Текст: Ольга Пермякова, генеральный директор Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX)
Имущественные споры обычно проходят далеко не в дружественной манере. Такие споры могут возникнуть между супругами при разводе и разделе имущества, между партнерами при разделе бизнеса, между обществом и учредителем, когда последний выходит из состава общества, а так же в других похожих конфликтных ситуациях. В досудебном порядке редко получается прийти к компромиссу, поэтому такие споры решаются в суде с участием юристов и адвокатов. Какую роль играет в этих процессах оценщик и каким образом делится имущество в сегодняшней статье.
Нажитое и в горе и в радости
Как поется в песне «Люди встречаются, люди влюбляются, женятся».. но бывает, что и разводятся. При этом имущество, приобретенное в период брака, то есть совместно нажитое, подлежит разделу между экс-супругами. И бывает, что делить действительно есть чего, когда список имущества для оценки представляют на нескольких листах. Здесь и жилые объекты, и земля, и автомобили, и коммерческая недвижимость, и бизнес. Поскольку делить приходится по долям, часто нам задают вопрос относительно того, сопоставима ли, например, доля 50% в квартире точной половине стоимости квартиры или же имеет место какая-то скидка. Вроде бы логично, что доля, не выделенная в натуре сама по себе не ликвидна, никому не нужна и сложна в использовании. Кому нужна ½ или 1/5 квартиры, если только формально для прописки? Это даже не комната в квартире, имеющая обособленную территорию в четырех стенах. Рынка долей как такового нет. Однако в этих целях эта логика не действует. Если квартира стоит 3 миллиона рублей, то доля ½ будет стоить ровно половину, а именно 1,5 миллиона рублей. Так же и с домами, землей и другим имуществом для наследования и раздела имущества. Совсем другое дело, когда речь заходит об оценке дели в бизнесе. Здесь в арсенале оценщика целый ряд методически уместных скидок в случае неконтрольного пакета акций или доли в обществе.
Разделить торговый центр
Кроме раздела жилья может встать вопрос разделения площади объекта коммерческой недвижимости, например между учредителями общества-собственника. И ключевым моментом такого разделения в натуре здесь бывает назначение площадей, подлежащих разделу. Например, была реальная ситуация, когда один из собственников торгового центра просил выделить ему помещения по полезной площади, а места общего пользования, такие как коридоры, лестничные клетки и санузлы, в его представлении, должны были отойти другим учредителям. Разумеется, такое выделение не справедливо и требует корректив. Кроме этого, площади в торговом центре имеют различную стоимость квадратного метра в зависимости от этажа расположения, особенностей размещения на этаже относительно тупиковых зон, лифта и лестниц, от размера площади и т.д. Поэтому задача оценщика в данной ситуации состояла в точной оценке всех помещений по полезной площади, а именно тех, которые могут приносить доход собственнику, а именно сдаваться в аренду. И уже после этого, давались рекомендации по справедливому выделению доли в натуре. Часто вместе с вопросом разделения встает вопрос об эффективности использования площадей в торговом центре, когда необходимо не только оценить рациональность существующей планировки, но и дать рекомендации по более эффективному варианту. Ведь делится, как я уже говорила, полезная площадь, приносящая доход владельцу или владельцам. И если планировка нерациональна, то имеет место упущенная выгода ввиду неэффективного управления. Собственник не дополучает. Имеет значение и «нарезка», то есть площадь, предназначенная для одного арендатора. И когда какая-то площадь по долгу пустует, это верный знак того, что на нее нет спроса. А вот почему это происходит может разобраться независимый консультант. Причин может быть несколько: слишком большая площадь, неудобное расположение, высокая ставка. Поэтому здесь может быть несколько решений. Например снизив арендную ставку или разделив помещение на части. И цель оценки эффективности, прежде всего, повышение общей рентабельности управления объектом и валового дохода.
