По оценкам экспертов, сегмент складской недвижимости в отличие от других направлений коммерческой недвижимости подвержен в сегодняшних условиях наименьшим колебаниям по цене и объему предложения. Это касается и продажи, и аренды объектов.
В первом случае, по данным Аналитического центра «Медиана», стоимость выросла за июнь на 3,73%, составив на конец месяца 18,51 тыс. рублей за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 3,73%. С начала года такого рода объекты в среднем подешевели на 0,18%.
Аналитики компании PAN City Group отмечают, что преимущественно экспонируются здания складских комплексов и производственных баз. «Объективных причин для роста цен в этом сегменте нет. Выбывание недорогого предложения влияет на формирование средней цены, кроме того, объем предложения в целом незначительный, любая динамика серьезно отражается на показателях. Для данного сегмента недвижимости характерно ценовое ралли в пределах 17-19 тыс. рублей за кв. м», – поясняют аналитики компании PAN City Group.
В июне число предложений производственно-складских объектов на продажу сократилось на 25% и составило 75 объектов. Наибольшее количество предложений находится в ценовом диапазоне до 30 тыс. руб. за 1 кв. м (53,3% от общего числа в выборке). Более 41,3% предлагаемых к реализации объектов имеют площадь более 1,1 тыс. кв. м.
Средняя цена предложения на рынке аренды производственно-складской недвижимости за июнь снизилась на 1,46%, составив 229 рублей за 1 кв. м (за первые шесть месяцев 2015 года стоимость аренды уменьшилась на 6,61%), сообщают в аналитическом центре «Медиана». В июне число предложений производственно-складских объектов сократилось на 11 единиц и составило 86 помещений. 48,8% объектов находятся в ценовом диапазоне от 150 до 250 рублей за 1 кв. м. По площади наибольшую долю в выборке занимают помещения размером от 100 до 300 кв. м (34,9% от общего количества).
Старый фонд
По оценкам Алексея Ананьева, генерального директора агентства недвижимости «Респект», складская недвижимость в Перми представлена в основном помещениями, построенными в 1960-70-е годы, поэтому спрос на нее стабильно невысокий. Поэтому, пожалуй, в этом сегменте ситуация наиболее спокойная – в отличие от других направлений коммерческой недвижимости, делает вывод г-н Ананьев.
Тарас Рыжук, генеральный директор ООО «Мегасервис» (управляет логистическим комплексом Pluspark в Краснокамске), отмечает, что складской сегмент в Пермском крае по сравнению с соседними регионами находится в стагнирующем состоянии. «Предложение на рынке в основном ограничивается постройками советских времен или, в лучшем случае, переделанными помещениями, которые не являются типовыми проектами. Площадь таких складов, как правило, существенно меньше 10 тыс. кв. м», – добавляет Тарас Рыжук.
По словам Регины Давлетшиной, генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions, большую часть складских помещений в Перми в профессиональном смысле таковыми назвать нельзя. «Если такие объекты строятся, то адаптивно под конкретную производственную или торговую компанию. В открытый рынок они не поступают. Порядка 95% предложения представлено ангарами, гаражами, подвальными помещениями, производственными базами, которые не используются по назначению. Складами в профессиональном понимании такие помещения назвать нельзя. Поэтому в этом сегменте выдерживаются невысокие ставки аренды, и инвестиции в складскую недвижимость не настолько активные, как в другие направления рынка. Это связано с тем, что рентабельность таких помещений не столь высока, поскольку большая часть тех помещений, которые представлены на рынке, невозможно сдавать по высокой ставке. Склады категории A, B, C имеют организованную логистику, систему хранения, температурные режимы и транспортировщики. Большая часть помещений в Перми этими характеристиками не обладают, поэтому и сдаются по низким ставкам», – рассуждает Регина Давлетшина.
Как-нибудь сами
Тарас Рыжук рассказывает, что спрос на качественные складские помещения в Перми есть. «Крупным розничным сетям и федеральным компаниям, как правило, требуются помещения класса А, B+, площадью не менее 10 тыс. кв. м. Кроме того, в зависимости от специфики деятельности, существует спрос на специализированные складские помещения: холодильные и морозильные камеры, лицензированные помещения – например, под алкоголь, химическую продукцию или для работы с таможенными грузами. Пермский рынок аренды и складских услуг такие запросы в нужном качестве и с требуемой минимальной площадью удовлетворить в принципе не может», – полагает г-н Рыжук и добавляет, что спрос на складские помещения нельзя назвать постоянным.
«Периодически появляются запросы на аренду помещений, но если, например, завтра в Перми появится склад класса А площадью 10, 20, 30 тыс. и т.д. кв. м, то спрогнозировать, сколько он будет ожидать своего арендатора, очень сложно. Поэтому строительство качественных складских объектов несет в себе высокие риски для девелопера, который решится на этот проект, не имея договоренности с якорным арендатором. Другая проблема в том, что зачастую якорные арендаторы не готовы ждать, пока проект реализуется несколько лет. В итоге компании, размещающие запросы на аренду качественных помещений, не находя готовых предложений в Пермском крае, организовывают логистику через соседние регионы. Например, через Екатеринбург, где только один складской комплекс «Пышма» имеет площадь 195 тыс. кв. м. То есть получается, что грузы идут со стороны Москвы в Екатеринбург, а потом обратно – в Пермь», – приводит пример Тарас Рыжук.
Регина Давлетшина также отмечает, что спрос на такие помещения колоссальный. «Любой производственной, торговой или транспортной организации необходимы для своей деятельности складские помещения. Потребность в таких объектах есть и реализуется посредством некачественных площадей. Если посмотреть на статистику сдачи складских площадей, то видно, что компании, которым необходимы такие помещения, строят их под себя, в соответствии со своими нуждами», – рассказывает г-жа Давлетшина. Она отмечает, что пока активных инвестиций в большом объеме в строительство складов ждать не стоит. «Для девелоперов выгоднее строить офисные, торговые, гостиничные объекты и многоквартирные дома, так как возврат инвестиций происходит гораздо быстрее. Поэтому пока не реализован потенциал этих сегментов, массово инвестиции в строительство складов не пойдут», – считает Регина Давлетшина.
