Городская комиссия по землепользованию и застройке (ПЗЗ) рассмотрела предложения, поступившие в ходе публичных слушаний по вопросу установления коэффициента плотности застройки жильем в Перми. Именно этот вопрос стал одним из самых обсуждаемых среди профессионалов рынка зимой-весной 2017 года.
Впервые с инициативой внести изменения вышел городской департамент градостроительства и архитектуры. Изначально ведомство предложило сделать коэффициент равным «2» в трех зонах: обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2), высокоплотной и среднеплотной жилой застройки (Ж-1 и Ж-2 соответственно). Принятие поправок в таком виде привело бы к тому, что на участке минимально допустимого размера 1200 кв. м можно построить дом площадью 2400 кв. м.
В ходе публичных слушаний по данному проекту поступило более 40 замечаний и предложений. По словам замглавы администрации Перми Андрея Ярославцева, все они были проанализированы, и департамент подготовил компромиссное предложение, которое учитывает пожелания участников рынка. С учетом этих мнений департамент градостроительства и архитектуры скорректировал первоначальный проект. В частности, предложено ввести дифференцированный коэффициент (от 1,5 до 2,5) в зависимости от площади участка (подробнее см. таблицу). Этот параметр предлагается высчитывать от общей площади жилых помещений, а не всего дома.
Предложено внести еще один пункт, касающийся территорий, правообладатель которых захочет изменить зонирование на соответствующее прилегающему участку без внесения изменений в генплан. Такое возможно только в двух случаях. Первый касается территорий, где планируется строительство или реконструкция объектов для реализации инвестиционного проекта, который признан приоритетным на региональном уровне. Второй случай распространяется на те площадки, из-за смены зонирования которых не возникнет необходимости в строительстве и реконструкции транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Это должны подтвердить исследования в области градпроектирования.
Согласно проекту департамента, на участках с видом разрешенного использования «многоквартирные дома» разных типов размер площадок – детских, спортивных, хозяйственных, для отдыха – составит 7 кв. м на 100 кв. м общей площади жилых помещений. Предельный размер временных стоянок для автомобилей остается на уровне 3,5 кв. м на 100 кв. м общей площади жилых помещений.
В департаменте градостроительства и архитектуры подчеркивают, что данные параметры не подлежат применению к правоотношениям, возникшим из договоров о развитии застроенных территорий (РЗТ) или о комплексном освоении территории, которые заключены до даты вступления в силу новых норм. То же самое касается площадок под РЗТ, решение о выставление на торги которых принято до этого момента.
Главный архитектор «Сатурн-Р» Игорь Луговой поинтересовался, каким образом данный проект соответствует генплану. По его словам, коэффициент для зоны Ж-1, указанный в генплане, и тот параметр, который предлагается, противоречат друг другу. «И почему мы регулируем только жилье? На мой взгляд, обоснованно было бы применить коэффициенты плотности из генплана, и никаких вопросов бы не возникло. Почему-то по этому пути не пошли…» – недоумевает Игорь Луговой. Андрей Ярославцев ответил, что на участках, расположенных в этих зонах, возможно строительство не только жилых, но также иных объектов. «Предлагаемые коэффициенты получены исходя из расчетов (ранее их представили на круглом столе, в котором приняли участие застройщики – «bc»)», добавил Андрей Ярославцев. По итогам обсуждения предложение департамента поддержано членами комиссии.
Несколько поправок к проекту подготовил Денис Галицкий. В частности, он предложил не применять новые нормативы к участкам, где возводится жилой комплекс «Триумф. Квартал II». Однако новые параметры относятся к зонам, а не отдельным участкам. Более того, на данный момент уже получены разрешения на строительство домов. Редакционные поправки Дениса Галицкого учтены в проекте мэрии Перми.
Союз архитекторов вышел с предложением ввести мораторий на действие новых норм на период до 1 января 2018 года. По мнению профессионалов рынка, это позволит совершить плавный переход к новым параметрам застройки. «Те градостроительные планы, которые выданы до вступления в силу этой нормы, будут применяться без новых ограничений, по сути, это и станет неким мораторием», – отметил Андрей Ярославцев.
Предложение профессионального объединения не поддержано комиссией. Сергей Шамарин, президент Союза архитекторов Прикамья, глава МБУ «Бюро городских проектов», напомнил, что, несмотря на установление новых параметров плотности застройки, остается возможность внести изменений в ПЗЗ, увеличив параметр для конкретного участка.
По итогам обсуждения члены комиссии рекомендовали направить проект с учетом поправок на рассмотрение в Пермскую гордуму. Депутаты рассмотрят его на июньском заседании.
Дифференцированный коэффициент плотности застройки, предложенный мэрией Перми
| Площадь участка (в тыс. кв. м) | Коэффициент |
| 1,2-2 | 1,5 |
| 2-2,99 | 2 |
| 3-4,99 | 2,3 |
| 5 и более | 2,5 |
Ряд пермских застройщиков, специализирующихся на строительстве таунхаусов, обратились с заявлением об установлении процента застройки и размеров земельных участков в отношении территорий блокированной жилой застройки. Организации также попросили изменить минимальный размер участков под ИЖС. Речь идет о компаниях «ЛАРЕЦ-ИНВЕСТ», «ДС-Альянс» и «Пангея». По словам заявителей, сейчас основной спрос сложился на дома площадью 60-130 кв. м, такие «блоки» можно разместить на участках с минимальным размером 100-150 кв. м. Именно такой параметр предлагают установить застройщики. Как пояснили в городском департаменте градостроительства и архитектуры, сейчас для участков блокированной жилой застройки минимальный размер участков не установлен. Ведомство предлагает и впредь не вводить такой параметр для таунхаусов, при этом зафиксировать процент застройки таких площадок, равный 40%. Это предложение поддержано комиссией, его направят на публичные слушания.
