ЖИВОЙ ПРИМЕР
Эксперты пермского рынка недвижимости отмечают, что за последние два года популярность квартир-студий значительно выросла. Сегодня в Перми есть даже целые жилые комплексы, где строится подобное жилье. Например, проект на Автозаводской, 30, который реализует Санкт-Петербургская компания «Петрострой». Там к продаже предлагаются квартиры-студии площадью от 20 до 30 кв. метров. Еще один проект компании – жилой комплекс по ул. Вильямса в Орджоникидзевском районе. Там предполагается строительство двух домов (24 и 25 этажей), в которых также к продаже будут предлагаться квартиры-студии от 23 до 29 кв. метров. Эксперты уверены, что проблем с поиском покупателя у компании не будет, поскольку стоимость одной студии не превышает 1 млн рублей. По меркам Перми – цена более чем доступная.
«Если сравнивать Пермь и Санкт-Петербург, то в последнем более 50% продаж приходится именно на квартиры-студии. Причина все та же – привлекательная цена, не превышающая 1,6 млн рублей. Поэтому интерес к пермскому проекту тоже ощущается, и многие рассматривают покупку студии как инвестиционное вложение», - отмечает Ирина Адаева, руководитель группы стратегического развития компании PAN City Group.
По словам гендиректора ООО «Пермский торговый дом недвижимости» Ильи Пермякова, есть в Перми пример и квартир-студий европейского формата. «Сейчас в России началась тенденция строить квартиры по примеру Европы. Например, площадью 15-20 кв. метров в малоэтажных домах. Это, по сути, комната, в которой есть санузел, мини-кухня и спальная зона. Пример в Перми – на Теплогорской, 22», - отмечает собеседник.
Спросом у пермяков пользуются и квартиры-студии большей площади. Такие, например, предлагались в ЖК «Солдатская слободка» на Островского, 40. Их площадь составляет от 26,56 до 48,06 кв. метров. Судя по информации на сайте застройщика, все квартиры в доме проданы.
Квартиры-студии изначально появились с внедрением новой технологии строительства домов, когда несущими стенами стали только внешние, позволяя внутреннее пространство оставлять открытым, с минимумом стен и перегородок, так называемые квартиры со свободной планировкой. «Впервые они появились на рынке Перми в жилых домах бизнес-класса. Даже минимальная площадь такой квартиры с организацией пространства open space превышает общую площадь студий эконом-варианта. Такое жилье со свободной планировкой есть практически в каждом доме бизнес-класса, построенном лет 5-7 назад. В качестве примера можно привести ЖК «Крылья», ЖК «Сапфир» по ул.Окулова, 18 и т.д.», - добавляет г-жа Адаева.
СТОИТ ИЛИ НЕ СТОИТ
По словам директора АН «Территория» Екатерины Пахомовой, сегодня у квартир-студий действительно появился свой покупатель. «Небольшие квартиры стали очень хорошей альтернативой комнате. У нас есть опыт продаж студий молодым семьям, студентам, одиноким молодым людям и девушкам – тем, для кого сегодня этот вариант жилья оптимален», - отмечает собеседница.
«Эти квартиры можно отнести к категории «доступное жилье». Их метраж составляет в среднем от 20 до 35 кв. метров. И хотя стоимость кв. метра в квартире-студии может не отличаться от цены в стандартной однокомнатной, общая стоимость студии за счет меньшего метража будет ниже. Именно этим и обусловлена их популярность», - утверждает Илья Пермяков.
Тем не менее, в пользу какой квартиры сделать выбор – однокомнатной или студии – покупатель решает самостоятельно. И зачастую решение продиктовано его личными предпочтениями. «Что касается выбора, то большое влияние имеют вкусовые предпочтения покупателей. Кому-то принципиально нравятся студии, кто-то предпочитает стандартные однокомнатные», - рассказывает Ирина Адаева.
Немаловажную роль в выборе играет дань моде. Именно поэтому в Перми покупатели, приобретая однокомнатную квартиру, все чаще переделывают ее в студию. «Такая «переделка» позволяет визуально расширить площадь и делает квартиру просторнее. Кому-то так жить удобнее», - говорит г-н Пермяков.
Из-за небольших площадей, квартиры-студии, какими бы удобными они не были, все-таки являются жильем временным. Неким промежуточным звеном между комнатой и полноценной квартирой. «Если это жилье временное, то период проживания в нем короче. Люди так или иначе стремятся к улучшению жилищных условий и спустя пару лет купленные студии появятся на рынке купли-продажи. Поскольку квартиры небольшой площади покупаются, увы, не от хорошей жизни», - считает Екатерина Пахомова.
С ней согласен и замгенерального директора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин. По его словам, студии сегодня популярны за счет меньшей стоимости и иллюзии того, что покупатель приобретает за 1 млн рублей « якобы однокомнатную квартиру». «Но нужно понимать, что это не полноценное жилье. Это в лучшем случае малосемейное общежитие, а в худшем – обычное общежитие с личным санузлом», - считает собеседник.
Эксперты отмечают, что в Перми есть живой пример того, что будет с такими квартирами спустя годы, - малосемейки на Клары Цеткин. «Сегодня в одном таком доме одновременно продаются более чем 20 квартир, в постоянном режиме. И эта тенденция сохраняется. Реализуются такие объекты только за счет демпинга цены», - констатирует г-жа Пахомова.
ГЛАЗАМИ ЗАСТРОЙЩИКА
Специалисты рынка сходятся во мнении, что какой бы популярностью не начали пользоваться квартиры-студии, строить дома с исключительно такими квартирами будет ошибкой. «Если строить дома с разнообразным выбором квартир, то такой объект будет рассчитан на большее количество покупателей. А для застройщиков важен максимальный охват покупательской аудитории», - комментирует Ирина Адаева.
«Если сравнивать две одинаковые по площади квартиры, одна из которых студия, а другая однокомнатная с выделенной кухней, то люди предпочитают второй вариант. И хотя спрос на такие студии есть, как и рыночная ниша, но не скажу, что это предпочтительнее для покупателя. У нас был опыт продаж квартир-студий. И когда рядом на этаже продавались стандартная однокомнатная квартира и студия, люди выбирали первую. Студии же расходились в последнюю очередь», - рассказывает Владимир Занин.
Если говорить о том, что же выгодней для застройщика – нарезать дом на квартиры-студии или однокомнатные квартиры, то здесь ответ будет зависеть от двух факторов – себестоимости строительства и месторасположения будущего дома. «Если говорить о себестоимости, то когда мы нарезаем квартиры по 20-30 метров, она увеличивается. По объективным причинам – требуется больше сантехники, стен, перегородок, электрической разводки. Если говорить о продажах, то выгодность зависит прежде всего от местонахождения дома. Например, «Петрострой» в Закамске продает дом с 600 квартирами в одном квартале. И стоимость кв. метра составляет от 46 тыс. рублей. Если бы они строили обычные квартиры, наверное, цена была бы ниже заявленной сегодня. Для них получается выгоднее продавать студии. Но если строить дом в привлекательном месте – на Садовом или Парковом, там цена реализации обычных квартир будет выше, чем студий. И там я бы строил стандартный набор квартир», - прокомментировал Владимир Занин.
Что касается перспектив развития сегмента квартир-студий, то они, конечно, есть. Но пока конкурировать с другими типами квартир они могут лишь ценой. Эксперты считают, что те застройщики, которые опробовали строительство студий, будут продолжать развивать это направление. Главное сегодня – не перегнуть палку. По мнению собеседников, от общего объема квартир студии должны составлять не более 5%, исключительно для удовлетворения существующего спроса.
