Сегодня на заседании комитета Пермской думы по вопросам градостроительства, планирования и развития территории обсуждалось исполнение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения, заключенного с ООО СИК «Девелопмент-ЮГ». Докладчик Ольга Немирова, начальник департамента земельных отношений администрации Перми, отчиталась о недавнем решении арбитражного суда Пермского края по иску застройщика, поданному к администрации с требованием изменить условия договора.
Строительная компания просила Арбитражный суд Пермского края увеличить срок комплексного освоения территории до 31 декабря 2027 года (в актуальном договоре установлен срок до 30 апреля 2017 года) и внести изменения в перечень объектов, которые необходимо построить по договору с муниципалитетом. Суд частично удовлетворил требования истца.
Он отказался продлевать условия договора до 2027 года. «Это требование расценивается судом, как существенное изменение условий договора, заключенного по итогам торгов, которое могло бы изменить число участников торгов и предложение по цене», – пояснила Ольга Немирова. Поэтому было решено продлить действие договора только до 30 июля 2021 года.
Данный судебный спор является исключительным, только поэтому сроки действия договора комплексного освоения территории были продлены. По мнению суда, эта мера необходима для того, чтобы в итоге все условия договора оказались соблюдены. «Если не перенести сроки исполнения обязательств компании и не конкретизировать список объектов социальной и транспортной инфраструктуры, которые должны быть построены и безвозмездно переданы муниципалитету, последний лишится указанной возможности. При этом банковская гарантия не покроет затрат, необходимых для строительства объектов центральной транспортной и социальной инфраструктуры», – рассказала докладчик о мотивах решения суда.
Михаил Бесфамильный, член комитета Пермской городской Думы по вопросам градостроительства, планирования и развития территории усомнился в том, что «Девелопмент-Юг» успеет выполнить условия договора в срок. «В моем понимании нереально построить все необходимые объекты за 4 года. Тем более что у компании, насколько я знаю, еще нет проектно-сметной документации и даже разрешений на строительство», – заметил г-н Бесфамильный.
Ольга Немирова обратила внимание коллеги на то, что все условия и сроки оговаривались еще до заключения договора и застройщик их принял. «Компания заходила на аукцион, понимая, что договор будет заключен на пять лет, к тому же изначально оговаривалась большая площадь жилой застройки. Позже она уменьшилась из-за предполагаемого строительства торгового центра IKEA. Суд очень скрупулезно подсчитал все сроки строительства указанные в договоре и выяснил, что для реализации всего проекта понадобится 1541 день. Отталкиваясь именно от этой цифры, судья выносил решение о продлении договора. Кроме этого, добавился еще 161 день из-за того, что несколько раз компания получала отказы в рассмотрении своих заявлений на строительство, что препятствовало застройщику реализовать свои полномочия. «Девелопмент-Юг» обязан успеть уложиться в установленные сроки», – ответила г-жа Немирова.
Михаил Бесфамильный согласился с тем, что компания осознанно пошла на условия договора комплексного освоения территории, но, несмотря на все желание, она не сумеет соблюсти сроки. «Я ни в коем случае не предлагаю продлевать действие договора с застройщиком. Но, может быть, стоит уже сейчас задуматься о дальнейших действиях, которые понадобятся в результате невыполнения условий договора «Девелопмент-Югом»?», – задал риторический вопрос член комитета.
По словам Ольги Немировой, если сроки договора будут нарушены, придется вновь войти в суд.
Депутаты поинтересовались о том, какие потери может понести муниципалитет, если совсем расторгнет договор с застройщиком. Ссылаясь на комментарии суда, докладчик пояснила, что ситуация осложнена наличием двух договоров между администрацией и компанией, это договор аренды и договор комплексного освоения. В случае расторжения второго договора, администрация пойдет в суд, чтобы завершить действие и договора аренды. Все нереализованные мероприятия по части социальной сферы администрация должна будет завершить за счет бюджетных денег.
Решение суда пока не вступило в силу. До 26 августа у сторон есть возможность обжаловать решение. Пока ни одна из них этого сделать не пыталась. На заседании депутаты поинтересовались, что думает по этому поводу администрация. Ольга Немирова пояснила, что оспаривание решения суда пока не планируется. «Сейчас мы наблюдаем за развитием ситуации. Если увидим, что застройщик демонстрирует неготовность соблюсти сроки, указанные в договоре и откорректированные судом, администрация предпримет дальнейшие действия».
В настоящее время администрация ведет переговоры с СИК «Девелопмент-Юг». Последний подтвердил свою готовность построить детский сад в 2018 году, в соответствии с решением суда. Сроки строительства остальных объектов тоже будут откорректированы.
На момент заключения договора комплексного освоения территории – в 2008 году, земельный кодекс не предусматривал строительства объектов социальной инфраструктуры и порядок определения перечня объектов, которые необходимо построить в рамках такого договора. Поэтому суд нашел компромиссное решение: сохранил эти объекты в договоре, но уточнил их список и размеры, опираясь на актуальную нормативную документацию города по планировке территории.
Наиболее существенно изменилась ситуация с пожарной службой на территории. Изначально планировалось построить соответствующее депо, а суд заменил его на один специальный автомобиль. Существенно изменились размеры отделения полиции и спасательной службы. По договору они должны были занять не менее пяти тысяч квадратных метров. Теперь по решению суда это будет встроенно-пристроенное помещение не менее 30 квадратных метров с отдельным входом. Помещений участковых уполномоченных планировалось четыре площадью 50 квадратов. Суд предлагает построить только одно помещение встроенно-пристроенного формата такого назначение площадью не менее 30 квадратных метров. Значительное изменение претерпело и количество служебных квартир. Предусматривалось, что их будет девять штук по 70 квадратов. Суд решил оставить только одну такую квартиру. Более чем в два раза суд уменьшил площадь будущего многофункционального культурно-досугового центра с пяти тысяч квадратных метров, оговоренных в договоре комплексного освоения до 2,15 тысяч квадратных метров. Кроме этого, уточнено количество мест в детских дошкольных учреждениях – 650, есть и другие корректировки.
Договор аренды с «Девелопмент-Юг» заключен на 171 земельный участок в границах жилой территории Ива-1в Мотовилихинском районе города. Выдано 17 разрешений на строительство, из них 15 под жилую застройку, одно под офисное здание и один под детский сад. Среди указанных объектов уже построены и эксплуатируются девять жилых домов и офисное здание.
