До 100%
Участники строительного рынка отмечают, что себестоимость возведения жилых домов в этом году значительно выросла. В первую очередь это связано с удорожанием стройматериалов и конструкций, причем как импортных, так и отечественных. По словам Сергея Ельникова, руководителя отдела маркетинга компании VEKA Rus (крупнейший международный производитель и эксперт в области оконных ПВХ-систем), особенно заметный рост цен наблюдался с января-февраля 2015 года, когда начался новый закупочный сезон.
«Прежде всего выросли цены на импортную продукцию: от 30% до 100%, в зависимости от товарной группы. Обусловлено это изменениями на валютном рынке: рубль в конце прошлого года подешевел к основным валютам более чем в два раза. С отечественной продукцией ситуация иная. Цены здесь выросли на 5-15%, в зависимости от доли импортной составляющей. Нельзя также сбрасывать со счетов инфляцию, поэтому рост цен продолжится и к концу года может достичь 40% к уровню 2014 года. Импортозамещение, безусловно, сыграет свою роль, но это станет ощутимо через несколько лет», – полагает Сергей Ельников.
По оценкам Марины Коноплевой, генерального директора компании «КомСтрин-Пермь», импортные стройматериалы увеличились в цене в соответствии с ростом курсов валют, а российские прибавили порядка 30% стоимости. Последнее связано с подорожанием энергоресурсов. «Впрямую поднимать цены вслед за рынком застройщики не могут: доходы потребителя не растут такими темпами. Поэтому для того, чтобы в принципе сохранить бизнес, застройщики снижают собственные издержки, анализируют, какие материалы и технологии можно заменить для удешевления стоимости строительства», – рассказывает Марина Коноплева.
Сергей Ельников отмечает, что от роста себестоимости строительства в меньшей степени пострадал рынок жилья эконом-класса, где невелика доля импортных материалов. «Здесь себестоимость подросла примерно на 10-15%. Себестоимость застройки бизнес- и премиум-класса увеличилась на 25-40%. Во всех сегментах рост будет продолжаться», – считает г-н Ельников. Он также добавляет, что застройщики стараются частично компенсировать фактор себестоимости, сокращая свою прибыль, тем более что структура спроса на жилье тоже меняется, и в целом наблюдается снижение объемов строительства и инвестиций в новые проекты.
Падают объемы
Последний фактор нашел отражение и в статистике. По данным Пермьстата, по итогам восьми месяцев 2015 года объем строительных работ в Прикамье составил 43,817 млрд рублей, снизившись на 15,6%. Падение показателя в июле и августе зафиксировано на уровне 26,8% и 29,5% соответственно (год к году). По словам Марины Коноплевой, это связано с тем, что строители чувствуют себя очень неуверенно, поскольку упали продажи. «В первую очередь это касается вторичного жилья, здесь снижение составило порядка 30%, «первичка» просела на 15-20%. Поэтому девелоперы не стремятся начинать новые проекты, смотрят за поведением рынка и достраивают то, что начали», – поясняет Марина Коноплева.
По мнению Евгения Железнова, директора департамента оценки ООО «Инвест-аудит», уменьшение объема работ, выполненных по деятельности «Строительство», связано с общим снижением активности на рынке, тенденции к экономии и сокращению инвестиционных бюджетов.
Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП», ранее в разговоре с Business Class связывал такое положение дел с отсутствием обеспеченного спроса. «Большинство застройщиков используют для возведения домов средства дольщиков. Обеспеченный покупательский спрос сейчас отсутствует, соответственно, денег для финансирования строительства объектов нет», – отмечает Алексей Дёмкин.
По мнению Марины Коноплевой, снижение объемов строительства в перспективе выльется в дефицит жилья. «Возможно, в 2016 году это рынок и не почувствует, так как строительный цикл составляет два года и в следующем году будут сдаваться объекты, начатые в 2014-м. А поскольку вторая половина 2015-го и 2016 год пройдут в режиме ожидания, то дефицит жилых площадей придется на 2017-2018 годы. Выбор квартир для потребителя сузится, возможно, произойдет рост цен», – прогнозирует Марина Коноплева.
Все меньше и меньше
Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов на территории Пермского края, согласно сведениям Пермьстата, по итогам восьми месяцев показывает положительные результаты: плюс 10% к аналогичному периоду прошлого года. Но данные июля и августа 2015 года говорят о снижении объемов ввода: на 37,7% и 53,2% соответственно. Ряд экспертов связывают такую ситуацию с изменениями в законодательстве, вступившими в силу с 1 марта 2015 года. В частности, тогда федеральным законом №171-ФЗ внесено обязательное условие: выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома будет невозможна, если не сформирован земельный участок под конкретный многоквартирный дом.
Евгений Железнов отмечает, что показатель ввода в эксплуатацию жилых домов, рассматриваемый в месячной детализации, имеет высокую волатильность. «В его истории наблюдались как падения на 59,6%, так и рост в 2,6 раза по отношению к соответствующему месяцу прошлого года. Специалистами нашей компании был проанализирован данный показатель, очищенный от сезонности. Исходя из этого сделан вывод о том, что текущие отклонения в объеме введенных объектов находятся в рамках нормальных для этого показателя. Одновременно с тем, что в июле и августе 2015 года наблюдается такое значительное падение объемов, был зафиксирован существенный рост объема ввода в эти же месяцы 2014 года по отношению к 2013-му (например, в июле 2014 года он в два раза больше чем в июле 2013-го). Экономическая причина такой высокой волатильности показателя – различный план ввода недвижимых объектов у компаний-застройщиков, ведь даже единичные крупные жилые дома могут оказать существенное влияние на введенный за месяц объем», – поясняет Евгений Железнов и добавляет, что в различных субъектах РФ наблюдается различная динамика показателя, однако в среднем она по отношению к соответствующему периоду 2014 года остается положительной (+9,1%).
