От чердака до дворца
Сегодня словом «пентхаус» уже никого не удивишь. Главная характеристика для большинства, это дорогая недвижимость, доступная немногим. Но исторически пентхаус даже не был жильем, так называли технический чердак (пристройка с односкатной крышей, навесом или другим небольшим строением), который впоследствии был приспособлен для проживания из-за дефицита жилья.
«Если говорить о современном определении пентхауса, то это жилое помещение нестандартной планировки, расположенное на верхних этажах жилого дома, обладающее целым рядом уникальных характеристик», – комментирует Борис Николаев, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг».
Среди характеристик он выделяет наличие открытой (крытой) одной или нескольких террас; высокие потолки (не менее 3 метров); видовые характеристики из окон (как правило, окна должны выходить на несколько сторон света, а в классическом понимании пентхауса – и вовсе на все четыре стороны горизонта); повышенная площадь остекления по сравнению с рядовыми квартирами. «Наиболее принципиальной является первая из перечисленных характеристик, поскольку именно данный критерий отличает пентхаусы от обычных нестандартных квартир на последних этажах, например двухуровневых», – отмечает г-н Николаев.
Особый подход
Что касается пермских пентхаусов, то классических примеров здесь не встретишь. А все потому, что местные девелоперы исторически позиционируют их прежде всего как двухуровневые квартиры, пренебрегая остальными характеристиками данного вида жилья. Но даже если застройщик и заявляет, скажем, наличие в пентхаусе террасы, то все равно возникают спорные моменты. Например, одни девелоперы террасой считают балкон менее 50 кв. метров, тогда как в классическом пентхаусе ее площадь значительно больше и может составлять даже 150 кв. метров. «Встречались в Перми и такие объявления: «Продажа пентхауса площадью 130 кв. метров» – это вообще не отвечает параметрам такого класса жилья», – добавляет Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты».
По мнению аналитиков, такая специфика рынка и «подмена понятий» встречается и в других сегментах недвижимости, например, с офисами класса «А». «Все объясняется отсутствием платежеспособного спроса. Девелопер может построить пентхаус в классическом его понимании, но найдутся ли покупатели?» – задает закономерный вопрос директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева.
С ее мнением согласна и Ирина Малыгина, по словам которой, в Единой классификации многоквартирных жилых новостроек, разработанной Министерством регионального развития РФ при участии профессионального сообщества рынка недвижимости, параметры пентхаусов вообще не оговорены. «Таким образом, соответствие жилья этому уровню напрямую зависит только от развитости рынка в определенных территориях», – добавляет собеседница.
Эксперты считают, что такое развитие оправдано, поскольку все соответствует запросам пермского потребителя не завышены. «Думаю, если пермяков спросить, что такое пентхаус, большинство ответит «большие двухуровневые квартиры на последних этажах», – полагает г-жа Козырева.
Живые примеры
По словам Бориса Николаева, первые пермские пентхаусы появились в жилых домах бизнес-класса, строящихся в начале-середине 2000-х годов прошлого века. Наиболее знаковыми и узнаваемыми стали пентхаусы в жилом комплексе «Гагаринские пруды» по ул. Мира, 45 и в доме по ул. Газеты «Звезда», 27. «В обоих домах находятся по 4 пентхауса, их площадь – более 200 метров, террасы – до 40 кв. метров. Всего за последнее десятилетие в Перми построено более 30 домов с нестандартными квартирами. «Классические» пентхаусы располагаются в 15 из них», – комментирует эксперт.
Тогда, считают аналитики, многие начинания пермских девелоперов не основывались на потребностях покупателей. «Например, в 2006 году «пентхаусы» продавались в панельном доме в микрорайоне Зеленое хозяйство. Сейчас такое предложение трудно себе представить», – приводит пример Ольга Козырева.
По словам Бориса Николаева, сегодня объектов, в которых построены или заявлены пентхаусы, в Перми несколько. «К числу последних проектов с пентхаусами на верхних этажах относятся ЖК «Альпийская горка» (дома «Крокус», «Эдельвейс» и «Ирис»), ЖК «Пермские медведи» (ул. Рабочая, 7), ЖК «Турчаниновский квартал» (ул. Островского, 29), ЖК «Пермские дворики» (ул. Желябова, 16), ЖК «Верба» (ул. Окулова, 61, 62), ЖК «Симфония» (ул. Советская, 30)», – комментирует собеседник.
