилась и администрация города.
Торги на новых условиях прошли весной 2013 года. К тому времени из заявившихся ранее компаний осталась лишь одна – «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГруп»). Инвестиционное предложение компании предполагало передачу по итогам реализации проекта 10 тыс. кв. м жилья в ОАО «Пермагростройзаказчик» («ПАСЗ»). Рыночная стоимость этого объема оценивалась в 600-620 млн рублей. Что касается архитектурной концепции квартала, то «Кортрос» предложил построить несколько высотных башен (от 17 до 37 этажей) в центре квартала, обрамив их малоэтажной застройкой, а также организовать общедоступный зеленый парк. Заявка «Кортроса» тогда была признана соответствующей требованиям конкурсной документации, что автоматически означало признание его победителем публичной процедуры.
ДУБЛЬ ДВА
Архитектурной концепцией «Кортроса» остались довольны все члены конкурсной комиссии, даже критически настроенные. Тем не менее, после подведения итогов конкурса на «ПАСЗ» с резкой критикой обрушилось УФАС, в результате чего минимущества прекратило (прекратило, но не отменило!) конкурсные процедуры, оставив в правовом поле лишь многоточие. Примечательно, что «Кортрос», будучи признанным победителем, не пытался воспользовался правом на заключение договора в судебном порядке. Хотя процедура это допускала.
Претензии пермских антимонопольщиков касались того, что при проведении торгов «Пермагростройзаказчик» якобы совмещал функции коммерческой организации и госоргана. Более полугода ушло у чиновников на формирование новой документации и ее согласование с УФАС. «Мы приняли решение, что требования к участникам должны быть максимально прозрачными – только деньги. Кто заплатит большую арендную плату, тот и победит. Также мы согласовали все условия с УФАС, чтобы к нам не было никаких претензий и жалоб», – отметил министр по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Андрей Шагап.
В итоге прошедшее в декабре совещание совета директоров «ПАСЗ» наконец поставило жирную запятую в истории с развитием квартала №179 – было принято решение о проведении новых торгов. «Я доволен, это четкое исполнение тех решений, которые мы приняли на предыдущих встречах. Документация разрабатывалась с моим участием, я все документы предварительно дорабатывал с учетом замечаний юристов минимущества», – заявил тогда председатель совета директоров «ПАСЗ», министр строительства и архитектуры Пермского края Дмитрий Бородулин.
КТО?..
Сняв процедурные проблемы, краевые власти оставляют нерешенными ряд крупных вопросов. На территории располагается оставшийся действующий корпус психиатрической лечебницы, который изъяли из лота, сократив тем самым торгуемую территорию. Больных, похоже, переселять никто не собирается. Как будут продаваться квартиры по соседству с таким учреждением – вопрос открытый. Во-вторых, в квартале есть аварийный барак Пермской медакадемии. Учитывая его профиль, жилая застройка на окружающей территории невозможна – санитарная зона морга! Судьба обоих объектов неясна. Эксперты не исключают возможности, что решение этих проблем, в конечном счете, ляжет на плечи компании-победителя, что создаст для него в будущем серьезную нагрузку.
Вместе с тем инвестору, который выиграет аукцион, предстоит заняться не только расчисткой территории, но и проведением коммуникаций. Вопрос готовности сетевиков включиться в данный процесс обсуждался на закрытом совещании летом 2013 года. Тогда директор управления по связям с общественностью ООО «НОВОГОР-Прикамье» Николай Иванов рассказал «bc», что сетевые компании поддержали потенциального инвестора (компанию «Кортрос») в желании развивать территорию города. По его словам, на совещании присутствовали представители не только «НОВОГОРА», но и «Пермэнерго», «ПСК». Оказалось, проекты развития инфраструктуры 179-го квартала у инвестора готовы давно. Сетевики отметили, что «Кортрос» заявил вполне адекватные требования к коммуникациям, которые соответствуют собственным разработкам и возможностям компаний.
