По данным ООО «Инвест-аудит», за основу которых взяты данные Пермской мультилистинговой системы, объем предложения на вторичном рынке жилья Перми составил 2,1 тыс. объектов, в сегменте новостроек – 1,012. По сравнению с февралем оба показателя сократились: тогда к продаже предлагались 2,121 тыс. и 1,041 тыс. квартир соответственно, рассказывает Егор Чурин, генеральный директор ООО «Инвест-аудит».
«На вторичном рынке на конец марта наибольшее количество предложений находилось в Мотовилихинском районе. В целом по городу наблюдалось снижение объемов предложения на 1,1%. Наиболее существенное снижение предложения продемонстрировано в Дзержинском районе Перми – на 11,6%», – делится Егор Чурин
На рынке новостроек также максимальный объем предложения зафиксирован в Мотовилихе. «В целом по городу наблюдалось снижение объемов предложения на 2,8%. Наиболее существенное продемонстрировано в Свердловском районе (на 16 объектов – 6,6%) и в Ленинском районе (на 3 объекта – 9,1%) Перми», – рассказывает Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».
По словам Екатерины Пахомовой, директора по развитию АН «Территория», сейчас на вторичном рынке наблюдается рост числа предлагаемых к продаже квартир. «Собственники постепенно начинают привыкать к новым, скорректированным ценам и выставлять объекты на продажу.
Меньше, да больше
Количество квадратных метров многоквартирного жилья в новостройках сегодня осталось примерно таким же, как в 2014 и в 2015 годах. Сейчас на разных стадиях строительства находится 1,2 млн кв. м жилья (150 тыс. кв. м из них приходится на долгострои). Это те объекты, которые находятся в возводимых домах или не распроданы. Фишка 2016 года в том, что хотя количество квадратных метров жилья почти не изменилось, но число квартир выросло за счет того, что их площадь уменьшилась», – рассказывает Екатерина Пахомова. В прошлом году многие застройщики предложили пермскому рынку небольшие квартиры площадью от 17-18 кв. м. Это позволило сделать итоговую цену на них меньше, чем на «полноразмерные» аналоги.
Источник – ООО «Инвест-аудит»
По данным портала по выбору недвижимости N1.RU, за апрель объем предложения о продаже квартир в новостройках в Перми всего за месяц значительно вырос – с 5190 до 5900 вариантов, то есть на 14%.
Более половины вновь выставленных объектов пришлось на однокомнатные квартиры, которые занимают почти 40% всего предложения по городу. Они же заметнее всего подешевели с начала года – на 13%. Средняя «однушка» сегодня стоит 1 млн 960 тыс. рублей, тогда как в январе цены держались на уровне 2 млн 250 тыс. рублей. Площади таких квартир продолжают уменьшаться: с января они «похудели» с 43 до 38 квадратных метров.
«В 2015 году уровень скидки достигал 15-25%, а доля квартир, продающихся с дисконтом, – 60-80%»
По словам Екатерины Пахомовой, объем предложения на рынке новостроек не уменьшился, в том числе за счет того, что квартиры стали продаваться медленнее. «Если раньше – на этапе сдачи дома или его высокой готовности – в продаже не оставалось квартир, то теперь по некоторым объектам такой тенденции не наблюдается. Кроме того, появились несколько новых проектов которые были запланированы в 2014-2015 годах, от молодых застройщиков. Эти компании сегодня стремятся занять свою нишу на рынке. Они ведут достаточно грамотную политику: применяют новые подходы в организации строительства, во взаимоотношениях с клиентами и агентствами недвижимости; предлагают разнообразные варианты не проектов, а наборы квартир в одном объекте. Их квартиры имеют спрос, по ним заключаются сделки.
Источник – ООО «Инвест-аудит»
Крупные застройщики понимают, что сейчас выходить в массовое строительство, осваивать большие площадки нецелесообразно. Но у лидеров рынка остается ресурс, которым не обладают небольшие компании. Поэтому последние в перспективе двух-трех лет займут определенную нишу, но передела рынка не произойдет», – прогнозирует Екатерина Пахомова.
Екатерина Пахомовадиректор по развитию агентства недвижимости «Территория»: – За 2015 год количество сделок уменьшилось на 25%, в 2016 году этот показатель еще сократится. В начале года сделки активно проводились на фоне отсутствия информации о том, будет ли продлена ипотека с господдержкой. Полагаю, что количество сделок продолжит снижаться и по итогам 2016 года показатель упадет на 50% по отношению к уровню 2014-го.
Давайте торговаться
По словам Евгения Железнова, на конец марта 2016 года средние цены на первичном и вторичном рынках многоквартирного жилья находятся примерно на одном уровне: 50,521 тыс. рублей за кв. м – на первичном рынке и 49,957 тыс. рублей за кв. м – на вторичном.
