Региональные власти планируют разработать новые «правила игры» для строительной индустрии. «Современные градостроительные нормы, разработанные на уровне Федерации и города, предусматривают обеспеченность социальной инфраструктурой. К сожалению, этой проблеме не уделяется серьезного внимания при формировании земельных участков, выдаче разрешений на строительство. Сейчас мы возвращаемся к диалогу с застройщиками. Сами девелоперы заинтересованы в том, чтобы покупатели квартир жили в тех районах, где развита социальная инфраструктура», – рассказал в интервью Business Class Михаил Сюткин, первый заместитель председателя правительства – министр строительства и архитектуры Пермского края (полный текст интервью – на стр. 8-10).
Ключевыми моментами новой стратегии работы станут программы комплексной застройки, развития застроенных территорий и формирования комфортной городской среды. Ранее эта тема обсуждалась на рабочей встрече губернатора Пермского края Максима Решетникова, Михаила Сюткина с региональными застройщиками и представителями ресурсоснабжающих компаний. На пермском строительном рынке в последние несколько лет понятие «комфортной городской среды» получило серьезное развитие, изменились и ожидания людей относительно нового жилья. «Застройщики и власть должны взаимодействовать, содействовать друг другу в решении актуальных задач. Сегодня важно не только строить комфортное жилье, но и возводить рядом социальную инфраструктуру (детские сады, школы, больницы), чтобы создавать комфортные условия для жителей нашего города и края», – отметил на встрече генеральный директор ПЗСП Николай Дёмкин.
Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект», председатель совета Ассоциации «Пермские строители», отмечает, что реализация социальных объектов за счет собственных средств означает огромную финансовую нагрузку на застройщика. «Это серьезный вопрос, который требует принятия решения в диалоге застройщиков и власти, а также проведения оценки экспертами отрасли. Такие затраты мы не можем включить сегодня в стоимость жилья – у рынка отсутствует емкость для повышения стоимости квадратного метра. Но и взять их на себя застройщик не может: прибыль отрасли колеблется в диапазоне 5-25% (в зависимости от месторасположения и характеристик проекта), а кредитные средства недоступны ввиду высоких процентов. Мы всегда транслируем готовность к реализации социальных объектов на территориях застройки и успешно воплощаем их, но для этого нужна помощь государства – только лишь силами строителей это сделать невозможно. Строительному сообществу и власти необходим диалог для выработки оптимального решения», – полагает Виктор Суетин.
По оценкам экспертов, новые «правила игры» вместе законодательными изменениями (подробнее – см. справку) и общей ситуацией на рынке могут привести к изменению расстановки сил в этой сфере: уходу небольших компаний, возводящих малое количество домов, очищению строительного рынка от недобросовестных игроков.
1 июля 2017 года вступила в силу вторая часть поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ, направленных на повышение требований к девелоперам, ужесточение контроля за их работой и усиление защиты дольщиков. Самое серьезное изменение касается уставного капитала застройщиков. Если раньше он мог составлять 10 тыс. рублей, то теперь эта сумма зависит от площади и, соответственно, стоимости объектов, возводимых компанией, – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м) до 1,5 млрд рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», полагает, что изменения в законодательстве однозначно усложнят жизнь застройщикам. «Нововведения призваны защитить права дольщиков и очистить рынок от недобросовестных игроков. Вводится порог входа на рынок строительства многоквартирного жилья, ужесточаются требования к размеру уставного капитала и т.д. Возможно, для сравнительно небольших местных игроков данные требования окажутся неподъемными, и они вынуждены будут уйти с рынка. Конечно, это положительный момент, но минус кроется в том, что рынок может монополизироваться, что незамедлительно отразится на цене жилья», – объясняет г-н Железнов.
По словам Михаила Сюткина, сейчас мерой строительства перестает быть жилой дом. «Все-таки мы переходим к возведению объектов кварталами. В рамках одного объекта застройщик ограничен лишь его двором, в рамках квартала – он может спланировать развитие территорий вокруг. К этому пониманию пришли практически все участники пермского рынка», – поясняет г-н Сюткин. Виктор Суетин отмечает, что проекты комплексной застройки предполагают серьезные объемы строительства: за несколько лет застройщик реализует сотни тысяч квадратных метров жилья. «Для этого компания должна обладать большим запасом прочности, как в финансовом аспекте, так и в плане производственных и человеческих ресурсов. Ведь мало взяться за масштабный проект – важно построить его качественно и в заявленные сроки. Не думаю, что каждая компания, которая занимается точечной застройкой, сможет переориентироваться на комплексное строительство», – отмечает Виктор Суетин.
По его мнению, в центре города определенно наблюдается дефицит больших площадей под застройку. «Как показывает многолетняя практика «СтройПанельКомплект», комплексные проекты пользуются популярностью в отдаленных районах. Тишина и уют в сочетании с доступной стоимостью квадратного метра привлекают разные категории покупателей. А создавать необходимую инфраструктуру мы готовы: главное – понимать схему взаимодействия по реализации требуемых объектов. Не думаю, что в центре необходимо полностью отказываться от точечной застройки. Есть участки, где объекты очень гармонично и функционально интегрируются в существующую застройку», – рассуждает Виктор Суетин.
