В апреле федеральное Министерство финансов озвучило идею поддержки малоимущих граждан с помощью запуска так называемой «обратной ипотеки». Механизм предполагает долгосрочную продажу государству движимого или недвижимого имущества, например квартиры. Взамен человеку начинают выплачивать обратную ипотеку в виде ежемесячных или ежегодных выплат. После смерти владельца имущество переходит в собственность государства.
По оценкам экспертов, опрошенных Business Class, спрос на такой «продукт» государства в случае его запуска окажется мал: воспользоваться им сможет очень небольшое число людей. «Обратная ипотека – финансовый продукт, который может быть интересен ограниченному кругу социально незащищенных граждан. Например, пенсионерам, которые единолично владеют жилой собственностью. Для успешного запуска программы в России важно детально проработать ее с учетом особенностей российского законодательства, а также проанализировать, насколько она будет востребована в основном сегменте (пенсионеры) с учетом менталитета россиян», – считает Иван Любименко, директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка.
«Данный инструмент идет вразрез с развитием социальных отношений в нашей стране, уровнем мировоззрения и ментальностью».
Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит», сомневается, что спрос на «обратную ипотеку» будет в Пермском крае и в России в целом. «Данный инструмент идет вразрез с развитием социальных отношений в нашей стране, уровнем мировоззрения и ментальностью. Если государство запустит такие программы, конечно, они найдут отклик, но у весьма ограниченного круга лиц. Широкого распространения подобные продукты не получат», – полагает Егор Чурин.
По мнению Алексея Симкина, управляющего Нижегородским филиалом РОСГОССТРАХ БАНКА, потенциальный спрос на «обратную ипотеку» сложно оценить, поскольку практически ни один банк не включает этот продукт в свою линейку. «Накопленного опыта буквально нет. Хотя на фоне разговоров об увеличении пенсионного возраста и дискуссий на тему пенсионных накоплений граждан механизм «обратной ипотеки» может приобрести актуальность. Основной целевой аудиторией могут быть преимущественно одинокие пенсионеры, обладающие собственным и единственным жильем, ведущие скромный образ жизни, фактически находящиеся за чертой бедности. И таких у нас довольно много», – заключает Андрей Симкин.
Алексей Симкин, управляющий Нижегородским филиалом РОСГОССТРАХ БАНКА:
– Наверное, с натяжкой можно назвать «обратную ипотеку» способом поддержки бедных. Речь ведь идет о фактической продаже своей квартиры. С той лишь разницей, что продавец получает деньги сейчас и живет в своей квартире до наступления смерти. При этом наличных он получает столько, чтобы на момент продажи квартиры хватило и на тело кредита, и на проценты по нему, то есть фактически до 70% от стоимости квартиры. Поддержка выражается в том, что продавец в течение своей жизни не вносит ежемесячные платежи: фактически получает средства и расходует их на жизненные потребности. Но, говоря откровенно, это способ решить проблемы стариков за их же счет, что, безусловно, облегчит российской экономике обслуживание людей пенсионного возраста, а банкам принесет дополнительный доход.
Лучше ренты.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», также считает, что если спрос на «обратную ипотеку» и существует, то крайне низкий. «По сути, это альтернатива пожизненной ренты. Скорее всего, именно последняя – наиболее популярный продукт», – считает Евгений Железнов.
Марк Гойхман, аналитик Группы компаний ТелеТрейд, думает, что обратная ипотека – новый продукт, потенциал которого должен получить развитие в регионах России, в частности, и в Пермском крае. «В регионе, по данным ЦБ РФ на 1 марта 2016 года, выдано 2467 жилищных ипотечных кредитов на сумму 3,507 млрд руб. Это выше, чем во многих других регионах Приволжского федерального округа, таких, например, как Оренбургская, Саратовская, Ульяновская области и др. Таким образом, спрос на ипотеку достаточно высок. В то же время нередки случаи появления сложностей с погашением кредита. И хотя ЦБ РФ не приводит данных по просроченной ипотеке именно в Пермском крае, можно ориентироваться на средний российский показатель. Он составляет 7,26% от суммы ипотеки на 1 марта 2016 года, тогда как еще на 1 января 2016 года был 5,34%», – отмечает Марк Гойхман.
Василий Шилов, управляющий Пермским филиалом АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), считает, что «обратная ипотека» может стать востребованной в России и в Пермском крае в частности. Скорее всего, она заинтересует пожилых людей, у которых нет родственников и наследников или они с ними не общаются», – поясняет Василий Шилов и добавляет, что и сейчас пожилым людям часто приходится сдавать квартиру, чтобы жить достойно.
