Екатерина, расскажите, пожалуйста, какие основные тренды на рынке жилья Перми обсуждались в рамках Национального конгресса по недвижимости?
– Все тенденции, которые наблюдают эксперты в разных регионах, очень схожи. Как в Перми, так и практически по всей России падает стоимость квадратного метра жилья. Происходит стагнация рынка, но в то же время нет достаточного спроса на квартиры. Это связано с двумя факторами. Во-первых, у людей уменьшаются доходы. Сейчас, по официальным данным, минимум 50% сделок с недвижимостью проводятся по ипотеке. По моим личным наблюдениям, этот показатель доходит до 70%, а по некоторым объектам – даже до 90%. Во-вторых, некоторые застройщики не справляются со своими обязательствами: продлевают сроки строительства или совсем замораживают проекты.
Жители города замечают, что новых домов с каждым годом меньше. Эта ситуация негативна для города или в данный момент пермяки вполне обеспечены квартирами?
– Действительно, объемы ввода нового жилья падают. Например, по данным Пермьстата, за первый квартал 2017 года этот показатель упал на 47% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Конечно, потребность в новом жилье есть: существующих площадей не хватает. Отмечу, что положение нашего города в этом вопросе менее выигрышное, чем в соседних регионах. Как вы помните, президент РФ Владимир Путин установил норму, согласно которой на каждого жителя страны должно приходиться по одному новому квадратному метру жилья ежегодно. В Перми за последние пять лет строилось по 0,25 кв. м на человека, в то время как, например, в Екатеринбурге – 0,35 кв. м на человека, а в Новосибирске – 0,44 кв. м на человека.
Между тем нельзя однозначно сказать, что эта ситуация играет против пермяков. С одной стороны – жилья не хватает, но с другой – уже сейчас город испытывает трудности с пропускной способностью автодорог, количеством мест в детских садах и школах. Поэтому для увеличения темпов строительства необходимо развитие многих других, связанных с ним показателей.
Еще несколько лет назад в Пермь пришел тренд на «евродвушки» и «евротрешки». Каких тенденций в строительстве пермяки могут ожидать на этот раз?
– «Евротрешки» и «евродвушки» продержатся на нашем рынке еще долгое время. Чего не могу сказать о популярных в последнее время квартирах-студиях. Они тоже появились на пермском рынке не так давно, однако сейчас, по мнению аналитиков «Российской гильдии риэлторов», город обеспечен ими на 5-7 лет вперед. Этот формат жилья очень быстро потеряет популярность. Квартиру-студию можно сравнить с комнатой, а комнаты традиционно пользовались низким спросом: на них приходится примерно 10% от всех продаж. То же самое будет со студиями.
Сейчас развивается тенденция предоставления широкого выбора планировки, метража и отделки квартиры. А самый главный тренд сегодня – повышение качества проекта при снижении себестоимости строительства. Застройщики Перми начали задумываться о комфорте жителей и проектировать свои дома исходя из их потребностей.
Одного из пермских девелоперов на конгрессе отметили дипломом за концептуальный проект. Но лауреатами в номинациях стали строители из Калининграда и Челябинска. Для понимания масштаба их проектов отмечу, что они предусматривают нетривиальные решения для организации пространства жилого комплекса. Если новый дом окружает старая застройка, ее реставрируют: покрывают стены современными материалами, меняют покрытие крыши на новое черепичное. Или, например, предусматривают детские туалеты на первом этаже дома, чтобы ребенку не приходилось постоянно бегать домой во время прогулки во дворе. Застройщики делают все для того, чтобы жители новых квартир имели приятный вид из окна и привлекательную обстановку квартала. Это совсем другой уровень культуры строительства, отличный от пермского, однако у нас уже начали наблюдаться его отголоски.
В более развитых в сфере строительства регионах России, например в Воронеже, наблюдается рост девелоперских проектов, в том числе коммерческих. Кроме этого, существует тренд меценатства, когда крупные застройщики выступают финансовыми партнерами в масштабных мероприятиях и в развитии города. В Перми такого пока нет.
Не так давно «Российская гильдия риэлторов» прогнозировала начало восстановления рынка к 2019 году, изменился ли этот прогноз после конгресса?
– Однозначно можно сказать, что в 2019 году полного восстановления не произойдет. Возможно, оно только начнется к этому моменту, но такого мнения придерживаются далеко не все. В некоторых прогнозах речь идет уже о 2025 годе. Например, известный аналитик Геннадий Стерник предполагает, что видимый рост показателей рынка жилья начнется только после 2020 года.
Как изменились способы продвижения объектов недвижимости на рынке?
– Самый яркий тренд в способах продаж – уход с онлайн-площадок для размещения объявлений. Это происходит потому, что отклика клиентов на таких сайтах нет. Например, один пермский застройщик отдал часть квартир на реализацию инвесторам. Свою часть он продал полностью, что говорит о высоком спросе на объект. Инвесторы разместили объявления на портале по поиску недвижимости и не получили ни одного обращения. Сейчас застройщики и риэлторы активно развивают свои сайты, социальные сети, делают онлайн-туры по квартирам.
Отрицательная динамика в сфере недвижимости устойчиво закрепилась в Перми. Какое влияние она оказывает на профессию риэлтора?
– За последние несколько лет профессия риэлтора сильно изменилась, и этот процесс продолжится. На рынке удержатся только настоящие профессионалы, которые смогут предоставлять клиенту широкий выбор услуг и предлагать лучшие варианты экономии при покупке.
Сейчас многие покупатели стараются обходиться без услуг посредников, и в агентствах недвижимости давно нет очередей, как это было раньше. Кроме того, с рынка ушли эксклюзивные продажи. Несколько лет назад мы точно знали, за какое время сможем продать объект, сейчас угадать этот срок невозможно – пермяки могут искать новое жилье годами.
С рынка уже начали уходить, а вскоре исчезнут совсем агентства универсальных специалистов, которые не имеют высокого авторитета и достаточных компетенций. В будущем, возможно, рынком завладеют частные риэлторы, которые являются высококвалифицированными специалистами, но при этом не несут больших расходов на содержание фирмы. За счет этого их услуги стоят дешевле и вместе с тем не теряют в качестве.
Стоимость услуг специалистов по недвижимости будет играть большое значение для клиентов, в ближайшее время она начнет снижаться повсеместно. В последнее время застройщики охотно соглашаются на взаимодействие с риэлторами, и в будущем связь только усилится. Они выделяют на это дополнительные преференции. Благодаря таким взаимоотношениям застройщик может забронировать квартиру за покупателем, пока он не продаст свое старое жилье. В решении этого вопроса девелопер полностью полагается на риэлтора.
XXI Национальный Конгресс – это одно из ежегодных событий рынка недвижимости страны. Его организатором выступает «Российская гильдия риэлторов». В этом году мероприятие состоялось в Воронеже. Его посетили более 700 человек. В рамках конгресса прошли совещания, мастер-классы, бизнес-туры для участников профессионального сообщества.
