Геннадий Кузнецов, генеральный директор компании АО «Кортекс», рассказал Business Class о проекте строительства комплекса по ул. Пермской, 33; о том, как изменится объект после реконструкции и почему девелопер сделал главным приоритетом комфортное проживание в доме.
На пермском рынке недвижимости проект по ул. Пермской, 33 является одним из самых известных долгостроев, он имеет достаточно сложную историю. Тем не менее эксперты называют его в числе самых перспективных и ожидаемых объектов на рынке. Почему компания заинтересовалась этим зданием в Перми?
– Проект строительства по ул. Пермской, 33 – большая редкость на рынке недвижимости Перми. Строгая ограниченность застройки и возможных преобразований в центре города делает этот объект уникальным. Например, с одной стороны, комплекс находится в историческом и деловом центре города, а с другой стороны – удален от шумных улиц. Такой тихий центр.
В течение нескольких лет строительные работы на объекте не проводились, его возведение было заморожено. Сейчас согласование высотности объекта незавершенного строительства по ул. Пермской, 33 прошло земельную комиссию, процедуру публичных слушаний и было согласовано депутатами Пермской гордумы. Сколько времени на это потребовалось?
– На получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для реконструкции объекта незавершенного строительства мы потратили больше года. Когда начиналось строительство объекта, действовали одни градостроительные нормативы, но затем они изменились, и нам пришлось для проведения реконструкции здания получать все документы заново как для нового строительства.
Из-за резкого уменьшения разрешенной высоты зданий в центре города…
– Совершенно верно. Максимальная высота разрешенной застройки в центре города уменьшилась до 20 метров. Кроме того, в августе прошлого года приказом краевого министерства культуры и молодежной политики площадка вошла в границы зон с особыми условиями – культурно-заповедная зона «Кварталы исторического ядра» и территория объекта археологического наследия.
Мы были вынуждены согласовывать с минкультом и комиссией по землепользованию и застройке высотность уже существующего здания.
Проводятся ли работы на строительном объекте?
– Безусловно, компания не сидела все это время сложа руки. Было проведено обследование состояния здания, и эксперты компании ООО «ИНВЕНТА» подтвердили, что конструктив объекта жизнеспособен и находится в хорошем состоянии. Обновили все технические условия по подключению к коммуникациям. Сейчас, после получения ГПЗУ, мы заниматься проектированием, а затем будем проходить экспертизу.
Строительство на ул. Пермской, 33 началось в первом квартале 2007 года. Тогда концепция предполагала возведение многофункционального комплекса, который должен был состоять из административно-торгового комплекса и жилого корпуса на 58 квартир. Как изменится первоначальный проект после проведения реконструкции?
– На наш взгляд, часть проекта на сегодня неактуальна. Здесь планировались торгово-выставочные и офисные площади в больших объемах, но мы прекрасно понимаем, что в связи с нынешней экономической ситуацией они не будут пользоваться спросом. Мы намерены проектировать иное назначение этих помещений.
Реконструкция проводится для создания более комфортных условий для будущих жильцов, мы сделаем комплекс комфортнее и красивее. Для этого мы привлекли итальянского дизайнера из компании Od’A design, который создал новый вид комплекса. Разработкой его внутренней концепции занималась компания S.I.Ricci, а проектную документацию готовят московские архитекторы.
В Перми специалистов такого уровня не нашлось?
– В Перми найти можно что угодно, но нам хотелось привнести в город что-то новое – свежий взгляд, идеи. И я могу смело говорить: концепция, которую мы планируем воплотить в жизнь, является необычной для города.
Расскажите чуть подробнее.
– Так как объект находится в исторической части города, принципиальной была задача гармонично вписать его в сложившуюся архитектуру, поэтому мы убираем остекленные балконы и делаем красивые эркеры. По сравнению с предыдущим проектом за счет цокольного этажа, который раньше имел торговое назначение, увеличили количество парковочных мест для автомобилей. Да, пожертвовали помещением, но полагаем, что это необходимо для поддержания статуса комплекса. В результате каждая квартира обеспечена машиноместом, и даже не одним.
Плюс существует гостевая парковка для тех, кто приезжает на работу.
Вы говорили, что пересмотрели содержание внутренних помещений, но ведь совсем от офисов компания не отказалась?
Останется часть помещений свободного назначения, они разделены на несколько блоков, и каждый имеет отдельный вход, а что там будет располагаться – офис, банк, медицинское учреждение, частный детский сад или что-то еще, решим с заинтересованными инвесторами. Могу точно сказать, что на первых двух этажах уже разместятся небольшие торговые площади, ресторан, косметический салон, фитнес-центр со SPA и бассейном.
Над первыми двумя этажами, которые занимают всю площадь участка, надстроены два корпуса. В здании с овальной частью располагаются апартаменты, а в здании с переменной этажностью – от 6 до 11 этажей – внутри квартала, начиная с четвертого этажа, находятся жилые помещения. Из всех квартир открывается прекрасный вид на Каму, театр оперы и балета. А большие панорамные окна «в пол» позволят этими видами наслаждаться.
Проект уникален еще и тем, что на крыше второго этажа расположится внутренний двор, доступ в который имеют только жители. Это достаточно большая территория, где будет создана уютная зона для прогулок и отдыха, с детской площадкой и дорожкой для катания на роликах и велосипедах. Выхода на улицу и доступа снаружи на эту территорию нет, поэтому родители могут быть абсолютно спокойны за своих детей и наблюдать за ними из окна.
А как же те, кто приезжает на Пермскую, 33 по делам?
