Установили рекорд.
Главным итогом года на рынке торговой недвижимости можно считать количество введенных в эксплуатацию объектов. Аналитики называют его рекордным. Всего, по данным «Аналитического центра «КД-консалтинг», за 12 месяцев было введено 123 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости. По словам главного специалиста по аналитике и маркетингу PAN City Group Ирины Адаевой, доля торговых площадей составила более 60%, где более 70% объектов – торговые центры.
Что касается цен¸ то, по данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, с начала года средняя цена продажи торговых площадей выросла незначительно – на 4,4%, составив в декабре 2013 года 67,98 тыс. рублей за кв. метр (расчет средней цены кв. метра произведен по диапазону до 150 тыс. рублей). Большой рост в отличие от рынка продаж показал рынок аренды. Ставки за год выросли более чем на 20%. В декабре 2013 года средняя цена аренды кв. метра по городу составляла, по данным экспертов, от 860 до 977 рублей. «В целом же на протяжении года средняя арендная ставка варьировалась от 780 до 870 рублей за кв. метр в месяц в зависимости от периода (с учетом влияния сезонности), – комментирует Надежда Тищенко, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг». Эксперты также отмечают еще один важный факт на рынке аренды – в 2013 году 47% всех предложений составляли ставки свыше 1 тыс. рублей за метр.
Среди самых значимых для города торговых объектов, появившихся на рынке в 2013 году, эксперты отмечают гипермаркет «Лента», ТЦ «Март», ТЦ «Кольцо», ТРК «Кит на Гайве».
Волна тенденций.
Торговая недвижимость 2013 года, по словам экспертов, наполнила рынок рядом новых тенденций. Заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании PAN City Group Игорь Голубев выделяет сразу несколько трендов: появление новых площадок, интересных с точки зрения инвестиций; оживление девелоперских проектов, которые ранее были заморожены; приток инвестиций и инвесторов в торговую недвижимость региона, повышение качества вводимых площадей. Последняя тенденция особенно важна, поскольку Пермь уже давно страдает от дефицита качественных объектов. По словам Ирины Адаевой, он составляет на рынке порядка 57% (в расчет берутся объекты площадью более 10 тыс. кв. метров).
«Этот тренд, к счастью стал меняться: мы наблюдаем, что в городе строятся концептуальные объекты, продуманные до стадии строительства во всех аспектах и с учетом анализа рынка. Потенциал строительства таких объектов сегодня – инструмент применения вложений компаний, специализирующихся на девелопменте»,- считает Игорь Голубев.
С приставкой «СУПЕР».
За последние пару лет, по мнению экспертов, рынок торговой недвижимости Перми стал страдать от еще одной проблемы – отсутствия торговых центров формата «региональный» и «суперрегиональный». Это крупные объекты с характеристиками по площади свыше 100 тыс. кв. метров. Таких в городе пока нет, самый крупный из существующих – ТРК «Семья» площадью порядка 84 тыс. кв. метров. «80% от общего числа торговых центров в Перми составляют объекты с площадью менее 10 тыс. кв. метров», – констатирует г-жа Тищенко.
«У нас не развит формат больших «стотысячников». Уже ни для кого не секрет, что практически все международные операторы, которые находятся в зоне интересов присутствия в России, готовы развивать свой бизнес в Перми. Это «ИКЕА», «О’КЕЙ», «Леруа Мерлен», «Ашан», «Декатлон». Они настроены на заход в наш город и в случае успеха за счет своих требований сформировали бы в Перми новый уровень качества объектов. Он повлек бы за собой развитие инфраструктуры города, повышение качества обслуживания и подготовки персонала, появление новых стандартов работы», – считает Игорь Голубев.
По мнению генерального директора ООО «Инвест-аудит» Егора Чурина, городу нужны площадки, на которые смогут прийти крупные мировые игроки. «И это касается не только торговых площадей, но и земельных участков для их размещения, так как часто строительство крупных ТЦ ведется федеральными и мировыми компаниями собственными силами», – отмечает собеседник.
Того же мнения придерживается и Игорь Голубев: по его словам, девелоперы готовы строить большие ТЦ везде, где возможно возведение объектов подобного формата. «К сожалению, таких участков в городе очень мало. Думаю, в ближайшие 3-4 года подобных ТЦ в городе может появиться не больше 2-3», – считает эксперт.
«Перми также не хватает ритейл-парков, пауэр-центров, аутлет-центров, торговых центров форматов cash&carry, DIY, гипермаркетов», – добавляет Надежда Тищенко.
Заглядывая вдаль.
Будущее у торгового сегмента недвижимости Перми сегодня точно есть, отмечают эксперты, хотя в части существующих ТЦ вряд ли что-то поменяется. «Клонирование их форматов в городе продолжится. В концептуально выстроенных торговых центрах (где пул арендаторов не различается по ценовому сегменту и ассортименту) дефицита в арендаторах не будет. Думаю, в течение 2-3 лет городу пустующие ТЦ не грозят точно. Потенциальный объем рынка на этот период составляет порядка 400-600 тыс. кв. метров. Это тот объем, который без проблем может быть освоен, в том числе и за счет новых операторов», – считает Игорь Голубев.
Что касается краткосрочных перспектив развития торговой недвижимости, то в 2014 году, по словам Надежды Тищенко, на пермском рынке к открытию заявлены не менее 10 торговых/торгово-развлекательных центров. «Рынок может достигнуть показателей объемов ввода коммерческой недвижимости 2004 и 2008 гг. (более 110 тыс. кв. м)», – отмечает собеседница.
Этот факт так или иначе отразится на арендных ставках. По словам Евгения Железнова, пока предсказать, как поведет себя ставка при появлении новых объектов, сложно, поскольку нет информации о их наполнении. «Скорее всего, глобальных изменений ожидать не стоит, поскольку планируемые к сдаче торговые центры изначально будут заняты арендаторами. Вряд ли какой-то большой объем предложения попадет на открытый рынок и скорректирует его», – считает эксперт.
Что касается начала строительства крупномасштабных ТЦ и появления новых федеральных и международных брендов – это, по мнению аналитиков, пока перспектива лишь 2015 года.
Игорь Голубев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании PAN City Group:
- 2013 год для рынка торговой недвижимости Перми стал ключевым за последние несколько лет. Это прежде всего связано с инвестиционным бумом, хотя рынок и был паритетным – деньги вкладывались в определенную недвижимость с определенной доходностью. Так или иначе, круг потенциальных инвесторов расширился, появились новые бренды и операторы. Это, в свою очередь, свидетельствует об увеличении платежеспособности населения.
От предыдущих лет 2013 год отличался еще и тем, что в этот период многие компании стали смотреть на рынок коммерческой недвижимости Перми как на рынок инвестиций и девелопмента. Они стали не только покупать площадки, но и развивать их, концептуально прорабатывать. Такая тенденция крайне положительна для Перми, поскольку увеличение числа качественных объектов должно привести к появлению в регионе новых федеральных и международных операторов, а также к строительству торговых центров «суперрегионального» формата.
Для нашей компании это направление сегодня является приоритетным. Крайне важно, чтобы новые сегменты торговой недвижимости в Перми осваивали профессионалы рынка, которые видят перспективы развития того или иного направления, могут просчитать все риски и разработать новые подходы в работе.
Сегодня PAN City Group прорабатывает возможность строительства весьма крупного для города объекта. В работе два варианта строительства – загородного ритейл-парка или классического городского торгового центра. Площадки уже выбраны, завершается этап конструктивно-архитектурных решений.
