Кто чаще обращается, чтобы оспорить кадастровую стоимость: представители малого или крупного бизнеса?
– Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости работает в Пермском крае с начала прошлого года. В текущем году в комиссию поступило порядка 750 заявлений. Примерно 400 из них уже рассмотрено. По большинству из них – около 70% – приняты положительные решения. Среди заявителей есть крупные компании: это ОАО «Мотовилихинские заводы», ЗАО «Объединенные газопромышленные технологии «Искра-Авиагаз», ОАО «Авиационные редуктора и трансмиссии – Пермские моторы», ОАО «Пермский завод «Машиностроитель» и другие предприятия края. Однако основная масса обращений поступает в комиссию от представителей малого бизнеса, причем большинство заявлений по городу Перми.
А частные лица в комиссию обращались?
– Хотя почти сто процентов обращений поступало от юридических лиц, были и частные обращения – об оспаривании кадастровой стоимости гаражного кооператива и индивидуального жилого дома. Оба получили положительные решения.
Во сколько оценивается налоговая выгода, которую получили крупные предприятия в результате переоценки кадастровой стоимости принадлежащей им земли?
– В результате принятия положительного решения о приравнивании кадастровой стоимости к размеру рыночной в прошлом году ОАО «Мотовилихинские заводы» заплатило в бюджет примерно на 41 млн рублей меньше, ОАО «Пермский завод «Машиностроитель» – на 8 млн, ОАО «Пермский завод силикатных панелей» – на 6 млн, ОАО «Протон – Пермские моторы» – на 4 млн. ОАО «Пермский моторный завод» сэкономило на налогах порядка 2 млн, а ОАО «Пермский мотовозоремонтный завод» – порядка 1,5 млн рублей. Потери бюджета 2014 года по заявленным в этом году объектам уже составили более 62 млн рублей.
По каким причинам комиссия принимает отрицательное решение по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной?
- Основная причина отказов – это нарушения требований федеральных стандартов оценки. Они прописаны в ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Ошибки в них – самые распространенные и приводят к тому, что комиссия вынуждена отказывать заявителям. Например, из-за того, что отсутствует ссылка на источник информации, информация в виде копии источника не включена в отчет или сам скриншот низкого качества и в принципе нечитаемый. На втором месте – ошибки в расчетах.
Каких ошибок здесь следует избегать?
– Во избежание принятия комиссией отрицательного решения необходимо верно скорректировать стоимость с учетом условий рынка при использовании сравнительного подхода, применять сходные объекты к объекту оценки по основным характеристикам. Информация, которая используется при расчете рыночной стоимости, должна соответствовать информации, используемой при обосновании величин корректировок. Нужно обратить внимание и на дату определения рыночной стоимости земельного участка.
На какую дату нужно ориентироваться?
– Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату принятия решения о государственном кадастровом учете изменений по объекту недвижимости. Если же мы говорим о вновь образуемом объекте недвижимости, то стоимость устанавливается на дату принятия решения о постановке такого объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Человек, который собирается обратиться в комиссию, где-то может увидеть, как она работает, и, может быть, оценить свои перспективы?
– В целях обеспечении открытости работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости уполномоченный орган размещает на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о работе комиссии, протоколы ее заседаний, принятые решения, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях.
Что делать, если комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а заявитель с таким решением не согласен?
– В случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости результаты кадастровой оценки могут быть оспорены в арбитражном суде.
Рассматривались ли уже подобные дела в суде?
– Здесь можно привести в пример ОАО «Объединенная химическая компания «Уралхим». По объектам, стоимость которых они оспаривали, комиссия отказала в приравнивании кадастровой стоимости к размеру рыночной, но предприятие обратилось в суд, и суд постановил, что Комиссия должна пересмотреть решение. На сегодняшний день комиссией принято новое – положительное – решение по этим объектам. Всего в суд обратились 74 юридических лица и представителя малого бизнеса. Решения судов по этим делам исполнены в полном объеме.
В законодательство вносятся изменения об увеличении ответственности оценщиков кадастровой стоимости. Что изменится?
– Есть проект Федерального закона «О внесении в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Он утвержден Государственной думой во втором чтении. Если предлагаемые им поправки будут приняты, а вероятность этого велика, то комиссия будет работать круглый год, и люди могут оспаривать кадастровую цену тоже круглый год, пока не будет проведена очередная массовая кадастровая оценка и ее результаты не появятся в кадастре. Наверное, это самое радостное для заявителей изменение.
Какова средняя кадастровая стоимость объектов капитального строительства в Перми?
– Кадастровая стоимость по объектам капитального строительства по Пермскому краю утверждена в конце 2012 года. Постановлением правительства установлены минимальные размеры удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости в населенных пунктах и муниципальных образованиях Пермского края. Конкретно по Перми удельный показатель составляет 872,28 рубля за квадратный метр.
Часто ли оспаривается кадастровая стоимость объектов капитального строительства?
– Таких заявлений в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости пока не поступало. Хотелось бы отметить, что любой правообладатель, пользователь, собственник объекта недвижимости имеет право обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в связи с изменением вида разрешенного использования, категории земель, назначения объекта недвижимости или уточнения его площади.