– Мы очень тщательно отнеслись к зонированию территорий для жителей и тех, кто будет находиться здесь временно. В первую очередь мы запроектировали входные группы таким образом, чтобы потоки людей в деловой части не пересекались с жильцами дома. Также мы делаем в комплексе системы доступа, которые четко отделят жилую зону от деловой и не позволят беспокоить постояльцев. Для удобства жителей мы запроектировали проход из жилой зоны в бизнес-зону, фитнес-центр и ресторан, то есть люди смогут попасть сюда не выходя на улицу. Это особенно ценно зимой, и девчонкам, когда не придется сушить голову 40 минут.
Большую часть новостроек в центре Перми девелоперы просто в силу расположения относят к классу «бизнес», иногда даже «элит». Квартиры какого сегмента планируется создать в комплексе?
– А кто присваивает эти категории – «бизнес», «элит», «премиум»? Мы делаем дом по самым высоким стандартам с новейшими системами коммуникаций, безопасности и энергосбережения. Современные отделочные материалы фасада и его подсветка должны сделать здание запоминающимся, а дорогая и качественная отделка подъездов создадут комфортную внутреннюю обстановку. Для меня важна оценка тех, кто будет здесь жить, я хочу, чтобы эти квартиры были лучшими в Перми. Для того чтобы покупатель поверил в это, мы не намерены в ближайшее время открывать продажи и широко рекламировать объект.
Наверное, тогда это будут очень большие квартиры?
– Совсем не обязательно. Площадь квартир – от 50 до 200 кв. м, кому надо больше – может взять две и объединить. В квартирах на верхних этажах предусмотрены камины и большие эксплуатируемые террасы.
В связи с этим нет ли рисков по обеспечению пожарной безопасности?
– Мы уже получили специальные технические условия по пожарной безопасности. Они были разработаны ООО «НПЦ «Алгоритмы безопасности» и утверждены в Министерстве строительства и ЖКХ Российской Федерации, поэтому пожарная безопасность тоже будет на самом высоком уровне.
И все таки – чем будут отличаться квартиры в комплексе по ул. Пермской, 33 от тех, что уже существуют на рынке?
– Уже никого не удивишь тем, что мы делаем автоматические системы диспетчеризации по учету тепла, воды, электричества, и жителям не придется каждый месяц списывать показания счетчиков и нести их в управляющую компанию. А вот система приточной вентиляции (грубо говоря, свежий воздух будет подаваться в каждую квартиру) и централизованное кондиционирование – это уже реально новые опции для жителей Перми. Деревянные стеклопакеты, энергосберегающее остекление и другие современные отделочные материалы создадут новый уровень комфорта и новые стандарты качества жизни. А атмосферу камерности обеспечит удачное расположение дома.
Также важным дополнением для жителей является наличие в комплексе офисных и торговых помещений, ресторана, аптеки, фитнес-центра и большой парковки.
Правильно ли я понимаю – старт продаж начнется не с момента начала строительства, а гораздо позднее?
– Да. Мы понимаем, что у объекта есть история, многие люди сомневаются в том, что он будет достроен. Именно поэтому мы намерены сначала сделать, а затем продавать. Тогда сможем показать покупателям, что компания не только говорит, но и строит.
Что касается деловой части комплекса – известны ли уже арендаторы, которые займут площади в комплексе: какой именно ресторан, фитнес-центр откроются?
– Мы провели переговоры с московскими ресторанами, в том числе с международным холдингом Ginza Project, ресторанным Домом Андрея Деллоса. Заинтересованность есть, но отделочные работы в зоне ресторана начнутся через год, тогда и определимся, кто из сетей будет работать здесь.
Аналогичная ситуация с фитнес-центром, мы провели переговоры едва ли не со всеми крупными сетями (World Class, X-Fit, Zebra, World Gym и др.). Практически все проявили интерес, поэтому могу сказать одно: фитнес-центр будет с московским оператором.
Обсуждаем с торговой сетью «Семья» возможность размещения в комплексе небольшого продовольственного магазина. В общем все в работе.
Проводятся ли сейчас работы на площадке? В какие сроки планируется получить разрешение на реконструкцию объекта?
– У нас есть действующее разрешение на строительство, в соответствии с которым и ведутся все работы. А после завершения проектных работ по реконструкции объекта и прохождения экспертизы, естественно, будем получать новое разрешение на строительство. Как только получим все необходимые документы, строительство комплекса станет более активным. Сама реконструкция займет около полутора лет.
Справка Business Class В 2000-е годы участок находился в собственности ОАО «Обувная фабрика «Модена», которое совместно с пермским девелопером ООО «Камтрансстрой Плюс» (КТСП) собиралась построить жилой комплекс Zeppelin. Комплекс планировалось сдать в 3-м квартале 2008 года. Осуществлению планов помешал кризис. КТСП уже летом 2009 года оказался в процедуре банкротства. 4 апреля 2011 года наблюдение было введено и в отношении обувной фабрики «Модена», а в сентябре – уже конкурсное производство. Ее единственным кредитором с сентября 2012 года являлось ЗАО «Кортекс» (сейчас преобразовано в АО «Кортекс»), которое в ходе взаимоуступки приобрело долг общества перед Сбербанком (268,4 млн рублей). Основной актив «Модены» – 99/100 долей земельного участка на ул. Пермской, 33 – в рамках процедуры банкротства был передан в начале прошлого года ЗАО «Кортекс». На сегодняшний день земельный участок с объектом незавершенного строительства находится в собственности АО «Кортекс».
