По данным Пермьстата, за первый квартал 2017 года на территории Прикамья введено в эксплуатацию 84,2 тысячи квадратных метров жилья (или 1222 квартиры). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года темп ввода жилья снизился на 47%.
Индивидуальное строительство домов сократилось на 18,8%. За счет собственных и привлеченных средств было построено жилье общей площадью почти 43 тыс. кв. м. Девелоперы ввели более 41,2 тыс. кв. м жилья за первый квартал. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года компании сдали 105,8 тыс. кв. м. Снижение темпов ввода многоквартирных жилых домов составило более 61%.
В сравнении с началом 2015 года сегодняшние показатели выглядят еще более устрашающе: тогда за первый квартал ввод жилья в Прикамье составил 290 тыс. кв. м (на долю ИЖС пришлось 155,3 тыс. кв. м). Это в 3,4 раза больше, чем за первые три месяца 2017 года.
По оценкам экспертов, опрошенных Business Class, сокращаются объемы строительства не только в сегменте ИЖС, но и на рынке многоквартирных жилых домов. «Застройщики снижают объемы, в том числе планируемых проектов, поэтому отрицательная динамика сохранится еще достаточно продолжительное время. Новые объекты планируются с осторожностью. К сожалению, печальные прецеденты банкротства строительных компаний говорят о сложностях отрасли, а изменения в законодательстве только усугубляют положение строителей», – подчеркивает Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект.
Олег Стародубцев, генеральный директор Группы компаний «ПМД», отмечает: объем строительства, безусловно, сокращается. «Причиной тому стало не только уменьшение объема ввода индивидуального жилья. Во-первых, ужесточаются требования к застройщикам, во-вторых, сокращается платежеспособный спрос со стороны населения, в-третьих, у большинства застройщиков нет доступа к дешевым финансовым ресурсам», – поясняет г-н Стародубцев.
Только три.
В краевой столице за первые три месяца 2017 года застройщики сдали только три многоквартирных дома (подробнее см. таблицу). «Строительно-монтажный тест №14» ввел в эксплуатацию дом по ул. Веры Засулич (ЖК «Самоцветы»), ЖСК «Новые Ераничи» – объект в жилом комплексе «Карпинский», «ПЗСП» завершил строительство дома по ул. Судозаводской, 15. Общая площадь трех домов суммарно составляет 33,787 тыс. кв. м, жилая – 20,39 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2016 году за этот же период ввели шесть домов (их общая площадь суммарно – 48,643 тыс. кв. м, жилая –33,973 тыс. кв. м).
Аналитики ООО «Инвест-аудит» уже фиксируют сокращение объема предложения на рынке новостроек: согласно данным Пермской мультилистинговой системы, на конец первого квартала 2017 года он составил 572 объекта. В сравнении с концом прошлого года снижение составило 22,1% (тогда в экспозиции на рынке находились 734 квартиры), отмечают специалисты компании.
Объекты, которые вводятся сейчас, «закладывались» в «беспокойном» 2015 году, когда многие застройщики корректировали планы по выходу на новые площадки. По оценкам участников рынка, сейчас статистика уже демонстрирует последствия пересмотра девелоперами стратегии работы.
Олег Стародубцев поясняет, что в целом цикл строительства составляет 3-3,5 года, из которых 1-1,5 года – это подготовка проектно-разрешительной документации, 2-2,5 года – непосредственно строительство дома. «Поэтому статистика, скорее, действительно демонстрирует последствия ситуации 2015 года. Кроме того, инвестиционная привлекательность бизнеса, связанного со строительством многоквартирного жилья, падает. Причины тому – увеличение требований со стороны законодательства, ужесточение плотности застройки. Это приводит к уменьшению числа возводимых квадратных метров», – полагает Олег Стародубцев.
По словам Виктора Суетина, серьезного сокращения объемов компания не планирует. Добросовестные девелоперы стараются максимально мягко для участников долевого строительства пройти сложный экономический период. Мы настроены, прежде всего, на выполнение взятых обязательств. При благоприятной экономической ситуации мы могли бы реализовывать гораздо большие объемы строительства», – заключает Виктор Суетин.
Близки к себестоимости.
По оценкам экспертов, сокращение объема предложения на рынке новостроек вместе с законодательными изменениями (на федеральном и городском уровнях) могут привести к росту цен на квартиры. Однако он окажется не таким большим, как если бы ситуация складывалась на страницах учебника по экономике: помешает уменьшившийся платежеспособный спрос. По данным компании «Инвест-аудит», в первом квартале 2017 года средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости Перми составила 50,248 тыс. рублей за кв. м, что на 0,9% (или 450 руб. за кв. м) меньше, чем в четвертом квартале 2016 года.
Сергей Репин, директор по развитию холдинга «Сатурн-Р», полагает, что сегодня есть нормативные предпосылки к росту цены на квартиры:– Это связано с введением ограничивающего коэффициента от 1,5 до 2,5, который призван уменьшить плотность застройки. По старым нормам коэффициент может доходить до 7. С одной стороны, это позволит создать более комфортную среду для проживания. С другой стороны, вызовет снижение объемов строительства, а по закону рынка – чем меньше товара, тем выше его стоимость при том же уровне спроса.
По прогнозам Олега Стародубцева, цены вырастут ориентировочно на 5%. «То есть удорожание окажется незначительным, поскольку платежеспособный спрос населения остается ограниченным (зарплата не растет, ипотечные ставки не падают). В таких условиях в лучшем случае в этом году объем ввода жилья сохранится на том же уровне, в худшем – сократится. Ожидается, что в 2018 году он еще более снизится», – рассуждает г-н Стародубцев. Виктор Суетин подчеркивает, что сегодня складывается сложная ситуация. «Потенциала рынка для повышения стоимости жилья нет, но цена за квадратный метр уже критически близка к себестоимости.
Снижать качество проектов и за счет этого сдерживать стоимость – не выход, у покупателя есть совершенно определенные требования к комфорту жилья, и сегодня даже проекты эконом-класса реализуются с хорошей отделкой, качественной средой внутридворового пространства и другими необходимыми характеристиками. Вероятно, многие компании будут двигаться в сторону сокращения объемов», – считает Виктор Суетин. По его мнению, для устойчивого развития рынка необходимо активное участие государства в стимулировании спроса, также важны качественные и работающие инвест-программы. «Иначе сократится не только объем предложений на рынке, но и количество застройщиков – не думаю, что это принесет пользу покупателям или как-то их обезопасит. Но, к сожалению, сегодня законодательство во многом работает именно в этом направлении», – резюмирует Виктор Суетин.
