За минувший год банки в Пермском крае выдали 19,166 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 26,181 млрд рублей, сообщают в Банке России. Данные превышают аналогичные показатели 2015 года – на 19,4% и 21,8% соответственно.
Однако, по словам Ильи Володько, генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group, уровень 2014 года не достигнут: в прошлом году объем ипотечного кредитования оказался ниже на 37,3%. «Говорить о полном восстановлении ипотечного кредитования пока не приходится. Сдерживающим фактором выступает падение реальных доходов населения на фоне роста потребительских цен, а также экономическая нестабильность в стране», – рассуждает Илья Володько.
Кирилл Котриков, руководитель отдела аналитики CENTURY21 Россия, отмечает, что за январь 2017 года в Прикамье выдано 812 ипотечных кредитов на сумму 1,123 млрд рублей. «Средневзвешенный срок кредитования – 187 месяцев, а средневзвешенная ставка – 11,85%. Если составить рейтинг регионов по этим показателям на начало года, то по количеству выданных кредитов Пермский край занимает 16-е место из 87 регионов, по объему – 18-е, по срокам – 55-е, обогнав Москву на 12 позиций. Эти данные говорят о том, что ипотечный рынок в Перми гораздо более развит, чем среднероссийский. Единственное отставание – по срокам (55-е место), но чем больше берут, тем дольше отдают», – поясняет Кирилл Котриков.
Директор сети операционных офисов «Райффайзенбанка» по Пермскому краю Михаил Красных отмечает, что с середины прошлого года рынок ипотечного кредитования вошел в активную фазу. На фоне снижения Центробанком ключевой ставки банки существенно обновили предложения, сделав ипотеку доступнее для населения, добавляет г-н Красных.
Сами снижают.
Эксперты, опрошенные Business Class, сходятся во мнении, что госпрограмма поддержала рынок ипотеки и сегмент новостроек, но сейчас необходимость в ней отпала: ставки опустились к докризисному уровню. Михаил Красных подчеркивает, что предложения по ряду программ сегодня даже выгоднее, чем в тот период.
Доля сделок с кредитами достигает 42-45%.
«К началу весны 2017 года коммерческие банки предлагали ипотечные кредиты по ставкам, сопоставимым с величиной ставки с учетом субсидирования. Но АИЖК предложила программу кредитования приобретения строящегося жилья по ставке от 10,25% годовых. При этом для отдельных категорий граждан она дополнительно снижается на 0,25 пп. Снижение ставки АИЖК должно оказать влияние на рынок ипотечного кредитования, повысить доступность жилья для россиян и без пролонгации программы субсидирования ипотечных ставок коммерческих банков», – говорит Юлия Грызенкова, доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.
Марк Гойхман, ведущий аналитик ГК TeleTrade, полагает, что рынок ипотеки в Пермском крае следует за тенденцией по стране в целом. «При этом прекращение программы государственного субсидирования ставок ипотеки мало повлияло на данные процессы. Уже в прошлом году льготные предложения практически сравнялись с рыночными. Это, наряду с существенными ограничениями по льготной ипотеке, сделало ее маловостребованной», – отмечает Марк Гойхман. Кристина Волкова, коммерческий директор региона «Урал» ЮниКредит Банка, отмечает, что завершение государственной программы сказалось на снижении спроса на новостройки.
По словам Валерия Теренина, управляющего региональным офисом «Пермский» банка «Российский капитал», госпрограмма стала своевременным инструментом поддержки строительной отрасли и ипотеки в сложный период. «Благодаря ее внедрению падение объемов ипотечного кредитования не было таким стремительным, как, например, в 2009 году. Банки смогли продолжать кредитование, выдавая ипотеку на строящиеся объекты, спрос на которые, за счет разницы в ставках по ипотеке для первичного и вторичного рынков, был существенным. Сейчас ситуация в банковском секторе нормализовалась, необходимости в дальнейшей государственной поддержке нет, банки начали самостоятельно снижать ставки по ипотеке», – подчеркивает Валерий Теренин.
Как до кризиса.
По информации Кирилла Котрикова, порядка 30% ипотечных договоров в прошлом году оформлены в рамках госпрограммы. «Эффект весьма значительный, но именно в качестве антикризисной меры, если учесть, что ключевая ставка на момент подписания указа о льготном ипотечном кредитовании составляла 17%», – напоминает Кирилл Котриков.
По информации Центробанка, в январе 2017 года средневзвешенная ставка по ипотеке в Прикамье составила 11,85% (в аналогичный период прошлого года – 13,51%). «Существенно снизив ставки с начала марта, один из ключевых игроков рынка – Сбербанк – задал ориентир по ставкам кредитования для других игроков. Сейчас банки предлагают ставки по ипотеке для первичного рынка недвижимости ниже тех, что действовали в период действия программы «Ипотека с господдержкой». Ставки достигли докризисного уровня, застройщики активно строят и вводят в эксплуатацию новое жилье, поэтому мы ожидаем повышение спроса на покупку жилья и ипотечные продукты и, следовательно, дальнейший рост объемов кредитования. Среднерыночный размер процентных ставок на текущий момент составляет 11,5%. При этом, на наш взгляд, это еще не минимальные ставки текущего года, к концу 2017 году мы прогнозируем среднерыночную ставку по ипотеке на уровне 10,3%», – прогнозирует Валерий Теренин.
