рамках I конференции-выставки «Доходная недвижимость», прошедшей в Перми 12 октября, участники рынка проанализировали состояние сегмента коммерческой недвижимости в Перми. По словам Эльвиры Епишиной, председателя комитета по аналитике НП «РГР» и директора «Аналитического центра «КД-консалтинг», сегодня столичные эксперты выделяют сразу несколько угроз для рынка.
Первая – значительный рост налога на недвижимость. Это связано с тем, что с 2018 года налог на имущество будет начисляться в зависимости от кадастровой стоимости объектов. Для собственников торговой и офисной недвижимости налоговая ставка составит 1,5% с ее поэтапным повышением до 1,8%. По словам Алексея Скоробогача, заместителя директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», отдельные регионы уже переходят на новую систему налогообложения, и Пермский край тоже. «Несомненно, это дополнительная нагрузка на собственников», – добавляет эксперт.
Второй риск – сокращение маржинальности в коммерческом сегменте. Иными словами, снижаются цены и арендные ставки. «Отсюда – недополучение той доходности, которая планировалась. Плюс ко всему спрос меньше предложения. За последнее время объем предложений коммерческой недвижимости увеличилось вдвое. И если раньше риелторы старались продвигать свой объект посредством внутренних каналов связи, исключая открытый рынок объявлений, то сегодня объем последних увеличился. Это тоже сигнализирует о кризисных моментах», – считает Алексей Скоробогач.
Если разделить предложение на куплю-продажу и аренду, то первый сегмент находится в затяжном кризисе. «В купле-продаже мы с 2015 года наблюдаем отрицательную динамику. Этот сегмент даже не вышел из кризиса 2009 года. Какое-то время была просто стабилизация цен, после которой рынок коммерческой недвижимости снова ушел в кризисную стадию. Аренда ведет себя более стабильно», – добавляет он. Также эксперты говорят, что на маржинальность свое влияние оказывает инфляция. Растут затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию коммерческой недвижимости, а арендные ставки при этом снижаются из-за низкого спроса.
Источник диаграмм – ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг».
Отсутствие традиционных инвестиционных сделок при одновременном росте объема коммерческой недвижимости, находящейся под управлением крупных банков и госкорпораций, также выделяют как одну из угроз для рынка. Что касается Перми, сегодня сделки здесь, конечно, присутствуют. И каждая из них – индивидуальна, итоговая цена может быть как ниже, так и выше среднерыночной. Инвесторы, говорят эксперты, рано или поздно находятся на любой объект, однако они либо выжидают достаточно долгое время, либо просят особые условия и дисконты от продавцов.
Но основной на сегодня риск для этого сегмента – продолжающееся снижение покупательской способности населения. Ее отмечали почти все выступающие на конференции. Как следствие – уменьшение рабочих мест в торговом сегменте и увеличение вакантных офисных площадей. Но, по мнению аналитиков, даже под этот тренд рынок сможет и будет подстраиваться. Например, уже сегодня в торговом сегменте наблюдается тенденция смещения концепций ТЦ с торговой на развлекательную составляющую. «ТЦ должны стать объектами общественного пространства. Что касается офисного сегмента в Перми, он вследствие снижения покупательского спроса обязан преобразоваться качественно, без увеличения при этом ставок. Тогда интерес к нему появится. А сегодня то, что качественно и дорого, ищет своего покупателя очень долго», – заключает эксперт.
В 2015 году, по данным ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», доходность рынка коммерческой недвижимости колебалась от -18 до +9% в зависимости от сегмента. В 2016 году диапазон чуть сократился – от -5,7 до +2,6%. За первое полугодие 2017 года доходность также среднерыночная, но больше в отрицательной зоне. С точки зрения вложений большую доходность в последние годы показывает финансовый сектор.
