ИНВЕСТИЦИИ В БУДУЩЕЕ
Главным итогом I квартала в сегменте жилой недвижимости эксперты считают повышенный и активно растущий спрос на жилье наравне со спокойной динамикой цен. «На это повлиял целый ряд факторов: и отзывы лицензий у банков, снизившие привлекательность размещения крупных сумм на банковских счетах, и предкризисные ожидания на фоне длительной остановки цен на рынках жилой недвижимости, и политическая нестабильность в стране. В связи с этим можно констатировать еще один итог – рост числа инвестиционных сделок», – комментирует директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
Инвестиционную привлекательность недвижимости констатируют и другие эксперты, отмечая при этом возросший интерес покупателей к рынку новостроек. «Количество тех, кто хочет сохранить свои сбережения путем покупки недвижимости, растет. А квартиры в новостройках, особенно на начальном этапе строительства, значительно дешевле жилья на вторичном рынке, отсюда и спрос», – отмечает Ольга Козырева, директор ООО «Р-Консалтинг». Аналитики также добавляют: несмотря на увеличивающееся количество таких сделок, инвесторы все-таки не берут «все подряд». Сегодня они в первую очередь обращают внимание на надежность застройщика. Поэтому в выигрыше от инвестсделок оказываются, прежде всего, крупные игроки пермского строительного рынка.
Есть среди экспертов и те, кто считает, что бума инвестиционных сделок на рынке все-таки ожидать не стоит. По словам главного аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Бориса Николаева, непростая внешнеэкономическая ситуация привела к повышенной волатильности валютных курсов и нестабильности фондового рынка, а в таких условиях вложения в недвижимость, как в консервативный инструмент инвестирования, действительно получают большее распространение. «Однако существенного увеличения роста числа инвесторов на рынке нет, и ожидать его вряд ли стоит. Традиционно доля инвестиционных сделок в сегменте массового жилья на первичном рынке Перми составляет около 10%, на вторичном она еще меньше – около 5%», – считает собеседник.
По мнению Евгения Железнова, основным источником инвестиционного дохода от жилой недвижимости сегодня по-прежнему остаются арендные платежи. «Традиционная форма сбережения средств на счетах в банках все-таки более предпочтительна для инвесторов», – полагает эксперт.
БОЛЬШЕ, НО НЕ ДОРОЖЕ
Вторым итогом I квартала собеседники «bc» называют возросший объем строительства. «2013 год завершился очень позитивным результатом – сдано более 1 млн кв. метров жилья. В 2014 году эта цифра должна быть выше, отсюда и рост объемов строительства», – отмечает г-жа Козырева. Аналогичного мнения придерживается и Борис Николаев, по словам которого, начало 2014 года продолжило тенденцию, заложенную в 2013 году. «За первые три месяца текущего года начато строительство 23 жилых домов, что эквивалентно 178 тыс. кв. метров. Он также добавляет, что, по данным пермской мультилистинговой системы (ПМЛС), на первичном рынке число предложений за I квартал выросло весьма существенно – на 12,5%. «Это 2543 единицы, что фактически соответствует числу предложений на «вторичке» (2575 единиц), где рост составил 6,6%», – говорит собеседник.
Что касается цифр I квартала, то, по данным ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», средняя цена предложения на первичном рынке жилья на март 2014 года составляла 48,37 тыс. рублей за кв. метр, на вторичном – 55,024 тыс. рублей за квадрат. За квартал первичный рынок «вырос» на 2,77%, вторичный – на еще меньшую величину (0,61%).
КУПИТЬ СТУДИЮ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ
Отмечают эксперты и ряд трендов на рынке жилой недвижимости, наметившихся уже в начале 2014 года. Один из них – увеличение периода принятия решения о покупке жилья. «Резкие колебания конъюнктуры всегда заставляют людей принимать решения более взвешенно. На деле это выглядит следующим образом: относительно заявок на покупку недвижимости наблюдался рост, относительно реальных сделок – средние показатели», – комментирует Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты».