Богатый застройщик бедный застройщик
Бывает, что учредители начинают бизнес, вкладываются в него согласно изначальным договоренностям, развивают. И все сначала хорошо, а потом раз.. и «что-то идет не так». Была ситуация, когда один из учредителей строительной компании, так сказать, сошел с дистанции задолго до того, как объект был сдан в эксплуатацию и фактически достраивал жилой многоквартирный дом второй учредитель самостоятельно за счет собственных средств. И вот дом сдан, а до реализации квартир дело не доходит, пока не разрешится конфликт между учредителями. Поскольку решалось все в судебном порядке, судом была назначена комплексная экспертиза с привлечением эксперта-аудитора и эксперта-оценщика. Аудитор считал фактические денежные вложения того и другого учредителя в проект и определял реальные доли, а оценщик определял рыночную стоимость актива общества. Поскольку выводы экспертов не пересекались и не зависели друг от друга, экспертами было принято решение об оформлении отдельных экспертных заключений. Аудитор проводил экспертизу по своим вопросам, касаемым его области знаний и опыта, а оценщик – по своим, относящимся к вопросам стоимости. Итак, были оценены нежилые помещения и квартиры. С квартирами все понятно, это сами по себе обособленные объекты недвижимости, а вот нежилые, расположенные на первом этаже и в цоколе было принято решение рассчитывать по полезной площади каждое помещение, которое может быть самостоятельным объектом сделки. При этом предполагалось, что коридоры, технические помещения и санузлы, являющиеся местами общего пользования не подлежали оценке, а их стоимость по сути входила в стоимость полезных помещений. Как при оценке комнаты в коммунальной квартире. Этот вопрос кстати бывает весьма болезненный для заказчиков, которые думают, что оценщик рассчитал стоимость по жилой площади комнаты, а общую не затронул. Вовсе нет. Просто единица измерения в таких ситуациях – 1 м2 жилой площади, а площадь коридора, кухни и санузла априори входит в его стоимость.
Сервитут
Наложение сервитута на земельный участок тоже является вариацией на тему «Разделить и не подраться». Это происходит когда добраться до своего участка можно только через соседний. Или когда интересы частные пересекаются с интересами общественными. Например, по частному участку проходит инженерная сеть, которая по закону имеет свою охранную зону. Как следствие, собственник участка не может эту территорию полноценно использовать, возвести на ней не то чтобы объект капитального строительства: ни беседку, ни детскую качельку. Охранная зона должна быть круглосуточно доступна для сотрудников обслуживающих служб. Соответственно, имеет место некая компенсация «за доставленные неудобства». Обычно такие ситуации решаются в судебном порядке, когда суд определяет факт наличия законных обременений и обязывает компенсировать соразмерную плату за сервитут, размер которой оценивает независимый оценщик. Был реальный случай, когда покупатель земельного участка подал исковое заявление в суд на денежную компенсацию к продавцу земли ввиду того, что по участку проходит ЛЭП. В итоге, мы рассчитали стоимость этого сервитута, который составлял почти треть площади участка, равную охранной зоне линии электропередач. По законодательству эту площадь нельзя застраивать, она должна быть открыта для доступа и фактически могла использоваться исключительно как лужайка. На тот момент в суде было два отчета других оценщиков с полярно разными цифрами. Один оценщик посчитал почти нулевую стоимость. А другой – соразмерно рыночной стоимости полноценной земли. Однако, ни тот ни другой результат не был принят судом. Логически размышляя, сотка нашей лужайки не имеет нулевую стоимость, но и не стоит так же как сотка земли, не обремененной сервитутом. В процессе экспертизы оценщиками были приведены объективные доводы и корректные расчеты, успешно прошла защита в суде. Заказчик выиграл процесс и суд обязал ответчика выплатить компенсацию в полном объеме согласно экспертного заключения. В нашей практике также были судебные разбирательства между собственниками когда то единого промпредприятия, которое как многие другие было разделено на части и распродано. В итоге не обошлось без спорных моментов относительно проездов к одним участкам через соседние. Были конфликты между ТСЖ-соседями, которые воевали между собой на ту же тему: кто по чьей земле ходит-ездит и ставит машины. Обычно такие споры слишком эмоциональны и мирным путем не решаются. Поэтому тут приходится работать профессиональным юристам и оценщикам.
Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - zui.ru
