С начала года на территории Пермского края вступили в силу новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. По новым правилам утвержденная кадастровая стоимость будет основой для расчета земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. По мнению ряда представителей бизнес-сообщества Пермского края, завышенная кадастровая стоимость участков ставит под угрозу существование не только малого бизнеса, но и крупных предприятий.
С проблемой завышенной кадастровой стоимости, по словам экспертов, столкнулись даже общеобразовательные учреждения. «Мы сталкиваемся с тем, что школы, перешедшие на автономную форму работы, отказываются от своих спортивных стадионов, потому что не в состоянии платить аренду», – подчеркнула генеральный директор оценочной компании «Актив» Татьяна Леснова.
По данным Росреестра, в прошлом году комиссия по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости рассмотрела 1041 заявление. В пользу заявителей принято 738 решений, и кадастровая стоимость снизилась до размера рыночной. За последние 2,5 месяца в комиссию поступили на рассмотрение порядка 100 заявлений.
«Ко мне часто обращаются предприниматели. На мой взгляд, массовая оценка является одной из серьезных проблем. Недавно я делал доклад по проблеме кадастровой стоимости земли на уровне Приволжского федерального округа. И Пермский край пока выделяется по количеству споров, которые рассматривались в комиссии. В Нижнем Новгороде, например, в 100 раз меньше обращений. Но если смотреть глубже, у них еще не было массовой оценки. И на нашем опыте можно судить, что у них будет много работы», – считает уполномоченный по защите прав предпринимателей Пермского края Вячеслав Белов.
Эксперт также отмечает, что в данной ситуации главный вопрос – в методике оценки. Такая мысль была озвучена на прошедшем в ТПП «круглом столе», посвященном проблеме повышения кадастровой стоимости земельных участков в Пермском крае. На встрече присутствовали представители Управления Росреестра по Пермскому краю, Управления ФНС России по Пермскому краю, представители бизнес-сообщества. Больше всего претензий поступило в адрес оценщиков.
«При определении размера кадастровой стоимости случаются грубые ошибки. Это характерно для данного вида оценки, потому что в отличие от определения рыночной стоимости такая оценка проводится «глобально», многие нюансы при этом не учитываются. В практике встречались случаи оспаривания и снижения кадастровой стоимости земельного участка более чем в пять раз. И здесь существенное значение имеет анализ, связанный с соблюдением процедуры проведения кадастровой оценки земли и утверждения ее результатов», – отмечает член Комитета по защите бизнеса, директор юридического департамента Пермской ТПП Олег Голенецких.
Оценщики не остались в стороне и предложили свои пути решения проблемы. «Какая бы методика ни была, как бы нам ни заламывали руки с просьбой придумать, как объективно проводить кадастровую оценку, зачастую невозможно учесть множество факторов по каждому земельному участку. И если перед оценщиком всегда будет стоять задача не снижать общий объем налогооблагаемой базы, он всегда будет действовать в границах разрешенного использования. К этому вопросу надо подходить политически. Пока мы не решим проблем, которые идут с головы, мы никогда не придем к консенсусу», – считает исполнительный директор ООО «Промпроект-Оценка» Оксана Полыгалова.
«Хочется обратить внимание экспертов на то, что судьи сами недоумевают от требования Росреестра определять рыночную стоимость земельного участка по дате его создания. Если площадь участка изменилась, например, в сентябре 2013 года, оценщик должен посчитать рыночную стоимость на сентябрь 2013-го. При этом кадастровая стоимость, которую мы оспариваем, определена на 1 января 2013 года. Мой совет предпринимателям: если вы идете в комиссию и ваш участок сформирован после даты определения кадастровой оценки, оценивайте свой участок на дату внесения изменений. Когда вам отказывает комиссия и вы идете в суд, нужен отчет о рыночной стоимости на 1 января. Оценщик несет дополнительные расходы, когда приходится пересчитывать на две разные даты. Это тоже надо решать», – сетует Татьяна Леснова.
На круглый стол не были приглашены члены правительства, коммментирую этот факт «bc» Николай Гончаров, заместитель министра по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края заявил: «Представителей краевого правительства ни на какой круглый стол никто не приглашал. Они говорили о проблемах без нашего участия. А это обсуждение «в одни ворота».
Тем временем в законодательство вносят изменения по повышению ответственности оценщиков. По словам Оксаны Полыгаловой, на рынке есть недобросовестные представители данной сферы деятельности, которые не несут никакой ответственности за то, что дальше будет происходить с их отчетами. Но кто в итоге отвечает за завышенные кадастровые оценки, так и осталось нерешенным.
«Мы посоветуемся со специалистами и напишем свои вопросы в адрес законодательных органов», – подвела итог вице-президент Пермской ТПП Елена Миронова.
