По итогам 2015 года количество проданных объектов на рынке новостроек в Прикамье сократилось на треть. По данным краевого управления Росреестра, количество заключенных договоров долевого участия в строительстве в 2015 году снизилось на 33,5% в сравнении с 2014 годом. Всего в 2015-м пермяки зарегистрировали 8,68 тыс. договоров долевого участия, купив таким образом 137,434 тыс. кв. м жилья в новостройках.
Участники рынка в качестве основного фактора, повлиявшего на сокращение числа заключенных договоров долевого участия, выделяют существенное снижение платежеспособного спроса. Егор Чурин, генеральный директор компании «Инвест-аудит», связывает снижение количества заключенных договоров долевого участия с сокращением спроса на недвижимость в строящихся домах. «Это может быть объяснено наличием риска при вложении средств на этапе строительства, уровень которого стал выше в результате входа российской экономики в рецессию», – полагает г-н Чурин.
По мнению Сергея Яремченко, управляющего Пермским филиалом Связь-Банка (Группа Внешэкономбанка), на количество зарегистрированных в Росреестре сделок повлияли два обстоятельства: сокращение объема кредитов, выданных физическим лицам, и некоторый «коллапс» со страхованием гражданской ответственности застройщика, возникший в октябре 2015 года в связи с изменением требований к страховым компаниям. В результате около месяца регистрация сделок по договорам долевого участия была приостановлена в Росреестре, добавляет Сергей Яремченко.
По словам Регины Давлетшиной, генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions, сокращение числа сделок наблюдалось в течение всего 2015 года. «Вторичный рынок пострадал больше, чем первичный, поддержанный госпрограммой по субсидированию ипотечных ставок. Поэтому сделки по продаже строящегося жилья проводились. Благодаря госпрограмме новостройки сохранили в какой-то мере объемы продаж», – рассказывает Регина Давлетшина.
137 тысяч.
В 2015 году количество ипотечных сделок в Прикамье сократилось на 11,8% по сравнению с 2014 годом – до 2,475 тысячи, сообщают в краевом управлении Росреестра. Общая площадь по таким договорам снизилась серьезнее – на 27%. В 2015 году жители Пермского края приобрели в ипотеку 137,434 тыс. кв. м жилья. По оценкам Егора Чурина, в 2015 году примерно 50% сделок на первичном рынке происходило с привлечением ипотечных средств, на вторичном рынке данный процент ниже.
Эксперты подчеркивают: без запуска госпрограммы по субсидированию ставок провал рынка жилья мог оказаться куда более серьезным. «Госпрограмма позволила удержать строительный рынок жилья от серьезного падения и стимулировать реализацию строящегося жилья. Объем жилищного строительства по итогам года вырос примерно на 11-12%. В рамках программы субсидирования ипотечной ставки заемщики получили возможность приобретать жилье эконом-класса на приемлемых условиях. Поэтому с момента ее запуска (апрель 2015 года) ипотечное кредитование на первичном рынке заметно оживилось», – констатирует Анастасия Гилева, управляющий операционным офисом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Перми.
Регина Давлетшина, директор компании Research&Decisions:
– Этот кризис переживается более спокойно, чем предыдущий. Если в 2008 году коррекция цен произошла за полгода, то сейчас рынок реагирует в течение года. Застройщики вошли в этот кризис более подготовленными с экономической точки зрения и уже не боятся.
По словам Татьяны Рыбаковене, управляющего филиалом «Пермский» банка «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка), после старта программы на протяжении нескольких месяцев наблюдался рост объемов выдачи ипотечных кредитов с господдержкой. «Начиная с сентября объемы выдач стали незначительно сокращаться. Связано это, скорее всего, с сезонностью спроса на недвижимость. Тем не менее, на фоне снижения показателей по потребительскому кредитованию ипотека демонстрирует положительную динамику. Если без какой-то дорогостоящей покупки можно обойтись и не брать кредита, то ипотека для большинства жителей страны является единственным возможным способом купить квартиру. Поэтому она является основным стимулом для возможного роста рынка кредитования населения. Немалую роль в этом сыграла госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам», – комментирует Татьяна Рыбаковене.