Стоит отметить, что в данный перечень входят и пентхаусы в объектах эконом и комфорт-классов. Например, в ЖК «Верба» или в домах на Уинской 15, 17 компании «УралСервис 2000». В последних, по словам Ольги Козыревой, стоимость пентхауса площадью 154 кв. метра составляет 8,4 млн рублей. «Но правильнее будет позиционировать данные объекты не как эконом-пентхаусы, а как квартиры более комфортной планировки», – добавляет собеседница.
С тем, что говорить о пентхаусах в эконом-сегменте некорректно, соглашается и Ирина Малыгина. По ее словам, Единой классификацией жилых многоквартирных новостроек предполагается, что класс эконом – это стандартная, «серийная» архитектура, невысокие потолки. «Поэтому наличие такого предложения, как пентхаус, в домах эконом-класса, априори невозможно», – полагает г-жа Малыгина.
«В целом тенденция такова, что подобные объекты сегодня предлагаются в большинстве строящихся домов, ориентированных на людей с доходом от среднего уровня. Конечно, никто не будет строить пентхаус в типовом панельном проекте в микрорайоне «Вышка-2», но если речь идет о монолитно-каркасном строительстве по индивидуальному проекту, то с высокой долей вероятности там будет квартира такого формата. Примером могут служить как объекты «УралСервис 2000», так и ОАО «ПЗСП» (дом на Островского, 29; стоимость пентхауса площадью 273 кв. метра с террасой в 144 кв. метра – 20 млн рублей)», – добавляет Ольга Козырева.
Дорогое удовольствие
Говоря о ценах на пентхаусы, не стоит забывать, что она зависит от предложения. «А они анализируются, как и при выборе обычной квартиры, по следующим характеристикам: местоположение, площадь, качество отделки, престижность дома и прочие», – отмечает г-жа Козырева.
По словам Бориса Николаева, стоимость пентхаусов, предлагаемых к приобретению на первичном рынке жилья в Перми, сегодня колеблется от 43 до 91 тыс. рублей за кв. метр. «Общая стоимость отличается еще более значительно – от 6 до 21 млн рублей. Всего на продажу на первичном рынке жилья выставлено порядка 20 подобных объектов. Их средняя площадь – около 180 кв. метров», – рассказывает эксперт.
Что касается самого дорогого объекта в городе, то им считается пентхаус в доме на ул. Пушкина, 50. Его стоимость составляет 42,5 млн рублей.
Тот факт, что в Перми предложений по продаже пентхаусов немного, объясняется прежде всего их высокой стоимостью. Отсюда сложность реализации подобных объектов. «Их ликвидность априори ниже, чем типовых квартир классов эконом и комфорт. Да и потенциальные приобретатели дорогой недвижимости в Перми больше предпочитают проживать, к примеру, в коттедже, нежели в пентхаусе», – считает Борис Николаев. Поэтому для девелопера при таком раскладе главный риск – переоценка собственного проекта. «Он понесет большие затраты на строительство своего объекта, но может не найти покупателя», – добавляет Ирина Малыгина.
Чтобы избежать ошибок, эксперты советуют девелоперам в будущем активнее изучать спрос. Понимая потребности покупателя, им будет проще вести продажи. «Причем изучение спроса должно быть не поверхностным, а детальным. Нужно использовать методы социологических исследований, глубинное интервьюирование. Осуществление такой работы требует привлечения профессиональных аналитиков и социологов», – комментирует Борис Николаев.
Так или иначе, пермский потребитель все-таки готов к появлению большего числа пентхаусов на рынке. «Но их невозможно построить массово – в Перми не так много площадок, где строительство подобных объектов было бы уместным», – отмечает Ольга Козырева.
Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что будущее у данного сегмента есть. «Но оно напрямую будет зависеть от развития строительного рынка в целом. Когда в Перми появится жилье класса элит, действительно соответствующее ему, будет развиваться и данный сегмент», – считает г-жа Малыгина.