«К тому же существует договор пожизненной ренты, по которому пенсионер завещает квартиру в обмен на помощь или финансовое обеспечение до конца жизни. Но, к сожалению, именно из-за этого старики становятся жертвами мошенников. И обратная ипотека может стать хорошим и безопасным аналогом. Ведь при таком варианте человек все-таки остается собственником, а его наследники могут просто выкупить квартиру», – резюмирует Василий Шилов.
«Обратная ипотека может стать хорошим и безопасным аналогом пожизненной ренты».
Евгений Железнов подчеркивает, что в такой схеме помимо плюсов в виде дополнительного заработка есть минусы. Основные из них – это возможные конфликты с наследниками, ограничение срока платежей, отсутствие услуг по социальному содержанию. «Дополнительно появляются затраты на оценку, ежегодное страхование, содержание имущества в надлежащем состоянии.
По сумме полученных платежей и совокупности рисков «обратная ипотека» выгоднее пожизненной ренты. Также нужно понимать, что при пожизненной ренте собственники теряют возможность оставить недвижимость наследникам», – заключает Евгений Железнов.
По словам Ивана Любименко, «обратная ипотека» пользуется спросом у граждан США с 60-х годов прошлого века. «Чуть позднее к подобной программе подключились некоторые страны Европы, а также Австралия и Канада. При этом там программа до сих пор востребована и пользуется спросом у людей пенсионного возраста», – добавляет г-н Любименко. Алексей Симкин рассказывает, что наибольшее распространение «обратная ипотека» получила в США, Великобритании и Австралии. «Именно там большинство пожилых людей используют имеющуюся у них недвижимость для привлечения внешних средств – как единую сумму или регулярные платежи. В целом западный опыт можно считать крайне интересным. Дело в том, что американцы и европейцы ментально не очень обеспокоены вопросом наследования. Обычно они ведут раздельное хозяйство, и их дети довольно рано начинают жить самостоятельно (чего нельзя сказать об Азии и Востоке). Многие из них изначально планируют использовать механизмы «обратной ипотеки», чтобы на старости лет пожить полной жизнью. Но такое возможно при развитых механизмах и развитой экономике. Наверное, в России пока этот опыт неприменим в полной мере», – считает Алексей Симкин. Стоит отметить, что несколько лет назад один из российских банков запускал программу «обратной ипотеки». «В тестовом режиме выдачу продукта осуществляло ОАО АРИЖК, есть памятки, датированные 2015 годом, в которых приводилось подробное описание механизмов обратной ипотеки и пожизненной ренты. Насколько интересным оказался этот продукт потенциальным потребителям, информации нет», – рассказывает Евгений Железнов.
Много нюансов.
По мнению Ивана Любименко, гарантом в случае с обратной ипотекой должно выступать государство, так как именно оно является регулятором рынка и конечным собственником жилой недвижимости. «Теоретически банки с государственной поддержкой при запуске обратной ипотеки будут выполнять посреднические функции между клиентом и государством, обеспечивая сопровождение процесса от момента заключения сделки до получения конечного результата. При этом банки смогут получать прибыль только в конце срока действия программы, поэтому в данном случае особенно важна поддержка государства», – считает Иван Любименко.
Василий Шилов напоминает, что сейчас обсуждается вариант «обратной ипотеки», при котором средства выплачиваются именно государством и недвижимость после смерти, соответственно, переходит в его собственность. «Если же смотреть с точки зрения банка, то это фактически пожизненный кредит. То есть пожилой человек ежемесячно получает деньги от банка, а недвижимость является залогом. После смерти кредитор может вернуть деньги, реализовав залоговое имущество.
Главным вопросом в таком случае станет процент. Если говорить о социальной составляющей, то она может пропасть, так как заниженная процентная ставка будет попросту неинтересна банкам. Кроме того, банкам будет необходимо найти длинные пассивы по такой цене, чтобы профондировать подобные кредиты», – рассуждает Василий Шилов.
«Вряд ли банки сейчас повсеместно начнут вводить программы «обратной ипотеки». Здесь есть много «узких» моментов».
Алексей Симкин сомневается, что банки сейчас повсеместно начнут вводить программы «обратной ипотеки». «Здесь есть много «узких» моментов. Прежде всего, далеко не все банки готовы иметь дело с такой социальной категорией, как пенсионеры, даже с учетом перспективной материальной выгоды. Далее – оценка квартиры, определение срока кредита, дальнейшая реализация квартиры и прочие нюансы. Потребители, то есть старики, безусловно, за счет полученных денег улучшат качество своей жизни и, возможно, проживут на несколько лет подольше.
При этом данный способ «поддержки» крайне нежелателен при наличии у заемщика родственников или других лиц в окружении, имеющих намерение каким-либо образом воспользоваться заемными деньгами. В таком случае нужен регулярный патронаж заемщика со стороны банка и прочее. Вообще, конечно, это очень сложный продукт для реализации по многим причинам», – считает Алексей Симкин.