По словам Сергея Яремченко, средний размер ипотечного кредита в Прикамье вырос и составил 2,3 млн рублей. «Общее число ипотечных сделок в течение 2015 года, безусловно, было ниже, чем в 2014 году вследствие «провала», который образовался на рынке после повышения ставки рефинансирования и до запуска госпрограммы. Около четырех месяцев сделок было крайне мало, что и обусловило разницу. Кроме того, реальный спрос на вторичную недвижимость снизился из-за малопривлекательных ипотечных ставок, а ранее основной объем сделок приходился именно на него. Это также повлияло на уменьшение общего числа ипотечных сделок», – объясняет Сергей Яремченко.
От 10% до 20%.
По данным S.Research&Decisions, в декабре 2015 года средняя цена предложения на рынке новостроек носила волатильный характер и составила 51,71 тыс. рублей за 1 кв. м, увеличившись за четвертый квартал на 0,41% (с начала года показатель снизился на 0,16%). «Рынок новостроек просел только в конце 2015 года: застройщики до последнего держат официальные цены, но реальные (в сделках) – снизились. Все спецпредложения по снижению цен застройщики проводят локально: уменьшая стоимость отдельных квартир или ограничивая акции во времени», – объясняет Регина Давлетшина.
По наблюдениям аналитиков «Абсолют Банка», цена недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках в Пермском крае заметно снизилась – от 10 до 20%. «Соответственно, не только мы, но и другие участники рынка отметили снижение среднего чека по ипотечным кредитам. Однако благодаря этому сейчас можно приобрести квартиру на порядок дешевле или за те же деньги, но с лучшими условиями и большей площади. Активность заемщиков сейчас снижается, на это влияют негативные экономические ожидания и уменьшение реальных доходов населения», – заключает Анастасия Гилева.
Поддержать бы еще.
По оценкам экспертов, ситуация на рынке жилья в 2016 году будет в серьезной степени зависеть от возможных мер господдержки. «Механизм субсидирования ставки через государственную поддержку показал положительный результат. При отсутствии продления данной программы на следующий год, очевидно, ипотека будет продолжать развиваться, но более низкими темпами», – считает Татьяна Рыбаковене.
По мнению Анастасии Гилевой, без комплексной программы с государственным участием развитие ипотеки в 2016 года невозможно. «В сегодняшних экономических условиях отсутствие программы господдержки приведет к увеличению процентных ставок и уменьшению на рынке числа новых объектов недвижимости. Комплекс государственных мер поддержки ипотеки мог бы включать такие аспекты, как поддержка программы субсидирования, регулятивные меры поддержки банков и стимулирование долгосрочного фондирования банковского сектора. В этом случае ипотека продолжит свое развитие в рамках социального партнерства определенного круга банков с государством», – рассуждает Анастасия Гилева.
По словам Василия Шилова, управляющего Пермским филиалом АКБ «ФОРА-БАНК», завершение программы господдержки ипотеки, повлияет прежде всего на стоимость кредитования первичного жилья. «Она станет выше ставки на вторичную жилую недвижимость. Это обусловлено высокими рисками банка при кредитовании строящегося жилья. Если правительство не предложит иные меры поддержки рынка недвижимости, то ситуация будет складываться неблагоприятно. Повышение ставок по ипотеке приведет к снижению спроса на жилье. Это потянет за собой падение сегмента и серьезные сложности в строительстве и как следствие негативно повлияет на экономику страны», – прогнозирует Василий Шилов.
Егор Чурин прогнозирует, что в случае поддержки ипотечного кредитования аналогично программе, проведенной в 2015 году, на первичном рынке жилой недвижимости не произойдет существенных изменений цен. «Поведение цен на вторичном рынке будет зависеть от величины спроса на жилье и, скорее всего, уровень цен в первом полугодии останется на прежнем уровне», – считает Егор Чурин.
Фото: flickr.com, woodleywonderworks