По словам Бориса Николаева, в I квартале аналитики отметили еще одну особенность: появление интересных предложений в «нижнем» ценовом сегменте – малоформатных квартир и квартир-студий. Этот тренд выделяет и Ольга Козырева, констатируя при этом, что цена на кв. метр в таких квартирах отнюдь не всегда рыночная. «Застройщики поняли, что покупателей на небольшие квартиры можно «перетянуть» из сегмента комнат. Покупателей, в свою очередь, привлекает итоговая стоимость такого жилья, а не цена кв. метра. Последняя, кстати, порой намного выше, чем в стандартной однокомнатной квартире. В ЖК на Вышке-2 компании «СтройПанельКомплект», например, кв. метр в квартире-студии сравнительно недавно продавался по цене больше, чем 60 тыс. рублей. Это, мягко говоря, недешево», – считает собеседница.
Еще один тренд связан с комплексной застройкой и станет более заметен ближе к концу года – началу следующего. «Вслед за федеральными инициативами власти края и города проводят очень четкую политику в области развития комплексной застройки. Они предоставляют земельные участки застройщику с определенными обязательствами по объемам и срокам ввода жилья. Думаю, что именно в этом направлении будет меняться рынок в будущем. Пока же местные власти не предъявляют требований относительно класса жилья на предоставляемых участках, а это приводит к тому, что в новых жилых комплексах данный тренд особо не просматривается», – отмечает Ирина Малыгина.
ДОМИК В КРЫМУ – ТЕПЕРЬ КОМУ?
На фоне ситуации, развернувшейся в Украине, и присоединения Крыма к России интересно проследить, как сегодня изменилась и изменилась ли вообще ситуация на рынке недвижимости регионов России и Прикамья в частности. Эксперты во мнениях сходятся, констатируя повысившийся интерес к недвижимости в Крыму, который сегодня можно считать пока исключительно любопытством.
«Если говорить об общероссийской тенденции, то спрос на недвижимость в Крыму вырос. Но Пермь отнюдь не является флагманом в этом интересе. Как показывает статистика запросов «Яндекса», в Екатеринбурге в марте было 906 запросов «недвижимость в Крыму», в Нижнем Новгороде – 727, Новосибирске – 701, Челябинске – 394, в Перми – лишь 353. Тем не менее, спрос присутствует, а значит, есть и предложение. Другой вопрос – насколько возможно быстро заключить сделку по приобретению там недвижимости», – комментирует Ольга Козырева. Речь идет о сложностях на рынке недвижимости, связанных с присоединением Крыма к России: меняется механизм регистрации сделок, происходит переоформление собственности, переход сделок с недвижимостью под российскую юрисдикцию.
«Нужно понимать, что рынок недвижимости – сложная структура, и мгновенных перемен в связи с вхождением данного региона в состав России нет и быть не может. Необходим постепенный перевод системы экономических отношений, связанных со строительством и приобретением недвижимости, на «рельсы» российского законодательства», – добавляет Борис Николаев.
По мнению аналитика «Инвест-аудит» Степана Наумова, по этим причинам в ближайшее время сделок по покупке недвижимости в Крыму на пермском рынке ожидать не стоит. «Да и вряд ли подобные предложения будут всерьез интересовать потенциальных покупателей, пока в Украине не установится спокойная ситуация. Скорее всего, первые сделки будут зарегистрированы во второй половине 2014 года. Но тогда, вероятно, цены на объекты в Крыму уже подрастут», – отмечает аналитик.
Эксперты говорят, что и без предложений недвижимости в Крыму на пермском рынке в 2014 году будет из чего выбирать. «Год обещает стать интересным не столько с точки зрения цен на недвижимость или объемов строительства, сколько с точки зрения развития разнообразных типологий жилья. Рынок становится более дифференцированным и по классности предлагаемой к приобретению недвижимости – от домов с компактными квартирами-студиями до «клубных» проектов с ограниченным числом квартир и большими площадями», – считает Борис Николаев. Помимо всего прочего, аналитики прогнозируют сохранение умеренных темпов роста цен на первичном рынке (2-3% в квартал) и сохранение текущего уровня на вторичном рынке жилой недвижимости.