Объемы выдачи ипотеки продолжат расти теми же темпами, что и в 2016 году.
По данным Егора Чурина, генерального директора ООО «Инвест-аудит», средний уровень базовых ставок по ипотечным кредитам на новостройки в Перми – 10,9%, на вторичное жилье – 11,75%. «При этом, согласно статистике ЦБ, средневзвешенная ставка по стране снижалась в течение всего IV квартала 2016 и продолжает снижение. Ставки вплотную приближаются к уровню 2011 года, который отметился самыми низкими ставками по ипотеке», – подчеркивает Егор Чурин.
Валерий Теренин говорит, что по итогам 2016 года доля ипотечных сделок в целом по рынку при покупке недвижимости на стадии строительства составляет 42%, готовой – 31%. По информации Кирилла Котрикова, доля сделок с заемными средствами составляет порядка 45%. «Стоимость ипотеки зависит не только от типа рынка, но и от размера, срока и стоимости недвижимости, кредитоспособности заемщика и т.д. По нашим расчетам, это средневзвешенная ставка +-1 – 1,5%», – рассказывает г-н Котриков. Он полагает, что стоит ожидать умеренный рост объема ипотечных кредитов в этом году. «Ставки продолжат падать. Многое зависит от действий Центробанка, согласно заявлениям которого ключевая ставка может быть снижена вплоть до 8%. Мы прогнозируем снижение ипотечной ставки по Пермскому краю до 10,5%», – отмечает Кирилл Котриков.
Отличное время.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», исходя из заявлений первых лиц крупнейших банков полагает, что снижение ставок продолжится в 2017 году. «Кстати, эти же обещания уже выполняются, так как первые разговоры об этом велись еще осенью). Если окунуться в историю, то похожую ситуацию мы наблюдали в 2011 году, когда средняя ставка снижалась в течение всего года, вплоть до начала 2012-го, активизировав тем самым спрос на жилье, а за ним и рост цен. Не исключено, что ситуация может повториться, и мы увидим сначала стагнацию, а затем некоторое оживление и рост цен», – считает Евгений Железнов.
Михаил Красных уверен: и в 2017 году ипотека останется флагманом розничного кредитования. «Сейчас отличное время для покупки жилья. Цены на недвижимость за время кризиса снизились, ипотека становится все доступнее. При этом стоит понимать, что рост спроса на нее неизменно приведет к повышению цен на рынке жилья. Поэтому если есть планы приобрести недвижимость – лучше сделать это сейчас. Я думаю, что ипотека продолжит набирать обороты. На днях Центробанк понизил ключевую ставку на 25 базовых пунктов, что, безусловно, отразится и на предложениях банков», – рассуждает Михаил Красных.
В ЮниКредит Банке ожидают хороший спрос на ипотечные продукты в 2017 году. «Если есть потребность в покупке или обмене жилья – сейчас самое время это сделать: стоимость жилья и ставки по кредитам максимально доступны», – вторит Кристина Волкова. Валерий Теренин ожидает рост объемов кредитования по рынку на 9-10% на фоне стабилизации экономической ситуации, существенного сокращения процентных ставок, роста диджитализации ипотеки.
Аналогичной точки зрения придерживается Марк Гойхман. «Цены на недвижимость, сокращавшиеся с 2014 года, подошли к минимальным уровням, после которых падение прекращается. Покупатели стремятся использовать и эту ситуацию. Так, в Перми в I квартале 2017 года средняя цена квадратного метра составляет 50,9 тыс. руб. Это на 2% ниже, чем в аналогичный период 2016 года, но уже на 1,9% выше, чем в IV квартале, по данным риэлтерских служб. Кроме того, снизились ставки по ИЖК из-за уменьшения инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ.
Для текущего года есть тенденция продолжения ослабления инфляции, хотя и меньшими темпами, примерно до 4-4,2% в год. Вероятно, продолжится и уменьшение ключевой ставки ЦБ с 10% до 8-8,5%. Это будет содействовать удешевлению ИЖК на несколько процентных пунктов, до 10-10,5% годовых. Объемы выдачи продолжат расти примерно теми же темпами, что и в 2016 году», – прогнозирует Марк Гойхман.
Эксперты консалтинговой компании MACON Realty Group оценивают доступность ипотечного кредита для жителей Перми как высокую. «Для того чтобы иметь возможность для погашения ежемесячного платежа по кредиту в размере 16,9 тыс. рублей, каждому из двух членов среднестатистической семьи достаточно иметь заработную плату в размере 28,2 тыс. рублей. Согласно статистике, средняя заработная плата по городу по итогам 2016 года выше этого значения и составляет около 38,9 тыс. рублей», – приводит пример Илья Володько.