Особенно существенно просел именно последний. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года цены на такие квартиры снизились на 11,1% (на конец марта 2015 года цена «квадрата» на вторичном рынке составляла 55,55 тыс. рублей). Эти цифры не учитывают размер торга между покупателем и продавцом, в реальных сделках стоимость квартир снизилась еще сильнее. «В докризисные годы разница между ценами предложений и ценами сделок обычно лежала в диапазоне 2-5%, тогда как в 2015 году, согласно различным оценкам, уровень скидки достигал 15-25%, а доля квартир, продающихся с дисконтом, – 60-80%», – подчеркивает Евгений Железнов.
Источник – ООО «Инвест-аудит»
По словам Егора Чурина, за март 2016 года сильнее всего подешевели квартиры в Орджоникидзевском районе – на 1,3% (до 41,246 тыс. рублей за 1 кв. м). В разрезе размера предлагаемых к продаже квартир наибольшее снижение продемонстрировано в сегменте крупных квартир (четыре и более комнаты). Оно составило 2,2% (цена квадратного метра снизилась до 43,912 тыс. рублей).
По оценкам Екатерины Пахомовой, на вторичном рынке многие продавцы стали принимать новую реальность. «Мы всех собственников предупреждаем, что «будет торг». Но говорить о том, что на вторичном рынке есть очень интересные предложения, не стоит. Найти ликвидный объект (который, если необходимо, можно быстро продать: на среднем этаже, оптимальной площади), очень сложно. Такие предложения по-прежнему единичны, хотя объектов, находящихся в экспозиции, немало», – делится Екатерина Пахомова.
На рынке новостроек цены остались примерно на уровне прошлого года. По данным «Инвест-аудит», за период с марта 2015 года по март 2016 года стоимость квадратного метра на первичном рынке уменьшилась на 1,8%. За март 2016 года показатель снизился на 0,6% (или 319 рублей). В течение месяца уменьшение средних цен наблюдалось во всех районах Перми кроме Кировского. Наибольшим оно оказалось в Ленинском – 1,2% (до 66,013 тыс. рублей за 1 кв. м).
Источник – ООО «Инвест-аудит»
По словам Екатерины Пахомовой, сейчас уменьшилось количество акций и спецпредложений от застройщиков, которые активно запускались год назад. «По некоторым объектам наблюдается рост стоимости квартир за счет выхода на новую стадию строительства», – добавляет г-жа Пахомова.
Все не то
По оценкам экспертов, на пермском рынке недвижимости наступило «время покупателя» – он диктует свои условия и долго выбирает квартиру. «Понять мотивацию потребителей сейчас очень сложно: они могут переключиться с одного объекта на другой, расположенный в другом районе, или изменить сумму покупки (например, рассматривали квартиры в пределах 1,5 млн рублей, а в итоге купили за 3). Покупатели ищут интересные и выгодные предложения. Некоторые говорят так: «Скоро лето, зачем нам торопиться? Будем ждать выгодных предложений». Сейчас время небыстрой покупки – очень сильно увеличился период принятия решения о покупке квартиры», – рассказывает Екатерина Пахомова и добавляет, что появился такой термин, как «клиенты-туристы». «Они ходят-ходят, смотрят-смотрят, но ничего не покупают. Появился и еще один «тип» потребителей – те, кто вроде как определяются с квартирой, заключают договор долевого участия, регистрируют его, но когда наступает момент оплаты, не перечисляют деньги, объясняя это тем, что «передумали». Такие ситуации появились на рынке. Участились случаи, когда перед самой сделкой люди отказываются, так как «боятся покупать» или «не готовы», – рассказывает Екатерина Пахомова.
«Сейчас время небыстрой покупки – сильно увеличился период принятия решения о покупке квартиры»
По словам Алексея Балашова, старшего экономиста Банка «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка), рынок сейчас диктует покупатель. «Сложно сказать, сколько еще может продлиться такая ситуация. С одной стороны, экономика пока не показывает устойчивых признаков восстановления, в следующем году продолжится падение ВВП и снижение реальных доходов граждан, что будет оказывать давление на спрос и цены на недвижимость. С другой – планируемое снижение инфляции и вслед за ней смягчение денежно-кредитной политики ЦБ должно позволить сделать ипотеку доступнее, что может подстегнуть спрос, особенно в свете уже просевших цен», – рассуждает Алексей Балашов.
Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент», также осторожен в прогнозах ситуации в сегменте недвижимости. «Сложные времена наступили для всех участников рынка: снижается платежеспособный спрос, уменьшаются реальные доходы, кредитование становится невозможным из-за слишком высоких ставок, да и сами банки не стремятся кредитовать строительство. Снижение активности последние месяцы наблюдается по большинству сегментов, количественные показатели везде либо снизились, либо обнулились, хотя ценовые характеристики неодинаковы», – отмечает Владимир Федорченко.
