2 мая арбитражный суд Пермского края рассмотрел иск о банкротстве ООО «Камстройинвест». В отношении застройщика Первого пермского микрорайона введена процедура наблюдения. Уже завтра, 4 мая, в краевом арбитраже состоится еще один процесс – на этот раз по иску о банкротстве жилищно-строительных кооперативов «Триумф Квартал 2» и «Триумф Квартал 2. Вторая очередь».
В этот же день у здания арбитража планируется проведение пикета пайщиков ЖСК.
И в том, и в другом случае мы имеем дело с покупателями, которые приобрели жилье на стадии строительства, но не дождались его завершения. В Центре недвижимости и права «Белые ночи» обращают внимание на то, что с юридической точки зрения при банкротстве застройщика разница между дольщиками и пайщиками велика. Прав и возможностей у последних – куда меньше. Центр недвижимости и права «Белые ночи» сравнил обе схемы покупки жилья и свел их в единую таблицу.
Сравнение двух схем покупки жилья
| Договор долевого участия (ДДУ) | Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) | |
| Отношения между покупателями квартир и застройщиком | Отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» | Отношения между пайщиками и застройщиком не зафиксированы, есть отношения между пайщиками и ЖСК. Они регулируются внутренними документами организации (уставом, договором). |
| Права покупателей | Дольщик выступает как потребитель и попадает под действие Федерального закона «О защите прав потребителей». | Пайщик – участник добровольного объединения. Он не защищен законом о защите прав потребителей. |
| Договор | Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу объекта. То есть одну и ту же квартиру застройщик не сможет продать дважды. | Договор не регистрируется в Росреестре. Таким образом, покупатель не застрахован от того, что приобретенная им квартира не будет продана повторно другому человеку. |
| Сроки строительства | В договоре долевого участия строго оговорены сроки возведения объекта. Если застройщик не успевает в срок, то он выплачивает неустойку и штраф. | Застройщик не несет ответственности за нарушение сроков строительства. |
| Гарантии качества строительства | В ДДУ прописаны гарантийные обязательства застройщика. Срок гарантии - не менее 5 лет. | Непосредственным заказчиком строительных работ является ЖСК. При обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении объекта, устранять их будут пайщики за счет собственных средств. |
| Возврат денег из-за некачественного строительства | В случае недобросовестности застройщик обязан вернуть дольщику вложенные денежные средства. Порядок возврата и размер неустойки определены федеральным законом. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается банковской гарантией либо страхованием гражданской ответственности. | В случае недобросовестности ЖСК получить назад денежные средства достаточно проблематично. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством. |
| Стоимость | В договоре зафиксирована полная стоимость приобретаемого жилья. Цена в ходе строительства не меняется. Она может быть изменена, только если это предусмотрено договором. | Конечная стоимость квартиры не зафиксирована. Получается, что первоначальная цена жилья в ходе строительства может быть увеличена в одностороннем порядке, если застройщик несет дополнительные траты. |
| Ипотека | Банки охотно кредитуют по ДДУ. Существуют различные программы со сниженными процентными ставками, когда застройщик аккредитован в банке и активно с ним сотрудничает. | Банки кредитуют, но менее охотно, чем по ДДУ. Финансовые организации требуют повышенные гарантии: дополнительный залог или поручитель. |
Евгений Мезин, директор Центра недвижимости и права «Белые ночи»:
– Нужно понимать, что ни одна из схем приобретения жилья не дает покупателю 100%-ной гарантии. Поэтому необходимо внимательно отнестись к выбору застройщика. Основные моменты, на которые стоит обратить внимание: правоустанавливающие документы на земельный участок, где планируется строительство (право собственности или аренда), разрешение на строительство многоквартирного дома и проектная документация (обязательно должна быть опубликована в СМИ). Кроме того, обязательно зайдите на сайт арбитражного суда, чтобы узнать, не возбуждено ли дело о банкротстве застройщика, есть ли иски, в массовом порядке поданные в отношении компании, или запреты в отношении объекта строительства. Наконец, стоит изучить историю: выясните, сколько объектов построено компанией, нарушала ли она сроки сдачи и т.д.