По словам Николая Иванова, «сетевики предпочитают иметь дело с понятными застройщиками, которые давно работают на пермском рынке и которые готовы заранее представить внятную концепцию проекта и свои требования». «Я считаю, что если конкурс выиграет новая для региона компания, ей будет крайне сложно выстраивать отношения с сетевыми компаниями, поскольку у многих из них есть приоритеты развития и долгосрочные целевые программы, расписанные на много лет вперед», – отметил собеседник. По словам источника «bc», работающего в одной из ведущих сетевых компаний Прикамья, не исключено, что сетевики попросту изменят свои приоритеты и в случае, если диалог с новичком выстроить не удастся, обеспечат ресурсами другие территории города.
Стоит добавить, что такой исход вполне вероятен еще и потому, что большинство сетевых компаний Перми принадлежат КЭС-холдингу (входит в группу «Ренова») – ТЭЦ ОАО «ТГК-9», «Пермская сетевая компания», «НОВОГОР-Прикамье».
Еще один камень преткновения, который ожидает новичка, – изменение этажности в пределах квартала. Сегодня там действуют градостроительные ограничения – не выше шести этажей. И снова преимущества у «Кортроса», который единственный презентовал концепцию застройки квартала, в котором обосновал появление высотных башен на территории. Это, по словам авторов проекта (французского архитектурного бюро «Антони Бишу»), позволит создать больше общественных пространств внутри квартала, а обрамляющие его малоэтажки сгладят высотность жилых башен.
Если же победу одержит другой застройщик, то ему предстоит долгий путь от момента разработки концепции, ее утверждения до внесения изменений в генеральный план Перми. Опыт показывает, что на это может уйти не один год.
Генеральный директор «Кортрос-Пермь» Станислав Киселев подтвердил намерение участвовать в аукционе и в этот раз. Безусловно, «Кортрос-Пермь» является одним из фаворитов аукциона. А возможно, если учесть все сопутствующие условия, скорее всего вновь станет единственным его участником.
КВАРТАЛЬНАЯ РУЛЕТКА
По информации источников «bc», близких к строительной отрасли, сегодня к конкурсу проявляют интерес несколько крупных федеральных игроков. В случае если данная информация подтвердится, на аукционе могут торговаться астрономические для Перми суммы, неподъемные для большинства местных девелоперов, которые и без того уже открестились от участка. Пермские зубры строительства (гендиректор «СтройПанельКомплекта» Виктор Суетин, гендиректор «ПЗСП» Николай Дёмкин и владелец «Пермдорстроя» Владимир Нелюбин) уже высказывались о своем нежелании участвовать в конкурсе.
Многие эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на форму (аукцион), исход конкурса в Перми вновь предрешен. Поскольку пока можно назвать лишь одну компанию, которая твердо решила бороться за квартал и презентовала свое видение развития территории – «Кортрос». Ее проект прошел градсовет а не госэкспертизу, был одобрен большинством экспертов, а также губернатором. Еще один довод в пользу «Кортроса» – тот факт, что проект компании лег в основу новой конкурсной документации (в части парковой зоны). При этом стоит добавить, что требование о парковой зоне означает только многоэтажную застройку, пробить которую можно лишь в связке с краем и городом. Губернатору, в свою очередь, нужен этот проект как показательный, и, очевидно, он не будет отдан кому-то без его благословения.
Показательно это и на фоне ситуации с конкурсом на застройку территории промзоны ЗиЛ, который был объявлен в Москве почти одновременно с конкурсом на 179-й квартал. Сегодня эксперты очевидным фаворитом на получение этой лакомой площадки называют «Кортрос». Причиной являются плотные взаимоотношения московских властей и руководства ГК «Ренова». Многие придерживаются мнения, что в Перми с участком 179-го квартала ситуация будет развиваться по схожему сценарию.
